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1、包头市 2011上半年市场调研 包头市场概况 09年开启，包头市房地产部分项目前期出现回暖现象。由于去年金融危机的影响，导致建材、钢材等建筑材料成本价格下跌。因此，部分大盘及存地项目均选择在今年开发，市场总体环境依然十分严峻。开发体量属历年之最，有部分项目已成现房，处于销售扫尾期！ 包头市房地产大至分为四个区域：东河、九原、青山、昆区。 东河 老城区改建 九原 -大盘时代 昆区 -南区大盘时代 北区置业升级 青山 置业升级 东河区市场概况 ONE 东河区市场分析 东河区市场概况 东河区项目大至分为三个区域： 1.沿东河槽两侧分布项目：山水佳苑、鼎泰风华、碧水嘉园、保利百合花园、东豪国际城、明日
2、星城、宁鹿水岸等。现除山水佳苑外，其余均处于尾房销售。 2.沿西脑包大街两侧分布项目：鹿鸣苑、龙藏新城（公务员小区）、贵发山庄、乔家金街（纯商业基本售罄）、时代天骄。除鹿鸣苑外已基本售罄。 3.中心区域：东河国际城 区域特点： 1.多数购房群体为首次置业者，对价格的关注度较高，对生活配套及交通条件的关注度是在价格合适的前提下才会提出。整体区域市场均价相比其他三区最低。今年新开发项目较少，体量甚微。 2.沿东河槽两侧分布项目以景观绿化为卖点，开发时间较早，现在处于尾盘期，但唯独山水佳苑项目剩余较多二期仅售出不到 10套，其余均为内部定购，追其原因为定价较高与周边均价相差 500元 。 3.沿西脑
3、包大街两侧分布项目以生活配套为卖点，此区域以龙藏新城大项目为首，向周边辐射，并配置以乔家金街政府内定商业项目为卖点，相互互补，提高附加值。乔家金街一期为戴德梁行操作，现开发商自行操作，作为“内蒙古自治区 60年大庆献礼之作”未来将成为区域文化产业基地、古玩基地、餐饮基地及相应影院活动场所。成为本区域价值提升关键点 4.中心区域东河国际城项目以周边现有生活配套及社区内部为划分点。 小结： 针对东河区整体市场特征及区域消费特点，建立大项目及精品项目的条件不充分，只适合建立改善人均住房需求项目，才适合本区域消费特征。 区域特点：老城区改造 东河区市场概况 东河槽项目楼盘价格市调表 项目名称 房屋售价
4、（单位：元 ） 优惠价格 备注 鼎泰风华 起价 均价 最高价 一次性 按揭 多层已售完小高层在售中 多层 2380 2500 2800 2% 无 小高层 3130 3450 4500 2% 无 碧水嘉园 起价 均价 最高价 一次性 按揭 小高层剩余单位 13套 多层 售空 售空 售空 1% 无 小高层 2880 3150 3600 1% 无 保利百合花园 起价 均价 最高价 一次性 按揭 多层有尾房 小高层已售完 多层 2560 2900 3100 2% 无 小高层 2600 3150 3800 1% 无 东河国际城 起价 均价 最高价 一次性 按揭 多层在售 多层 2218 2560 298
5、0 1% 无 小高层 未开盘 未开盘 未开盘 无 无 时代天骄 起价 均价 最高价 一次性 按揭 多层、小高层在售中 多层 2790 2850 2900 2% 无 小高层 2700 3050 3450 2% 无 东豪国际城 起价 均价 最高价 一次性 按揭 多层有尾房 小高层在售中 多层 2660 2850 3100 2% 无 小高层 3160 3700 4200 1% 无 明日星城 起价 均价 最高价 一次性 按揭 剩余单位 20-30套 多层 2200 2350 2800 1% 无 小高层 2340 2650 3500 1% 无 九原区市场概况 TWO 九原区市场分析 九原区市场概况 随着
6、一线城市的开发密集，众多地产大亨分片筛选，三线城市的地产发展将成为很长一段时间发展趋势。大盘时代随着大地产商的步入，已经开始。包头已开始新一轮造城时代。针对本区域特点，造成首要点为相关配套的建设，因此，便提高了项目本身价值取向。一线城市开发理念也将逐步深化，原有地产格局正在潜移默化发展，购房者观念也将逐步改变。 1.城市新格局： 以远州 国际城和恒大华府为代表性楼盘，开发周期长、体量大、生活配套设施充足、总体价值高。（ 400万以上） 2.现有开发模式： 以巨力时代小区为代表性，延续以往开发模式及销售方式。对项目品质要求较低。 九原区项目双重阶层： 大盘时代已经开始 恒大华府概况 1. 地块分
7、析： 占地面积 989亩，总建筑面积 2038538平方米。项目比邻九原区政府行政区，紧靠城市主干道 210国道和建设路两条景观道路，周边建筑较少，视野开阔，东面隔二道沙河相望的是正在建设中的包头医学院新校区，西面是即将全面开发的现代化城区，北面紧临青山区与东河区的快速路北环路，南面是城市东西中轴线建设路，地势平坦。政府计划未来向建设路两边区域发展，但还需要很长一段时间，才能建设完成。 2. 价格分析： 推出精装修豪宅，对包头市场是一个十分严峻的考验。面积大、总价高、位置相比城市现有中心发展甚远、社区内自行建立配套设施进一步增加项目附加值，提高现有价值。但从包头消费市场分析，购买群体较为尖端，
8、对于现有体量很难消化完成。即使销售辐射周边城市（东胜、呼市），也很难完成价值 8500均价， 200万体量的销售。受众会认为，这么高的价值何不到北京，上海等一线大城市或沿海城市投资。 3. 配套分析： .自然生态配套： 三大公园（赛罕塔拉生态园、国家 3A景区新世纪青年生态园、巴音高乐公园）使之成为“都市绿肺”。 .项目景观配套： 首期规划 126000欧式皇家园林，胸径 30厘米以上数目，乔木、灌木、水生植物及各类花草。首期19000中央观景内湖，喷泉、跌水、瀑布涌等。 .休闲配套： 16000纯运动中心，内设国际标准 50米长、 25米宽，全年 24小时恒温水池。国际标准室内篮球场 1个、
9、网球场 2个、羽毛球场 8个、乒乓球场 15个。 .购物配套： 7000殿堂级湖畔国际会馆 华府明珠四层建筑集餐饮、娱乐、商务、购物于一体。二、三期将规划 88000欧陆风情商业街和各种品牌专卖店。 .建筑： 5.45米层高入户大堂，超 5米宽开间客厅。 .精装： 西门子、科勒、奥的斯 200家国际一线品牌，首一期 16种户型精品化装修， 41道标准工序、 14项停点验收、 10项工艺标准和 8类成品保护标准。 恒大华府概况 项目名称 恒大华府 地址 九原区政府东侧 开发商 恒大地产集团 代商理 易居中国 设计单位 投资商 承建单位 开盘时间 2009-6左右 物业管理单位 戴德梁行 物业费
10、3.00元 /左右 规划户数 一期约 660户 车位数 占地面积 总建筑面积 绿化率 39.60% 容积率 3 施工进度 样板楼封顶 入住时间 2010年 12月 价格 未精装均价 5500元 / ,精装均价 8500元 / 建筑 11层、 18层、定金： 50000、看房定金： 20000 户型 面积 总价 套数 比例 销售速度 精装修 260 -430 220万 370万 5栋 83.00% 1 未装修 130 -260 71万 143万 1栋 17.00% 0 造城时代，高端物业类型，但风险巨大，速度较慢，客户累计程度较低，推广方法较为分散，内蒙古区域市场，高端客群相对不集中，对后期推广
11、产生不利影响。为包头首家豪宅项目。与南海 鸿龙湾价值相当，项目关键点后期配套的合理运作及前期相关卖点的达标！ 远州 国际城概况 造城时代，高端物业类型，但风险巨大，速度较慢，客户累计程度较低，推广方法较为分散，内蒙古区域市场，高端客群相对不集中，对后期推广产生不利影响。为包头首家豪宅项目。与南海 鸿龙湾价值相当，项目关键点后期配套的合理运作及前期相关卖点的达标！ 远洲 国际城项目为东起 210国道，西至莫日更路，南起建设路绿带，北至哈业傲包街，规划面积约2397亩，总建筑面积约 200万平方，总投资近 50亿元人民币，拆迁面积近 70万平方米，返迁安置房面积近30万平方米，启动资金约 10亿人
12、民币，规划居住户数约 16775户，居住人口规模约 5万，规划配套公建面积28.5万平方，整个项目预计开发期为 4-5年，项目建成后可解决当地劳动力就业近 8000人，每年可给当地政府创造税收近亿元。是包头目前最大的城中村改造项目。 开发商抱着 “造一座新城 ”的理念，大规划、大手笔倾心打造 “十个一 ”工程，建成后本项目将成为拥有数条精品主题商业街、 5星级大酒店、国际连锁商务酒店、大型卖场超市、商业中心、运动健身长廊及中心、休闲娱乐广场、文化广场、九年制学校、城市森林公园、中央公园、农贸市场、幼儿园、办公楼等高档、完善配套的 “城中城 ”。 青山区市场概况 THREE 青山区市场分析 保利
13、花园概况 1.项目区位及配套： 项目位于青山区青东路（青山区政府北侧），小区以南是赛汗塔拉生态园及阳光湖公园，西侧是市公安局及政府机构，周边配套设施齐全，出行较为便利。 2.产品结构： 项目分五期开发，有小高层，多层两种，小高层采用框剪结构，多层采用砖混结构，小高层层高 3m，多层层高2.85m。小区户型多样化，一期二期已售完，三期户型分别为二室二厅，面积为 93 98，三室二厅面积为 127 154.9，四室二厅面积为 171 182.73；四期推出 3栋多层，面积为 93 145。 3.市场认知： 项目在包头市的繁华地段、主要干道、公交车体、报纸、电费单做大面积的广告宣传，并不定期更换。广
14、告力度比较大，在包头市的知名度比较高。 4.销售周期： 项目分五期开发，一期二期已全部销售完，一期已经交房。一期开盘时间： 2006年 12月， 清盘时间： 2007年 4月；二期开盘时间： 2007年 6月，清盘时间： 2007年 10月；三期于 2007年 12月 25日开盘，总建面共 44万，由 36栋小高层组成，开盘 6栋，共 640套；四期于 2008年 5月 10日开盘。 5.启动规模： 项目分五期开发，占地 80公顷，总建面约 951887，共有 6322套，首期开发 16万，由 2栋多层和 14栋小高层住宅组成。二期开发 11万，由 22栋以多层为主的住宅组成。三期于 2007
15、年 12月 25日开盘，共 44万，由 36栋小高层组成，开盘 6栋小高层， 640套；四期于 2008年 5月 10日开盘，推出 3栋多层，共 144套。 6.客户特征： 由于保利的定价在包头市场比较适中，受到大多数群众的认可，而且在一期，二期销售过程中，开发商给与青山区政府相应的优惠政策，并且项目紧邻青山区政府、市公安局青山分局，因此针对此项目而言青山区的购买力很强。 7.现阶段销售特征： 不断推出优惠特价房源，抓住本地客群购买特点，价值为主导性追求。 8.销售业绩： 每月 100套左右、 4000万左右销售业绩，成为现在房地产市场的销售奇迹。 一、前期客户积累（大盘客户群体）；二、价格低廉为主导因素。 保利花园销控 栋数 1栋 一单元 (东 ) 二单元 (中 ) 三
