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1、2011年上半年 杭州 豪宅市场扫描 96311 5980 46788 43543 5% 4.9% 4.9% 5.4% 7.1% 6.9% 7.2% 7.3% 11.Q1 全国宏观经济数据 上半年 GDP（亿元） 第一产业 第二产业 第三产业 一季度 CPI 1月 CPI 2月 CPI 3月 CPI 一季度 PPI 1月 PPI 2月 PPI 3月 PPI 1.5% 2.7% 2.4% 80500 5139 39072 36366 2.2% 5.2% 4.3% 5.4% 5.9% 10.Q1 M0（ 3月末） M1（ 3月末） M2（ 3月末） M2/GDP M1/M2 4.5万亿元 同比 1
2、4.8% 26.6万亿元 同比 15.0% 75.8万亿元 同比 16.6% 7.87 同比 2.48% 0.35 同比 0.4% 中国制造业采购经理指 数 (3月份 ) 53.4% 环 比 1.2% 原材料、燃料、动力购进指数 （ 3月 份） 110.5 国房景气指数（ 3月份） 101.46% 环 比 0.41% 七十个大中城市房屋销售价格指数 （ 3月 份） 111.4 消费者信心指数 （ 3月份） 104.6 环比 4.8% 人民币贷款利率（五年期以上）（ 3月末） 6.6% 同比 11.1% 金融机构人民币各项贷款余额（ 3月末） 49.47万亿元 同比 16.18% 汇率（对美元
3、） （ 3月末） 6.5564人民币 /美元 同比 3.95% 汇率（对欧元 ） （ 3月末） 9.2681人民币 /欧元 同比 1.19% 汇率（对日元）（ 3月末） 7.8883人民币 /日元 同比 7.44% 黄金价格（ 3月末） 1414.5美元 /盎司 同比 28.42% 原油价格（ 3月末） 100.97美元 /桶 同比 28.30% 水泥（普通硅酸盐水泥）价格（ 3月末） 380元 /吨 同比 24% 钢材（螺纹钢）价格（ 3月末） 4794元 /吨 同比 13.60% 铜价格（ 3月末） 73400元 /吨 同比 7.94% 大米（早籼米）价格（ 3月末 ）3300元 /吨 同
4、比 14.98% 大豆价格（ 3月末） 4257元 /吨 同比 13.79% 玉米价格（ 3月末） 2384元 /吨 同比 29.57% 猪肉价格 （ 3月末） 14780元 /吨 同 比 31.96% 棉花价格（ 3月末） 10530元 /吨 同比 34.6% 255 221 16 18 18037 17738 22757 17444 408 365 17 26 2011 上半年 整体上市面积 （万平方米） 住宅 办公 商业 整体成交面积 （万平方米） 住宅 办公 商业 整体成交 均价 （ 元 /平方米） 住宅 办公 商业 杭州房地产市场总体情况 320 280 24 16 259 212
5、28 19 16503 16471 16828 16386 同比 房地产开发投资完成额 8846亿元 同比 34.1% 全国商品房销售面积 15361万 同比 35.8% 房屋新开工面积 3.23亿 同比 60.8% 房地产开发企业完成土地购置面积 6166万 同比 30% 住宅投资额 6253亿元 同比 37.4% 公寓类 新房上市面积 新房上市套数 新房成交面积 新房成交套数 新房成交价格 347万 同 比 36% 31178套 同比 35% 212万 同 比 12% 20314套 同比 17% 17397元 / 同 比 16% 新房套均总价 新房套均面积 新房成交面积第一名 二手成交面积
6、 二手成交价格 182万 同 比 10% 104 同 比 4% 城市之星 成交 面积 ： 85669 成交均价 ： 33775元 / 数据统计中 数据统计中 数据统计中 数据统计 中 别墅类 新房上市面积 新房上市套数 新房成交面积 新房成交套数 新房成交价格 19万 同 比 -34% 570套 同比 100% 9万 同 比 -61% 288套 同比 -62% 26158元 / 同 比 2% 新房套均总价 新房套均面积 新房成交面积第一名 二手成交面积 二手成交价格 781万 同 比 1% 299 同 比 2% 金都夏宫 成交面积 ： 9085 成交均价： 24746元 / 数据统计中 数据统
7、计中 数据统计中 数据统计 中 公寓类 别墅类 杭州房地产市场总体情况 25 23 2 38094 37718 41807 11 上半年 53 43 10 杭州豪宅市场数据 （单价 3万） 整体成交 均价 （ 元 /平方米） 公寓 别墅 整体上市面积 （万平方米） 公寓 别墅 整体 成交 面积 （万平方米） 公寓 别墅 44 34 10 22 16 38871 38488 39072 6 同比 公寓类 新房上市面积 新房上市套数 新房成交面积 新房成交套数 新房成交价格 43万 同 比 26% 2635套 同 比 48% 23万 同 比 44% 1376套 同 比 72% 37718元 / 同
8、 比 -2% 新房套均总价 新房套均面积 新房成交面积第一名 二手成交面积 二手成交价格 628万 同 比 -17% 167 同 比 -15% 城市之星 成交面积 ： 85669 成交均价 ： 33775元 / 数据统计中 数据统计中 别墅类 新房上市面积 新房上市套数 新房成交面积 新房成交套数 新房成交价格 10万 同 比 -0% 281套 同 比 -4% 2万 同 比 -69% 69套 同 比 -61% 41807元 / 同 比 7% 新房套均总价 新房套均面积 新房成交面积第一名 二手成交面积 二手成交价格 1405万 同 比 -2% 347 同 比 -6.% 西溪里 成交 面积 ：
9、2665 成交均价 ： 44903元 / 数据统计中 数据统计中 公寓类 别墅类 杭州豪宅市场数据 （单价 3万） 第 部分 整体豪宅市场 第 部分 公寓类产品 第 部分 别墅类产品 第 部分 未来的展望 第 部分 整体豪宅市场 距“国十条”出台一年有余，经历了风风雨雨的 2010年豪宅市场，在面对“三次”新政后，上半年市场表现又是如何呢？ 经过 08年以及 10年两次价格上扬，受政策等因素影响， 11年价格过快上涨趋势得到有效控制。 成交量变化的峰谷分别出现在 09、 10年上半年，11年上半年变化幅度接近 0刻度，成交价正趋于理性平稳的走势。 全市住宅成交量同比五年维持低位，成交均价同比增
10、 8%。 全市普通住宅市场和前几年相比，总体成交量处于低位。价格依然坚挺，但增长放缓。 PART 近 5年上半年成交同比 单位：元 / 单位：套 20602套 17738元 / 近 5年上半年成交同比变化 214% -63% 普通住宅市场研究 豪宅的成交量相比 10.上半年稳定增长，成交量为 1445套。价格不成交量丌同，同比下降2%，为 38094元 /。 成交量同比涨幅达 48%，不成交量动辄两位数，甚至三位数涨幅的丌稳定丌同，价格的变化在近 5年显得异常稳定，同比降幅为 2%。 豪宅需求增长，价格小幅回落 （豪宅定义 :单价 3万） 成交量上，豪宅市场呈现连续 5年上涨，上半年杭州全市成
11、交 1445套，同比增长 48%；但豪宅市场成交价有所下跌，上半年均价 38094元 / ，同比下降 2%，降幅较小。 PART 豪宅近 5年上半年成交同比 单位：套 单位：元 / 38094元 / 1445套 豪宅近 5年上半年成交同比变化 531% -2% 48% 豪宅市场研究 把普通住宅和豪宅市场分开来看，可以更容易看出豪宅成交量于 10月份限贷，以及 2月份限购策影响豪宅成交量步步下滑， 2011年 3月份成交量达到谷底， 4月份后高端酒庖式公寓占据豪宅主力成交，可以看出限购限贷政策对于高端住宅针对性更强。 单就价格而言，普通住宅市场在调控政策出台后，价格整体走势较为稳定，而豪宅市场不
12、之截然相反，虽然成交量同样萎缩，但成交价格在 11年 3-6月连续出现上升趋势，豪宅市场呈现有价无市的局面。 整体市场价稳量升，高端市场有市无价。 （豪宅定义 :单价 3万） PART 豪宅市场 单位：套 单位：元 / 44548元 / 普通市场 单位：元 / 单位：套 19156元 / 豪宅市场研究 171套 3545套 从左图中，我们很容易看出豪宅主力成交前三名中 10年上半年分别为： 600-800万、 1000-1500万、 800-1000万共占 78%。 而 11年上半年前三名为： 600万以下、 600-800万、 800-1000万总共 82%。 2011年豪宅成交趋向低总价看
13、齐，且 主力成交总价段 600万以下占 35%，达到近两年最高比例。 35% 低总价住宅成为豪宅市场的绝对销售主流产品。 PART 豪宅市场研究 单位：套 单位：套 1689套 3694套 5403套 4046套 PART 调控后连续 10个月年全市豪宅市场供大于求现象持续，存量呈现上升致 5403套，月均去化 350套，假设无新增供应量，去化库存时间约 15个月。 假设无新增供应量，杭州市场去化库存时间约 15个月 2010年 10月，限贷 首付提高、利率上调、限购一套； 2011年 1月，限购令、房产税的出台。 9.29新政 1.26新政 近一年调控后市场快照 0 成交量环比变化幅度 成交
14、价环比变化幅度 余杭区 -5% 1% -65% 萧山区 -87% 56% 875% 16% 主城区 10.下半年 -52% -2% 237% -1% 11.上半年 -29% 10.下半年 10年下半年 11.上半年 11.上半年 PART 10年第一轮调控重创余杭区，而主城区及萧山区对 11年第二轮调控反应更明显。 10年下半年和 11年上半年都是政策出台打压的市场， 10.下半年仅有一个板块出现了成交量环比下降，主城及萧山成交量环比上涨均在三位数以上，而 11.上半年在受到更严厉的限购后，全杭州三大板块无一例外出现下跌。 第三轮调控后市场快照 PART 总体来看， 1. 2011年上半年豪宅整体成交 1445套，同比 2010年上半年上涨 48%，主力成交总价集中在 600万元 /套； 2. 相对住宅整体市场，豪宅成交量所占比例 7%，同比上 2%。 3. 2011年上半年房地产市场深受政策影响，随着限购、限贷、房产税政策出台的多重刺激下，整体市场受到了较大的打击 量价上行趋势受到遏制 调控影响逐渐显露。 第 部分 公寓类产品 2011年遭遇史上最严厉的调控，最具抗跌的市中心低总价公寓再次成为市场上“香饽饽”。 2011.上半年
