房地产估价师考试-开发经营及管理笔记

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1、- 1 - 第一章第一章房地产投资与投资风险房地产投资与投资风险 第一节投资与房地产投资 1.投资的概念相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比 较持续稳定的收益。 2.投资的分类（四种分类） 按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资（一年为限） 。一般来说，短期投 资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低；长期投资回收期长，短期变现能力较差，风 险较高，但长期的盈利强。 按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将 资金用于生产经营活动；间接投资是指以购买股票、债券等金融资产的方式进行投

2、资。间接投资的主要特 点是资金的所有者和使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。 按投资对象存在形式的不同，可将投资为金融投资和实物投资。两者的主要区别在于，前者以最终获 得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累 按投资的用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。前者是指投入到生产领域的投资，又分为 固定资产和流动资产投资；后者是指投入到非物质生产领域，其中对学校、政府办公楼、国防工程、社会 福利设施等的投资不能收回，为纯消费投资，其再投资依靠社会积累。 房地产投资几乎涉及了各种投资形式。 3.投资的特性投资是一种经济行为；投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ；投

3、资的目的 是获取收益；投资具有风险性。 4.投资的作用（四作用）推动国家经济增长；与企业发展密切相关；提高人民生活水平的；有利 于国家的社会稳定和国际交往。 5.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的 资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 6.房地产投资的分类（三种分类） 房地产投资除了与一般投资行为一样划分外，还可以按以下标准划分。 按投资主体划分，可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非盈利机构 投资注重资产的社会效益和环境生态效益，如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等；企业投资和个人投 资更

4、注重经济效益，如写字楼、商品住房投资等。 按经济活动类型划分，可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开 发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及 投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。 按物业类型划分，可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和 特殊物业投资。 居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。 商业物业投资指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产，如写字楼、零售商业用房、 出租公寓。特点：1.开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一

5、 持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者的管 理能力密切相关。3.交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。 工业物业投资为人类生产活动提供空间，如工业厂房、仓储用房、高技术产业用房、研究与发展用房。 特点：1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营；2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易；3.高新技术 产业与研发用房适应性较强；4.轻工业厂房介于两者之间。 酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资，如 酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。特点：1.本质

6、上属于商业物业投资。2.运营管理 很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。 特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，如加油站、飞机场、车站、 桥梁、码头、公路。特点：1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。 - 2 - 【2011 年多选】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（） 。A.居住物业投资B. 商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资 答CDE 【2011 年判断题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产 投资，其目的都是为了营利。 （） 答解析不同

7、投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房 的目的不是为了营利，而是社会效益。 【2010 年判断题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 （）答解析商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与 投资者管理商用物业的能力密切相关。 【2008 年多选题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（） 。A.能为投资者带来经常性的收入现 金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行 交易E.位置对其有着特殊的重要性答ACDE解析整体销售成为趋势，所以 B 分割销售少 【2008 年单选题】下列物业

8、中，属于特殊物业的是（） 。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科 技产业园区答B解析物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。 【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（） 。 答解析物殊 物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。 7.房地产投资的特性 区位选择异常重要房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性；区位包括具体位置和宏观区 位（决定其收益水平和升值潜力） 适于进行长期投资（两个寿命）土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。房 地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间

9、周期，对 收益性房地产来说，其经济寿命就是地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入 大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要 结构件和设备因自然老化或损坏而不能继续安全使用为止的持续时间。自然寿命与经济寿命的关系：一般 自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况） ；可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得 几个经济寿命；房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化。 需要适时的更新改造投资（适应性）投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之 适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位。如写字楼增加网络通讯服务

10、；购物中心改善环境，增加 商品展示空间；公寓内增加洗衣房 易产生资本价值风险（价值难以判断）没有两宗完全相同的房地产；异质性导致每宗房地产的 价值不可能一致；对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的。由于投资者眼光、能力和经验的不同， 导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。 变现性差（也称为流动性差）由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原 因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。 易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。 依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术与服务。 存在效益外溢和转移（外部性影响）房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设

11、施与市政 公用设施和环境变化的影响。如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨；小区旁建造纸厂使房产跌价。 8.房地产投资的作用从社会角度，拉动经济 GDP；从投资者角度，具有收益、保值、消费等功能。 【2009 年单选题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下， 净收益大于零的持续时间称为（） 。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命答B解 析自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。 【2011 年单选题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（） 。A.土地不 会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年

12、限较长答C解析C 变现性差是 - 3 - 房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。 【2006 年单选题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服 务等） ，体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依 赖答B解析适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。 【2010 年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有 （） 。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性答C 【2007 年单选题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反

13、映了房地 产的（） 。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性答C解析弱流动性就是指不 容易转手或变现。 【2011 年真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（） 。A.区位选择异常重要B.不易产生资 本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响答B解析房地产的异质性，导致每宗房地产 在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困 难，这就使投资者面临着资本价值风险。 第二节房地产投资的形式与利弊 房地产投资的分类通常可以分为直接投资和间接投资两类。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权

14、开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，投资者不需直接参与房地产开发经 营工作，包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金(REITS)、购买住房抵押支持证券等。 1.房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过 程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过 这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。性质上属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。 具体种类包括：土地开发投资，土地一级开发为主；商品房建设投资，建房屋。 【2011

15、 年单选题】 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的 （） 。 A.增量供给B.存量供给C. 潜在供给D.总量供给答A解析房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属 于中短期投资，形成了市场上的增量供给。 2.房地产置业投资是指向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有 权或使用权为目的的投资。可以是增量房地产（新房） ，也可以是存量房地产（旧房） 。目的（三个） ：自 用；经营出租；转售获益。 缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者，其置业投资对象通常为黄金地段的优质成熟物业，特点是 购买价格高、收益水平低、风险小；具备投资管理经验的投资者，其置业投资对象通

16、常是处于优良区位的 新竣工甚至尚未竣工的物业，特点是初始价值和初始收益水平低、增值潜力大、转售收益大。 【2010 年多选题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（） 。A.置业投 资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施 建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自 身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答ACDE 【2007 年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期 置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营答D解析置业主要用于经营，即出租或自营。如 出售或转让，就不是长期置业投资了。 3.投资房地产企业股票或债券 股票所有权关系；债券债权债务关系 4.投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金 投入房地产业，基金机构将收益再分配给