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1、世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产天津合生 帝景湾项目 营销投标报告 谨呈：天津合生地产 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产序 这是一片充满希望的新区 这是一方改革开放的热土 这是一个激情创新的舞台 这是一个和谐生态的魅力之城 多少人 将金子般宝贵的岁月铺洒在这方土地上 谨以此项目 献给那些已经为或者正在为开发区事业孜孜奋斗的人们 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产开发区边缘 /紧
2、邻滨海交通主动脉 /高端及基本生活配套完善 /精装大户社区 本体价值 区位： 开发区边缘 远期便捷交通： 紧邻未来城市交通主动脉海滨大道、津滨轻轨、机场专线，周边公共交通便捷 2KM内完善配套： 坐享开发区最完善的教育、医疗、商业、商务、文化体育、金融新政配套 /同时地块紧邻天津港博物馆、天津港商务中心 欧陆风格： 最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面 大户社区： 66%的 153m大户型住宅社区 豪华精装： 3000元 /m精装标准 人车分流： 1： 1车位，地下停车 产品优质 认知受限 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地
3、产背 景 新政密集出台，催生市场寒冬 新政具体内容是什么，对整体市场会产生怎样的影响？ “国八条 ” “京十五条 ” “津十条 ” “房产税 ” “限购 ” “限贷 ” “加息 ” 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产新政背景 2010年国务院三度调控楼市，溢需求、促供给力度空前 中国通货膨胀日益加剧，负利率不断扩大 2010年 CPI同比增长 3.3% 11月 CPI同比上升 5.1%,创 2008年 7月以来 最高 升幅。 2011年 CPI已经目标 提高至 4%左右 房地产占 GDP的 6.6%和四分之一投资，相关产业
4、 达到 60个 ,在中国家庭经济结构支出中房地产支出 占家庭支出的 63%。” A B 2010年： 4.15调控低迷期持续 3个多月， 9.29调控低迷期仅一周 /成交均价虽得到控制，但仍呈走高趋势 天津市 2 0 0 7 - 2 0 1 0 年一手房成交走势9 6 8 . 2 85 0 0 . 2 71 3 2 9 . 61 0 0 8 . 4 49 3 0 4 . 5 57 4 1 4 . 0 36 9 1 7 . 4 96 1 1 8 . 8 902004006008001000120014002007年 2008年 2009年 2010年01000200030004000500060
5、0070008000900010000成交面积（万） 成交均价（元/ ）2010年，“存钱不如买房”的思想得到广泛共识，房地产作为资产保值的重要手段被大众认可！ 2010年政策出台，房价过快上涨未能得到有效抑制，2011年必将成为政策强化年，调控仍是主旋律 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产新政分析 “ 津十条”基本复制“新国八条”的政策精神，并在其基础上进行了 三大细化 全面限购 限购范围由市内六区调整为 全市范围 ； 2011年，建设保障性住房23万套 ； 甲方取得销许后，需将价格在现场和网上进行 一次性全部公示 ；
6、对 价格过高 的项目进行 跟踪检测 ； 供应量化 严格价格监督 政策出台前，由于担心购房成本增加，形成的恐慌性购买会随之化解。新一轮政策的出台必会使观望客户增加，延长客户的购买周期。 政策领域由原来的二级市场扩大到三级市场，高端客户资产整合难度加大； 观望增加，购买周期延长 限购范围由原来的市内六区调整为全市范围，完全限制高端客户的购买资格； 高端客户购房资格受限 高端客户资产整合难度加大 “ 津十条”：大户型产品政策风险较大 公建类未受限购物业相对有机会 打击房地产投资、投机行为； 直指高价项目、大户型产品； 调控针对商品住房，不涉及商业地产。 世 联 地 产W O R L D U N I
7、O N P R O P E R T I E S世 联 地 产新政影响 部分客户失去购买资格，增加再购买难度 刚需、刚改类产品支撑市场 弹性改善型客户需求明显被抑制 客户购房趋向理性，决策更加谨慎 客户表现 11年上半年市场走势不容乐观，全年房价走势存在下行压力 开发商应做好长期应对政策的准备 理性市场下客户价值的回归是营销的关键 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产目标解读 经营目标 2011年 7.9亿签约额，其中暂定 LOFT4.41亿，居住公寓 3.44亿 品牌目标 实现合生品牌在滨海完美落地 高速 高价 LOFT：
8、11月首开，总价约 77万， 2个月 需去化 570套 。 海港城单价 1.1万 /m，含 1000元 /m精装 本案： 住宅 1.6万 /m、含 3000元 /m精装 相当于 单价高于周边市场平台 2000元 /平米。 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产Q1: 目标与现实之下的核心问题 Q2: Q3: 目前不稳定的市场环境下，哪类客户会买单？ 营销如何达成？ 目标：高速高价 背景：政策强化年，调控主旋律 淡市背景下，大户型产品价值如何跳脱区域平台？ LOFT产品如何实现快速跑量？ 世 联 地 产W O R L D U N
9、 I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产01 机遇突围 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产滨海热点众多，但新兴板块尚处于开发阶段 开发区始终是滨海最核心、最高端的居住板块 板块机遇 生态城 国家级战略、生态环保示范新城 国际级开发商、高层低密的产品 今年下半年集中入市 有政策，有资源 主打宜居居住属性 但，完善配套，营造居住氛围还需 3-5年 北塘 传统渔文化、水库资源 新兴城市外扩板块 今年集中入市 东疆港 海资源驱动，外向型国际意向高端板块 2012年集中入市 上北 城市外扩板块，原始认知低端
10、 土地放量逐渐减少 传统居住板块， 居住氛围浓厚 土地日益稀缺 但 仅开发区为高端居住板块 开发区 原始高端居住板块 滨海城市核心 土地稀缺 塘沽 紫云 传统中低端居住板块 ,居住氛围浓厚 土地稀缺 响螺湾 于家堡 滨海中央商务区，未来滨海核心 综合体为主 响螺湾 2015年竣工 于家堡 2018年竣工 金融商务属性 居 住 商务 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产开发区高端居住价值日益突显稀缺 厂房区 京山铁路 塘沽 紫云 MSD 开发区高端住区持续向东北 开发区最后一块高端住宅用地，此后 开发区 开发殆尽 板块分布：目
11、前在售项目呈现三大街、泰丰两大聚集板块 三大街板块以豪宅产品供应为主体，泰丰板块以高端改善为主体，相继进入尾盘阶段 刚需及首臵产品呈现外扩趋势，远离城市核心资源 高尚住宅组团 板块机遇 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产资源、配套是驱动高端居住区形成的根源，泰达时尚广场及 MSD板块将成为开发区最后的高端居住区 万科金域蓝湾 德圣公馆 万通新城国际 伴景湾 万通华府 华纳豪园 御景园 阳光新园 万丽国际公寓 雅都天园 泰达新天地 2004-2005年， 第一大街、第二大街 依托 华纳高尔夫 成为涉外高管的主流居住片区 20
12、06-2007年， 第三大街、泰丰板块， 滨海商圈渐成气候，依托商业或公园资源吸引高端改善需求进驻 2008-2010年， 第三大街和泰丰板块土地日益稀缺。随着泰达时尚广场周边的配套建设，高端产品版图开始向东、向北偏移，聚集于此。此外，万通华府以 MSD为依托，打造成为开发区高端项目。 泰丰板块 板块机遇 开发区高端居住发展脉络： 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产足球场 博物馆 滨海湖 泰达医院 泰丰公园 泰达国际酒店 泰达图书馆 轻轨站 MSD 双区域配套及海滨大道的建设驱动本案快速打通区域壁垒，形成新泰达时尚高端居住
13、板块 天津港CBD 轻轨站 永旺 配套完善： 医疗： 泰达医院等 文化体育： 泰达足球场、天津港博物馆 商务： 开发区 MSD、天津港 CBD 商业： 永旺、泰达国际酒店 娱乐： 泰丰公园 交通便捷 道路交通： 紧邻滨海主动脉 海滨大道 轨道交通： 毗邻两站轻轨站点 1.尽享天津港、开发区 两大区域配套 2.城市级配套不断完善， 助推泰达时尚广场板块升级 城市级交通动脉 快速带动板块发展 板块机遇 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产刚需类 项目 两居（ m） 总价（万） 月均消化量（套） 存量（万 m） 在售 公元 6号
14、80-114 120-170 18 1.2 天保金海岸 102-108 130-140 48 70 弘泽城 90-95 135-140 32 30 万科海港城 90 108 111 22 待售 东壹区 2-3居： 78-150 11.9 滨海智谛山 2居： 74-88； 3居： 102-108 36 刚需类产品供应量大 但 100万以下的低总价小户型产品存在市场空白 市场机遇 123.2万 m 东壹区 智谛山 万科海港城 弘泽城 天保金海岸 公园 6号 2011.03 2011.08 2012.03 2013.03 主力户型 90平，剩余 30万 m 总计 180万平，高层 100平米 2室，
15、 110-130平米 3室，剩余约 70万住宅 2012.08 主力户型 90平，剩余 30万 m 开盘！ 剩余 2万 m 11.9万 m 36万 m 47.9万 m 待售 在售 世 联 地 产W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 联 地 产改善类 项目 两居 三居 四居 精装 单价（万 /m） 存量（万 m） 在售 华纳豪园 170、 180 有， 5000 3.08 0.51 万通华府 126、 169 217、 251 269 有， 5000 2.35 13 弘泽制造 195-210 无 1.9 5.3 万通新城国际 137、 160 310 无 1.3 0.4 公元 6号 141-146 有， 1500 1.5 0.8 万科海港城 115 有， 1000 1.2 27 待售 万科柏翠园 170-200
