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1、项目基本属性研判,土地属性,产品/市场/竞争属性,客户属性,项目土地属性1 地段边缘化属性,位置：江宁区科学园板块 ，土地四至：西至弘景大道，南至学十二路 距离新街口19.4公里，距离江宁东山步行街8.5公里,项目土地要素衡量指标,区位要素：南京市最东南端，江宁最东南端，方山自然风景区科学园板块 交通要素：距地铁【药科大学终点站】1.5公里-2公里，毗邻南广传媒学院公交底站（安广线/南广线通往主城），交通弱，逐渐改善中 自然环境要素：项目西邻方山，东临解溪河，自然资源优越，但因板块内天然山水丰富，在板块内无优势； 生活配套要素：现有配套基本无，依靠老东山成熟配套，毗邻板块规划中的居住、商业、休
2、闲核心区， 人文环境要素：方山大学城11所大学入驻，区域规划体育馆等休闲文化配套，人文氛围较为浓厚。,对项目地块的现有惯性认知：,【远】 南京市区最南楼盘，位于方山-大学城南端。 离地铁1号南沿终点站约1.5-2公里，而【终点站新街口】仍有约45分钟车程。 【生】 目前主要依靠老东山配套，没有区域级消费场所。 周边交付/在建小区少，人气不旺，缺乏成熟的居住环境。,1,1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、汤山麒麟板块 7、科学园板块,2,5,6,3,7,本项目,4,江宁七大板块之一，相对边缘性板块,江宁大区域发展的次生板块,江宁大板块发展较早的成
3、熟板块,宜居的 百家湖板块,优美的 三山板块,核心的 东山板块,具爆发力 九龙湖板块,成熟的岔 路口板块,山水人文、 产业导向的 科学园板块,养生的麒麟 汤山板块,江宁,三山板块,东山板块,百家湖板块,岔路口板块,江宁大板块的新格局,大江宁,主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化,近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善,老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射,1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、汤山麒麟板块 7、科学园板块,近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善,板块能级现状, , , , , , , ,板
4、块特征,大牌开发商云集/九龙湖生态/地铁3号线 大牌区域撬动,温泉养生/受仙林辐射/弱配套 度假型主导,产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 价格挤压+升级改善,在江宁大区域，目前板块能级偏弱,项目土地属性2 板块双重化属性,高档别墅升级改善属性 方山脚下，加州城、伴山香槟园、雷丁TOWN共同组成高端别墅居住区 地铁公寓价格挤压属性 随着地铁1号线南延线的即将开通，东方龙湖湾、龙庭水岸等大学城项目，将逐步成为热点区域,一面是别墅，一面是公寓，一面是升级改善，一面是价格挤压,项目土地属性3 板块升级化属性,江宁的潜在价值得到挖掘以及认可，已成为南京楼市重点发展板块，从最初的东山、百家湖、九龙
5、湖板块发展成多板块格局，科学园板块也成为市区置业的方向之一,【辐射：江宁核心板块的发展阶段已步入初步成熟，出现板块辐射的可能】,【辐射：江宁核心板块的交通和配套已逐步完善，出现板块辐射的可能】,空间结构：金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络 金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带； 绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线； 纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中
6、心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。 RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD,新规划江宁将为双核发展：由功能和特征明显的四个中心(河定桥商业服务中心、凤凰港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文化中心)构成的强核，和铁路南京南站及站南地区形成的北核 双核本身的发展关系具有弹性，未来有效引导下可以实现空间对接和融合。,【辐射：江宁双核规划发展，规划价值辐射逐步显现】,【量的转移】随着百家湖、老东山板块的
7、逐渐成熟和量的减少，九龙湖和科学园有望成为后期的热点板块,2009年一至三季度江宁多数板块 供应量平稳；科学园板块供小于求，整体供求比为0.52：1 科学园板块为继三山百家湖板块、老东山之后和九龙湖板块同为最近的热点板块,2009年1-10月江宁各板块供销对比,【价的挤压转移】江宁区域内相对成熟板块的价格逐渐提升至8000-1万/平米，价格挤压使再外围的九龙湖、科学园区板块成为购房关注点,板块升级四大引擎及其研判,大学城,方山风景区,自身配套,地铁,板块 升级,【方山资源引擎】：形成针对升级改善型客群的高端化别墅区,方山山上，巨石绕涧，景观奇绝 定林寺寺庙香火缭绕，为南宋所建 五百万年前的火山
8、活动而形成的方山国家地质公园，方山的建设规划中可望成为长江三角洲第一个，也是全国区条件最好的一个火山地质公园,方山、定山寺、国家地质公园，优越的自然景观环境提升自然环境及人文环境,【方山资源引擎】研判：号召力还不够强大,环紫金山区域 成熟化外延辐射仙林/东郊楼盘已受认可 三山区域 高端成熟化别墅聚集，公寓一房难求 老山区域 发展新热点过江隧道6月开通，交通瓶颈打开，别墅/公寓受热捧 九龙湖区域 大牌号召力中粮、万科、中冶等大牌开发商撬动市场 聚宝山区域 单盘独支阳光聚宝山庄独占资源未能打响知名度 方山区域 发展启动期联排主力已受认可，配套制约公寓影响力欠缺,入驻院校数量及人口：仙林方山江北 入
9、驻院校质量：仙林方山约=江北,方山大学城在数量上弱于仙林大学城，在学校质量上、以及规划上也弱于后者，政府对方山大学城规划配套支持力度偏弱，造成区域整体能量级偏弱,【方山大学城引擎】研判：助推板块发展，但发展能级/热点启动受规划配套制约,【自身配套引擎】周边在建部分生活配套，整体尚未发力 】,本案,商业配套： 乐活时尚街区：建筑面积约3万平方，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。 文鼎广场：建筑面积6.5万平方，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。距本项目约500米
10、。 未来协众雅居将有大型超市进驻。 系列商业的落实将逐步改善区域商业配套环境,南京同仁医院,医疗配套： 南京医科大学附属医院： 同仁医院：,文化体育： 江宁体育中心：建筑面积超过9万平方米，是全国区县级规模最大的体育中心。中心分为体育场、体育馆、游泳跳水馆等。,【自身配套引擎】周边在建部分生活配套，整体尚未发力 】,【自身配套引擎】研判：处于启动期，现状偏弱，政府虽有配套规划，但短期内无大型配套引擎的动工机遇,项目北侧约3公里大学城核心区规划配套,机场线连通北核南京南站区域与江宁南部空港及发展区域 机场轨道交通线有望在2010年启动建设；以目前的计划，机场轻轨线未来将有望对接地铁三号线；根据规
11、划，机场轻轨将从南京南站出发，与机场航站楼直接相连，,1号南沿线开通、地铁3号线加速与主城的互联 2010年5月1号南沿线开 通；拉动了项目与主城的关联互动,【地铁引擎】强力助推，地铁1、3号线抵消了九龙湖和科学园区板块的距离劣势，实现客源转移的主要条件,【地铁引擎】研判：具强效助推力，但地铁热点散化,地铁楼盘众多，利益被分薄 一号线南沿楼盘拦击众多，项目距地铁距离不具优势 二号线辐射东郊 三号线辐射江北 三号线2014年开通,江宁次生科学园板块边缘位置，土地能级偏弱； 板块具有【公寓/别墅】、【价格挤压型/升级改善型】双重属性 项目开发周期内存在板块升级机遇江宁中心化靠拢/成熟化辐射/外溢性
12、转移； 但不存在板块巨变跃升可能，方山风景区/地铁/大学城/自身配套等各项引擎还不够强大。,土地属性,项目基本属性研判：,土地属性,产品/市场/竞争属性,客户属性,125142平米占大户型比率41.35%,产品基本属性,现区域均价约6500元/，而本案所处地块如果做类区域品质、大户型住宅，价格将弱于区域均价，预估为5600。 考虑到产品力-营销力附加价值和今年8月（暂设）开盘节点价格的自然成长，以25%【产品力-营销力-自然成长】计，均价粗估为7000元/，此价格非项目定价，仅作为静态指标参考,【产品属性】：大户型/高总价据产品主力,静态指标： 63万总价占地33%，85万-140万总价占比6
13、3% 方山大学城区域住宅（不计别墅）主力总价区间约55-80万 江宁-主城第一站岔路口，主力80-130户型，总价区间约80-130万 仙林大学城改善型驱动板块，主力80-130户型，总价区间约105-170万,【主力总价】对等【江宁核心成熟区】 【主力总价】低位叠加【仙林改善型驱动板块】 【次主力总价】对等【方山大学城区域】,【产品属性】：总价主力超区域，平江宁，追仙林,2009年1-11月份，江宁商品住宅上市量108.1万平米，销售量195.41万平米。受宏观经济影响，08年底土地成交及开工量减少，因此09年供应明显不足，销售量则已经超过08年全年销售量，预计约达08年销售量的一倍； 目前
14、江宁09年整体销售比仅0.55：1；市场供不应求,【市场属性】：09年江宁楼市供不应求,截至11月底，南京总体住宅可售套数为23549套，现阶段供应量最小的为城东板块，供需比仅为0.15：1；江宁剩余供应量仅0.17：1,江宁05-07年每年新增上市供应面积在200-240万平方米，销售量在200-240万平方米，但09年供应量则明显下降，销售量已经高于08年，但还未达07年月均销售水平 截至到2009年11月，江宁商品住宅存量为22万平方米，按09年月均18万平方米销售量来看，销售周期不到2个月；较多楼盘处于无房可售的状态,【市场属性】：江宁09年供应量下降，市场快速去化进一步减少库存，暂时
15、供不应求,江宁区近几年成为南京市房地产投资开发的热点区域，06-09年至今上市成交96幅地块，成交纯住宅用地达50幅，达总成交土地的一半以上； 08年由于市场处于冷淡期，因此供地成交幅数最少，但至09年供地数量已经回升，并且配套商业土地量明显上升，加速江宁发展 目前土地成交表现，近四年的出让面积一直处下降趋势，08较07年环比下降39.7%，随着市场回暖，江宁09年后期成交明显上升,【市场属性】09年土地成交幅数较08年全年有所上升，后续供应将有所增加,2009年土地成交截至09年11月,住宅 土地 价格,【市场属性】：小结,江宁销售量排全市第二，约占南京市住宅四分之一； 09年江宁年销售量月
16、去化18万，目前存量仅22万 土地供应量加大，09年三季度成交量已经超过08年全年土地成交量 随着09年开工量的增长，预计未来将供大于求 江宁均价已经从5500元/平方米价格拉升至6700元/平方米以上，升幅约22%,未来江宁将从供不应求转为供销两旺 江宁将面对供应量增长与板块竞争的多重压力,哪些客项目可能成为本案竞争对手？,区位可比,客户竞争因素,价格可比,关联市场确定,江宁科学园、东山、九龙湖市场,近似价格段市场,【竞争属性】：总价拉大竞争范围，与城争客,科学园板块内竞争,科学园大学城市场在售楼盘,科学园大学城目前主要在售楼盘仅2个，集中在在地铁一号号南延线附近。 产品类型主要为多层，有少量小高层和别墅 成交单价在6000元左右。 区域内未来有多个项目上市，特别是融侨橄榄之家的开盘，必然会引领区域的发展，同时地
