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1、【双赢滨江壹号】 2011年7月营销提案,天晟不动产重庆 SUPER CITY,市场研判 项目定位 14-1地块塔楼定位 总体营销策略 销售策略,双赢滨江壹号,CONTENTS,目 录,1、区域及板块解读,2、宏观市场解读,3、区域房地产市场分析,Part.1 & 区域及板块解读, 重庆价值西三角经济圈,中国经济增长第四极奠定重庆在西部的火车头地位。,2009年7月，陕、川、渝三地签订关于联合助推“西三角”经济社会发展的长女合作框架协议，共同推进西部大开发战略。西三角经济圈预计2013年形成雏形。 重庆城市群、成都城市群、以西安为中心的关中城市群、西兰银城市群相联合、大西南与大西北集中发展，西
2、三角经济圈有利于带动西部大开发的进一步深化。,此协议签订，标志着“西三角”经济圈建设正式拉开序幕。 不仅有助于三地经济的互补，共同发展，也将进一步扩大重庆在周边地区的影响力和辐射力。, 重庆价值两江新区,将两江新区纳入国家规划 进行区域规划和布局 提高港口、公路、铁路运营能力 推进新政体制改革,产业发展取得重点突破 计划2012年，进出口达到300亿美元 引进世界500强达到200家 利用内资达到2000亿元人民币 集装箱吞吐能力500万标箱,对周边区域辐射和带动作用增大 全面带动重庆地区经济发展,“两江新区”的建设时间表是到2020年，届时其主要经济指标要达到地区生产总值5000亿元以上，占
3、全市总量的1/4；实现工业总产值10000亿元以上,占全市总量的1/3；进出口总额和实际利用外资分别占全市总量的70%-80%；财政收入700亿元以上，占全市总量的1/5以上，两江新区的发展目标无异于再造一个新的重庆！,两江新区成立强力提升大重庆的区域价值。, 重庆价值畅通重庆,2010年底，建成“二环八射” 2020年建成“三环十射三联线”,畅通重庆的目标为重庆成为西部“领头羊”奠定基础，交通不断完善拉近与区县以及周边城市的距离。,到2012年，主城核心区（内环高速以内）任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区（绕城高速与内环高速围合区域）任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小
4、时以内。 建成“四小时重庆”和“八小时周边”，即重庆主城区到各区县实现公路交通4小时内到达，到成都、贵阳、昆明、西安、武汉、长沙六个周边省会城市实现公路交通8小时内到达；, 重庆价值小结,重庆城市价值的提升大重庆的辐射力及吸引力； 重庆交通的不断完善将会拉近与各区县，以及各周边城市的距离； 区域价值的提升成为大重庆房地产发展的强力助推器。, 南川价值1小时经济圈,南川处于交通要道。与8个区县毗邻，自古以来就是黔北通往重庆主城的要冲。渝湘高速公路界石至南川段已建成通车，距重庆主城区仅60余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市“1小时经济圈”。南（川）涪（陵）铁路建成
5、后，将连接渝怀线、川黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路“三环十射三连线”网络规划的实施，南川的立体交通网络将逐渐形成。 南川，作为重庆1小时经济圈的重要组成部分，渝南黔北地区人流、物流、信息流的中转站和集散地，重庆周边看南川亦不可厚非。, 南川价值渝南枢纽，经济腹地，投资南川正当时,南川，是渝南黔北地区的交通枢纽，素有“黔蜀喉襟、巴渝险要”之称，距重庆主城区约58公里，到江北国际机场和长江深水港码头约1小时车程。 2009年，书记为南川作出了“135”发展部署，即围绕建设区域经济中心这“一大主旋律”，着力凸显重庆卫星城、都市后花园、特色旅游区“三大新定位”，培育壮大铝工业、金佛山旅游业、房地
6、产业、特色农业、民营经济“五大增长点”。,时至今日，南川的发展已迈上新的台阶，成为渝南乃至涵盖黔北广阔的市场前景的最为成熟的经济腹地,进军南川、投资南川 的绝佳时机已经来临,把金佛山建成中国旅游名山，把南川建成中国优秀旅游城市，渝南黔北特色风情旅游区，重庆近郊山地休闲、度假、科考、观光、健身的旅游胜地，旅游业对经济增长的贡献率明显增强，在渝南黔北地区发挥吸引拉动作用。, 南川价值旅游胜地, 南川价值经济发展,南川经济规模总量在一圈区县中处于下游水平，第一、二、三产业占GDP总量分别为16%、51%和33%。二产业比重仍显薄弱，以铝工业为龙头的特色工业撑起南川工业半壁河山，第三产业发展潜力巨大，
7、以金佛山为龙头的旅游开发方兴未艾。,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值经济发展,2010年，南川地方财政收入25.73亿元，同比增长172%。地方财政收入超越铜梁、大足等发达区县，财政贫弱现象正在扭转。,1小时经济圈（各区县）2010年财政收入横向对比（单位：亿元）,25.73,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值经济发展,1小时经济圈（各区县）2010年房地产投资横向对比（单位：亿元）,25.25,2010年，南川房地产开发投资总额25.25亿元，同比增长161.8%。房地产开发投资总额排一圈区县第六位，地产开发已进入白热期。,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值经济发展,16263
8、,1小时经济圈（各区县）2010年城镇居民人均可支配收入横向对比（单位：元）,2010年，南川城镇居民人均可支配收入16263元，同比增长13.5%，同比涨幅排全市各区县（包括主城区）之首，但绝对值仍然较低。,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值经济发展,1小时经济圈（各区县）2010年社零总额横向对比（单位：亿元）,2010年，南川社会消费品零售总额48.67亿元，同比增长21.1%，消费力居一圈中游，超过铜梁、大足及荣昌等发达区县。,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值经济发展,1小时经济圈（各区县）2010年登记企业数量横向对比（单位：个）,2010年，南川登记企业数量达到2376个
9、，企业数量具有一定基础。,（数据来源：重庆市统计局）,17, 南川价值城市化进程,南川历年城市化率走势,目前南川区人口约65万，而城市人口不足30万，城市化率相对较低,（数据来源：重庆市统计局）, 南川价值五年规划,未来南川发展潜力巨大，其城市影响力、辐射力及竞争力都会上一新台阶, 南川价值小结,当前南川经济水平与一圈其他区县相比处于中偏下水平，其经济实力决定区域高端商务需求有限。 目前正处于跨越式高速发展阶段，尤其五年规划的目标更成为未来发展的强力推动。对未来几年的房地产业发展提供了坚实基础。 房地产开发投资增速迅猛，已步入白热化阶段，未来区域房地产量价将持续高速上涨。,隆化片区以区级行政、
10、金融、贸易、 教科文体、医疗卫生、旅游服务为主， 发展成为功能完备的城市中心片区,北固片区为二、三类工业（轻化工、 机械等）及生活综合区,东胜片区为工业及生活综合区,新城价值西进、东扩、北延,新城价值南川向西,以西进为重点，至2015年，建成7.33平方公里新城区。 打造成为南川行政中心、商务中心、商业金融中心、文化体育中心、休闲娱乐中心及城市公共活动中心。,“一片两轴三心六区”，是南川新城的规划纲领。 “一片”，即公共活动核心片区，为新城的标志性区域； “两轴”，即沿新城中心形成的人文景观轴和沿河流形成的自然景观轴； “三心”，即行政办公中心、文化艺术中心、商业商务中心； “六区”，即五个居
11、住区及一个物流区。 南川新城，是一个集政治、经济、文化为一体的城市核心区 南川看新城，中心价值全速滋长,新城价值规划纲要,本项目恰好处在南川最为优越的地界，萃取一座城市的精华配套，区域前景的张力及权威沉淀，必将带来无限的升值繁荣。,新城价值新城配套,24,新城价值行政中心,新城价值商务中心,政府引导，打造南川首席高端商务写字楼【商会国际】,新城价值商业中心,10万方风情美食商业街,新城价值文化体育中心,打造伊珍学堂、文化大观园、尹子祠、大剧院、体院馆等,新城价值小结,西部新城是当前南川城市发展方向，各种高端商务、商业及住宅项目云集 西部新城打造成为南川行政中心、商务中心、商业中心、文化体育中心
12、及居住中心，具有无与伦比的价值,地块价值投资价值,项目位置,新城中心地段决定本项目具有明显的投资价值,地块价值商务价值,项目位置,项目地块14-1靠近行政中心，具有极强的商务价值,地块价值居住价值,濒临凤嘴江及历史文化公园。宜居价值显而易见。 尤其地块23-1亲水性最佳，适合打造中高端住宅。 地块32-1由于面积较小，宜打造高容积率产品以补缺中低端住宅市场。,项目位置,地块价值商业价值,项目地处新城核心，周边汇集了南川大量的高端人群。使本项目具有优越的商业价值。 尤其滨河沿线更宜发展休闲商业。,项目位置,地块价值小结,通过对地块周边环境的分析，挖掘出本项目具有明显的投资价值 地块14-1临近行
13、政中心，商务价值体现 地块亲水、亲公园，丰富的自然资源景观决定其居住价值 周边聚集高端消费人群决定项目的商业价值，地块沿滨江狭长分布，河滨商业价值无与伦比,Part.2 & 宏观市场解读,经济形势分析CPI高企，通货膨胀,CPI同比持续走高，通胀来势凶猛。国家统计局13日发布的数据显示，上半年全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.4%。而此前公布的数据显示，6月份当月CPI同比上涨6.4%，涨幅创下三年来新高。,（数据来源：东方财经网）,国外油价和粮价都处于高位，国内目前秋粮受旱灾影响，年内持续通胀压力仍然较大。预计年内货币政策还要紧缩。 通货膨胀一方面导致货币政策收紧，另一方面推动保值资金向
14、不动产倾斜,宏观政策分析货币政策收紧,为缓解通胀压力，保证全年CPI同比在5%左右的目标得以实现，央行三次加息、六次上调存款准备金率，银根持续收紧。货币政策保持 “一月一提准” “隔月一加息”的节奏。,（数据来源：东方财经网）,为应对通胀而采取的货币政策紧缩，致使银行可贷资金急剧减少，房企开发贷款及销售回款双双受限。房地产行业受到全方位影响。,宏观政策分析地产调控高压,为抑制房地产投机、投资需求，平抑房价，对多次置业进行限购规定。对投资、投机需求直接抹杀。 同时房产税颁布致使高端住宅物业持有成本明显加大。 无论限购令、差别化信贷还是房产税，均把矛头直指住宅市场。商务、商业市场间接利好，在未来一
15、定时期内都将是投资首选。 政策调控主要针对一、二线城市，区县市场受影响相对较弱，在刚需的支撑下，部分一、二线城市投资需求瞄向区县，催热区县市场。,宏观政策分析下半年政策从紧、不容盲目乐观,新国五条”确立了下半年国家对于房地产市场从严、从广的调控态度和方向,宏观市场解读小结,通胀一方面致使不动产成为保值投资的不二选择，另一方面逼迫货币政策收紧，短期内使楼市全方位受伤 各种地产调控政策对住宅市场形成严厉打压，商业地产间接利好，在未来一定时期内都将倍受青睐 下半年楼市调控继续从紧，不宜盲目乐观,Part.3 & 区域房地产市场分析,南川房地产市场概况,南川区目前房地产开发主要以老城区旧城改造以及新城
16、区新城开发板块为核心,住宅市场,南川住宅项目供应较少，但普遍体量较大，以普通高层产品供应为主，高层建面均价在4500元/左右，洋房在4700元/左右。,住宅市场高层,普通住宅市场，在庞大的刚性需求之下，价格上涨迅猛，销售情况良好。近期由于银行可贷资金紧张，对普通住宅市场产生一定影响，但长远来看，市场前景乐观不容置疑。,住宅市场洋房,目前仅【康田熙岸】为洋房项目，共6万方、591套，以改善性需求为主。入市以来销售情况极佳，现已推出所有房源，由于近来政策影响，销售略微受阻。但不难看出，洋房在南川市场需求潜力较大。,商务市场,南川商务物业极其缺乏，商会国际之前，各大机关、企事业单位多为自建办公楼或租赁门面办公。 商会国际为南川唯一的标准写字楼。,商务市场商会国际来访客户分析,商务市场商会国际来访
