地产不同盈利模式的财税问题解析

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1、地产不同盈利模式的财税问题解析,房地产开发企业资本运作系列课题之一,王 震,2,课程纲要,第一部分，商业模式核心要素 第二部分，企业价值评估方法 第三部分，产业地产模式财税问题分析 第四部分，商业地产模式的主要财税问题分析 第五部分，农业地产盈利模式 第六部分，养老地产盈利模式主要财税问题分析 第七部分，一级土地开发盈利模式财税问题解析 第八部分，金融地产模式 第九部分，合作开发模式的财税问题 第十部分，商业地产项目税务稽查的重点问题解析,第一部分，商业模式核心要素,1.1 定位 1.2 业务系统 1.3 关键资源和能力 1.4 盈利模式 1.5 自由现金流结构 1.6 企业价值 1.7 六要

2、素关系,1.1 定位,定位就是企业应该做什么，提供什么特征的产品和服务来实现客户的价值。 定位是企业战略选择的结果，也是商业模式体系中其他有机部分的起点。 提供什么样的产品和服务、进入什么样的市场、深入行业价值链的哪些环节、选择哪些经营活动、与哪些合作伙伴建立合作关系、怎么分配利益等。 在商业模式的定位中，选择不做什么与选择做什么同样重要，同时，这也关系到企业如何构建业务系统、确定盈利模式、分布资源能力、设计现金流结构等商业模式体系中的其他部分。,1.2 业务系统,业务系统是指企业达成定位所需要的业务环节、各合作伙伴扮演的角色以及利益相关者合作与交易的方式和内容。 可从行业价值链和企业内部价值

3、链以及合作伙伴的角色两个层面来理解业务系统的构造。 业务系统是商业模式的核心。 高效运营的业务系统不仅仅是赢得企业竞争优势的必要条件，同时也有可能成为企业竞争优势本身。,1.3 关键资源和能力,关键资源和能力是让业务系统运转所需要的重要的资源和能力。为完成业务活动，企业需要掌握和使用一整套复杂的有形和无形资产、技术和能力等。 任何一种商业模式构建的重点工作之一就是明确企业商业模式有效运作所需的资源能力，如何才能获取和建立这些资源和能力。 不是所有的资源和能力都是同等珍贵，也不是每一种资源和能力都是企业所需要的，只有和定位、业务系统、盈利模式、现金流结构相契合、能互相强化的资源能力才是企业真正需

4、要的。,1.4 盈利模式,盈利模式指企业如何获得收入、分配成本、赚取利润。 盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下，企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现。 良好的盈利模式不仅能够为企业带来利益，更能为企业编制一张稳定共赢的价值网。 各种客户怎样支付、支付多少，所创造的价值应当在企业、客户、供应商、合作伙伴之间如何分配，是企业收入结构所要回答的问题。 一个企业可以使用多种收益和成本分配机制。 成本结构是和企业提供的产品和服务、业务系统及其资源能力分布紧密相关的。 传统盈利模式的成本结构往往和收入结构一一对应，而现代盈利模式中的成本结构和收入结构则不一定完全对

5、应。,1.5 自由现金流结构,自由现金流结构是企业经营过程中产生的现金收入扣除现金投资后的状况，其贴现值反映了采用该商业模式的企业的投资价值。 不同的现金流结构反映企业在定位、业务系统、关键资源能力以及盈利模式等方面的差异，体现企业商业模式的不同特征，并影响企业成长速度的快慢，决定企业投资价值的高低、企业投资价值递增速度以及受资本市场青睐程度。,1.6 企业价值,企业价值，即企业的投资价值，是企业预期未来可以产生的自由现金流的贴现值。 企业的投资价值就是商业模式的归宿，是评判商业模式优劣的标准。 企业的投资价值由其成长空间、成长能力、成长效率和成长速度决定。 好的商业模式一般具有投资少、运营成

6、本低、收入的持续成长能力强的特征。,1.7 六要素关系,企业的定位影响企业的成长空间，业务系统、关键资源能力影响企业的成长能力和效率，加上盈利模式，就会影响企业的自由现金流结构，即影响企业的投资规模、运营成本支付和收益持续成本能力和速度，进而影响企业的投资价值以及企业价值实现的效率和速度。 投资价值实现的效率可以用企业价值/资产规模，企业价值/净资产规模来评价；投资价值实现的速度可以用企业价值递增速度和达到更大规模所花费的时间来评价。 相同的企业定位可以通过不一样的业务系统实现；同样的业务系统也可以有不同的关键资源能力、不同的盈利模式和不一样的现金流结构。 商业模式的构成要素中只要有一个要素不

7、同，就意味着不同的商业模式。 一个能对企业各个利益相关者有贡献的商业模式需要企业家反复推敲、实验、调整和实践这六个方面才能产生。,第二部分，企业价值评估方法,2.1资产价值法 2.2现金流折现法 2.3相对价值法 2.4实物期权法 2.5剩余收益法,2.1资产价值法账面价值,账面价值是指会计核算中账面记载的资产价值。 净资产=总资产总负债 不考虑现实资产市场价值的波动，也不考虑资产的收益情况。 账面价值标准取得方便，但缺点是只考虑了各种资产在入账时的价值而脱离了其现实的市场价值。,2.1资产价值法清算价值,清算价值是指在企业出现财务危机而破产或歇业清算时，将企业中的实物资产逐个分离而单独出售的

8、资产价值。 清算价值是在企业作为一个整体已经丧失增值能力的情况下的资产估价方法。 对股东来说，公司的清算价值是清算资产偿还债务后的剩余价值。,2.1资产价值法公允价值,公允价值是指将目标企业在未来持续经营情况下所产生的预期收益按照设定的贴现率（市场利率或平均收益率）折算成现值，并以此确定其价值。 它把市场环境和企业未来的经营状况与目标企业价值联系起来，是最合适评估目标企业的标之一。,2.1资产价值法的优缺点及其适用性,优点：客观性强，着眼于企业的历史和现状，不确定因素较少，风险较小。当目标企业缺乏可靠对比数据时，如果公允价值或重置成本能够合理估算，获利能力与资产的市场价值或重置成本密切相关时，

9、就更适宜于采用此方法。 缺点：它以企业拥有的单项资产为出发点，忽视了整体获利能力，没有考虑资产负债表外的无形资产项目。组织资本包括无形资产和商誉，如企业的管理水平、品牌优势、人力资源、分销渠道等。组织资本是企业价值不可分割的重要组成部分。 失去组织资本，企业会解体，实物资产不能完全代表企业的价值。 资产价值法忽略组织资本，尤其不适合评估高科技和服务性公司。,2.2现金流折现法,现金流量折现估价法的理论基础 任何资产的价值应等于该资产预期在未来所产生的全部现金流的现值总和。 基本假设：(1)没有通货膨胀；(2)可以确定未来现金流的概率分布；(3)利率保持不变并且已知。 现金流量折现估价法可分为两

10、种方法： 股利增长法，折现率用Ke 自由现金流法,折现率用WACC,2.2现金流折现法,自由现金流法估价流程 首先用该公司的资本加权平均成本对公司预期现金流进行折现来得到整个公司的价值，然后减去债务的价值，再加上任何金融资产的价值，就可以得到公司权益的价值。 使用这两种方法的关键是要避免现金流与折现率匹配不当的问题。 如果使用资本加权平均成本折现股权现金流，则会导致股权价值偏高；而如果使用股权资本成本折现公司现金流，则会低估公司价值。,2.3相对价值法,利用类似企业的市场定价来确定目标企业价值的一种评估方法。 假设前提 （1）首先存在一个支配企业市场价值的主要变量（如股利、净利润、销售额等）；

11、 （2）确定一组可以比较的类似企业，计算可比企业的市价/关键变量的平均值（如平均市盈率）； （3）根据被评估企业的关键变量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目标企业的评估价值。,2.3相对价值法,典型模型 （1）市净率模型 市净率=市价净资产 目标企业股价=可比企业平均市净率目标企业净资产 （2）市盈率模型。 市盈率=每股股价/每股收益 目标企业股价=可比企业平均市盈率目标企业每股收益 （3）市价收入比模型。 收入成数=股权市价/销售收入=每股市价/每股销售收入 目标企业价值=可比企业平均收入成数目标企业的销售收入,2.4实物期权估价法,企业价值=企业在增长速度为零时的价值+企

12、业增长机会的价值 其中，企业在增长速度为零时的价值可以通过现金流量折现模型或其他模型计算； 企业增长机会的价值可以通过模拟看涨期权的方法来计算。,2.5剩余收益法,剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之差。 剩余收益观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求报酬的利润，则仅仅是实现了正常收益。,2.5剩余收益法,公司价值等于公司权益资产的账面价值和预期剩余收益的现值之和。 V0BV0 (1+r)-tE(RIt) 其中： V0为企业在0时刻的价值； BV0为企业在0时刻侧耳权益资产的账面价值； R为股东要求的回报率； E(RIt)

13、为t时刻的剩余收益的期望值。,2.5剩余收益法,RIt =St(1/ATOt) (1/EMt)（MOStATOtEMt-1r） 其中： RIt为第t期的剩余收益 St为第t期的销售收入； ATOt为第t期的资产周转率； MOSt为第t期的销售利润率； EMt-1为t-1 期时的权益乘数； r 为权益资本要求的回报率。,2.5剩余收益法,通过与现行财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化为客观的、可计量的财务比率和会计指标。 剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性，在进行指标预测时，将通过审计的财务报表作为客观基础，使得对剩余收益的预测具有客观性和可验证性的基础，从

14、而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。,股东价值结构,第三部分，产业地产模式财税问题分析,3.1 核心企业引导模式 3.2 产业地产商模式 3.3 产业园区开发模式 3.4 综合运作模式,3.1 核心企业引导模式（工业园模式）,主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。 这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能

15、定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。,3.2 产业地产商模式,产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。 从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。 这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式

16、进入产业地产领域。,3.3 产业园区开发模式,产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。 产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。 但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。,3.4 综合运作模式,综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。 该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。 但是