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1、2006年1月于北京,中等职业学校教学用书（现代物业管理专业）,物业管理服务与经营 电子教案,主 编 张明媚,幻灯制作 张明媚,2006年1月于北京,第二章 物业服务的基础工作,【案例透视】第一节 物业服务的早期介入第二节 物业的接管验收第三节 物业服务的招投标第四节 物业服务合同第五节 物业资料档案管理,2006年1月于北京,【案例透视】,1999年8月月底，一天早晨，苑小区物业管理处几名工作人员正准备将一围墙的门洞封掉，突然出现了一些外来人员上前阻拦，双方发生争执且僵持不下。经了解，原来这一门洞是以前在这里施工的人员为了方便进出小区，擅自开凿的。施工完毕后，由于房地产开发商与该施工队在费用
2、的结算上存在分歧，问题迟迟没有得到解决。于是，该施工队就在小区围墙边的空房里住下了。现在，该小区已由物业管理公司受托管理。这一门洞的存在，对小区安全不利，存在着极大的隐患。为此，物业管理处决定将门洞封掉。但在着手实施时，就出现了文章开头的一幕。后来，该管理处多次与房地产开发商和施工队协商解决办法。该管理处物业主任向开发商说，如果这一门洞不及时堵上，会给来看房、准备买房和租房的客户留下不好的印象，影响房屋租售工作。同样，他向施工队解释说，小区房屋租售情况不理想，房地产开发商就很难回收资金进而与施工队结清费用，这对施工队也不利。只有将这一门洞尽早封掉，房地产开发商将房屋租售出去，才能与施工队结清相
3、关费用，双方之间的问题才能尽快解决。这对房地产开发商、施工队都有利，也有利于小区管理处今后顺利开展工作。经过该管理处晓之以理、动之以情的解释。最终，这一事件圆满地得到了解决。试想：如果你是这小区的业主，你希望如何解决这件事呢？如果你是这家物业公司，你将如何处理这件事呢？,2006年1月于北京,物业管理公司在服务与经营过程中不可避免地要与开发商、业主、租户、潜在地租户和社区街道、财政税务等部门以及社会其他各个方面、各个层次发生关系，经常会碰到一些矛盾，特别是在早期介入或前期物业管理阶段，矛盾有时涉及三方或多方，处理时更要慎重，发展商与物业管理公司强强联手，优势互补，不仅建成一个个争相斗艳的物业，
4、也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础，才能收到良好的效果。,2006年1月于北京,这里我们结合有关案例主要介绍物业管理公司早期介入的重要性、物业公司接管与验收的程序及注意事项、物业公司招投标的原则、程序及注意事项、物业合同的签订方法、程序及注意事项、物业资料的具体内容等进行较为详细的描述。,2006年1月于北京,【详解】,在物业管理的过程中，经常会碰到一些矛盾。特别是在早期介入或前期物业管理阶段，矛盾有时涉及三方或多方，处理时更要慎重。本案例中，小区物业管理处认真分析了当事双方的矛盾根源，阐明利害关系，最后促使问题圆满解决。 早期介入和前期物业管理是整个物业管理过程的重要组成部分，从
5、工程施工阶段开始就需对物业进行有效的维护。本案例中的围墙门洞，如不及时发现并改正，将令购房者有所顾忌，影响房屋销售。物业公司在早期介入时，要与开发商明确双方的权利和义务，以免在问题出现时互相推诿。特别是在工程质量、配套设施问题上，不要让一些小问题从眼皮底下溜走，为以后的物业管理造成不便，甚至影响到业主的使用安全等。,2006年1月于北京,第一节 物业服务的早期介入,1.1 物业管理早期介入的含义及其意义1.1.1 物业管理早期介入的含义 物业管理的早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设等开发活动，并从物业管理者的角度提出建议，使规划设计既能够满足行业标准、又满足业
6、主和使用人的需要，为今后的物业管理工作打好基础。,2006年1月于北京,第一节 物业服务的早期介入,1.1.2 物业管理早期介入的意义1.早期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业服务。2. 早期介入在物业建设期间便实现了建房、用房、管房的有机结合。,2006年1月于北京,第一节 物业服务的早期介入,1.2 物业管理早期介入的主要内容1.2.1介入规划设计1. 配套设施的完善2. 水电气等供应容量3.安全保卫系统4.垃圾处理方式5.绿化布置6.消防设施7.建筑材料选用8.其他,1.2.2 介入施工质量管理1.指导施工单位把好质量关2.不断进行质量检查3.掌握新物业的全部情况1.2.3
7、 介入竣工验收1.介入物业的竣工验收2.介入物业的出售准备3.介入物业的正式出售,2006年1月于北京,第一节 物业服务的早期介入,1.3 前期管理准备工作 物业管理公司在早期介入阶段的身份是“顾问”，居于从属地位，随着物业的开盘，其工作性质从“介入”逐步向“主导”过渡。 1.3.1 健全管理机构 物业管理公司应根据委托物业的用途、面积确定管理机构1.3.2 规章制度的制定 规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令和文件，结合本物业的实际情况，制定一些必要的适用的制度和管理细则，这是物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的当务之
8、急。1.3.3 建立完善的财务制度 物业管理公司在物业交付业主使用前，应根据有关法规及物业特点，拟定收费标准，制定一年的管理收支预算，筹措物业管理维修基金，建立完善的财务制度，有效控制管理经费和基金的收支。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.1 物业的接管验收含义和作用2.1.1 物业接管验收的含义 物业的接管验收是物业管理公司接受房地产开发商或建设单位移交的新建房和实行产权转移的原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,1. 明确物业管理的责任和义务，通过签署书面合同，将物业管理明确化和规范化，使物业管理公
9、司重视自己的责任。2.1.2 物业接管验收的作用2. 确保物业使用安全和功能正常，通过接管验收，可以发现质量问题和隐患，及时反工、补救和加固，如果没有物业的接管检验，通常业主是很难查到隐患问题的。3. 为今后的物业管理打好基础，通过接管验收，一方面可以是工程质量达到标准要求，减少日常管理维修的工作量，另一方面，根据移交的资料和现场勘察，可以摸清物业的性能和特点，制定预防性的管理措施和维修计划。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.2 物业接管验收应具备的条件和应移交的资料2.2.1 接管验收应具备的条件1. 新建房屋接管应具备的条件：（1）建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格（
10、2）供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能够正常使用（3）房屋幢、户编号已经有关部门确认2. 原有房屋的接管应具备的条件：（1）房屋所有权和使用权清楚（2）土地使用范围明确,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.2.2 接管验收应移交的资料1. 新建房屋接管验收应提交的资料（1）产权资料（2）技术资料2. 原有房屋接管验收应提交的资料（1）产权资料 （2）技术资料,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.3 物业接管验收的程序与内容2.3.1 新建房屋的接管验收程序1. 开发建设单位书面提请接管单位验收；2. 接管单位按照验收条件和提交的资料进行审核，并在15日内给
11、出答复，对于满足条件的，要发验收通知单和约定验收时间；3. 接管单位会同开发建设单位对物业的质量和使用功能进行检验；4. 对发现的问题，按照质量问题处理办法进行处理；5. 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.3.2 原有房屋接管验收程序1. 移交人书面提请接管单位接管验收；2. 接管单位按接管验收条件和提交的资料进行审核，并在15日内给出答复，对于满足条件的，要发验收通知单和约定验收时间；3. 接管单位和移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验；4. 对检验中发现的危损问题，按照危险和损坏问题的处理办法进行处理；5
12、. 交接双方共同清点房屋、装修、设备、定着物和附属物，核定房屋使用状况；6. 经检验符合要求的房屋，接管单位签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记手续。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.3.3 新建房屋接管验收的要求1. 新建房屋主体结构接管验收的要求2. 外墙、屋面和楼地面的要求3. 装修要求4. 电气要求5. 水、卫和消防要求6. 采暖要求7. 附属工程及其他要求,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.3.4 原有房屋接管验收的要求根据危险房屋鉴定标准和国家其他有关规定，对原有房屋的质量和使用功能进行检验，主要有下面的3方面：1. 检查建筑物整
13、体的外观变异情况，查看是否有损坏；2. 检查房屋结构、装修和设备的完好程度；3. 检查房屋的使用情况，评价房屋的现有价值并建立资料档案。,2006年1月于北京,第二节 物业的接管验收,2.4 接管验收应注意的事项1. 接管验收要在规定的期限内完成。2. 接管验收要严格执行房屋接管验收标准。3. 接管验收不但要重视对质量缺陷的查找，还要重视资料文档的移交和保存，建设单位应向管理单位移交整套图纸资料。质量保修责任要以合同形式加以明确。,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.1物业服务招投标概述3.1.1物业服务招投标的基本概念物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主
14、委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家竞投的物业管理公司竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.1.2物业管理招投标的原则1.公开原则2.公平原则3.公正原则4.合理原则,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.1.3物业管理招投标的组织机构1.物业管理招标的组织机构招标机构的设立有两种途径：（1）自行
15、设立招标机构 根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和业主自行招标。开发商自行招标业主自行招标（2）委托招标代理机构招标 2.物业管理投标的组织机构 在物业管理公司中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部 门,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.2物业管理招标3.2.1物业管理招标的方式 根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：1.公开招标2.邀请招标3.议标,2006年1月于北京,3.2.2物业管理招标的程序,1.招标准备阶段(1)成立招标机构(2)编制招标文件投标人须知1
16、)投标的条件2)对投标文件的要求3)对招标程序的说明合同条款技术规范(3)制定标底,2.招标实施阶段(1)发布招标公告或投标邀请书(2)组织资格预审(3)召开标前会议(4)开标、评标与定标3.招标结束阶段(1)合同的签订(2)合同的履行(3)资料整理与归档,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.3物业管理投标的程序3.3.1投标前期工作1.取得从业资格2.筹措资金3.收集招标物业相关资料4.进行投标可行性分析,2006年1月于北京,第三节 物业服务的招投标,3.3.2投标实施步骤1.购买阅读招标文件2.考察现场3.制定管理服务方法及工作量4.制定资金计划5.标价试算6.标价评估与调整7.办理投标保函8.封送标书、保函,
