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1、1 洪山路公寓项目定位报告 2 报告提纲 二、竞争环境 三、项目本体 四、客群定位 五、价格预估 一、宏观市场 六、产品建议 3 一、宏观市场 4 宏观市场之 - 济南房地产 2010年宏观市场 5 近几年，济南 GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产快速发展的动力和基础。 济南市 0 5 0 9 年地区生产总值（单位：亿元 ）1 8 7 6 . 52 1 8 5 . 12 5 5 4 . 33 0 1 7 . 43 3 5 1 . 41 5 . 6 0 % 1 5 . 7 0 % 1 5 . 7 0 %1 3 . 0 0 %1 2 . 2 0 %0500100015002000
2、25003000350040002005 2006 2007 2008 20090 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %生产总值 增长率济南市 GDP近五年的平均增长率是 14%，按照 GDP增速与房地产发展的一般关系， GDP增幅超过 8%，房地产行业将会快速发展。 房地产开发投资比重稳步增长；住宅开发投资逐年增加，但增长率不太稳定，年均增长率在 24%左右。 宏观市场分析 -宏观经济综述 近几年，济南市城市居民人均可支配收入、城乡居
3、民储蓄存款、社会消费品零售总额的平均增长率分别是 15%、 17%、 20%，保持了较快的增长速度，购买能力和消费能力显著增长。 6 宏观市场分析 -宏观政策综述 今年的政策调控，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓，明年还会在今年基础上继续加强调控，抑制房价保障居民住房还应是主旋律。 2010年，是一个政策调控年。国家相继出台政策，调控也在持续加码，政策的可操作性也比以往任何时候都更加可行。从限购到加息到停贷，药剂量不断加强，楼市也是在不断震荡之后又重新抬头。 政策对住宅市场打压，住宅市场的投资比例大幅下滑，但对于商业地产相对宽松，投资客的投资目标由住宅市场转向商业地产。 201
4、0年在售的公寓项目和纯商业项目的投资比例不但没有下降，反而比往年有了提升。现在国家政策对于商业地产的开发是个利好环境。 7 宏观市场分析 -全年重点政策条文 上半年， “国十一条”、“国十九条”、新“国十条” 相继推出，央行也推出一系列政策提高存款准备金率、限制第二套房贷等等，与此同时国资委也限期 78家不以房地产为主业的中央企业拿出退市方案，看似一系列的强心猛药但是市场反应一般，没有像预期的那样出现大的震荡，房价没有明显的下降迹象。 下半年，最受关注的莫过于 9月 29日的 “国五条” ，“国五条”是对上半年“国十一条”的强化，此后由于该政策作用，市场进入一个观望期。央行又相继四次提高存款准
5、备金率，一些开发商受到不小影响。 10月份，温家宝总理表示房价很难压下来，胡锦涛总书记又提出加强保障房建设， 12月份结束的中央工作会议确定了“保障性住房体系”和“商品房体系”的“双轨”模式，这也明确了中国的住房体系。 8 宏观市场分析 -宏观市场 09全年成交约 33300套， 约近 360万平米。 10年全 年成交全年成交 24244 套，约 235万平米。 10年 较 09成交量降低了 20%， 在政策的压制下，住宅投 资性成交大幅减少， 2009的市场井喷没有 得到延续。 0500100015002000250030003500400045005000月份成交套数2009年 496 1
6、087 2317 2881 4690 3293 3060 2964 3042 2535 4075 28692010年 1740 572 1538 1759 1675 1308 2529 2629 2376 2556 3782 17801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 129 宏观市场分析 -宏观市场 从市场总体来看 1月份的成交均价已经高于7000元，持续的政策没有控制住房价，反而刺激了市场恐慌性购房，房价持续上涨， 10月份开始超过 9000元。 从全年来， 10年住宅市场价格续上升，济 南进入万元市场。 10 宏观市场分析 -宏观土地 在土地市场，随着国家政策的调控，以及市场
7、环境预期的 不明确， 土地供应及成交呈现高低起伏的状态 ，大型外地 品牌开发商成交宗地较大，本土开发商成交地块面积较 小，竞争及生存压力趋大。 全年共供应居住、商服土地 630万平米，成交369.9万平米。 土地价格方面本年度基本保持稳定， 只有年初及年底部分地块溢价较高。 11 宏观市场分析 -2011年济南房地产市场展望 展望 2011年，国家政策继续加大对房价的调控力度，稳定房价。 2011年，在新一轮房地产政策之下，市场购买力将会出现模糊状态。 土地供应方面基本与 10年持平，廉租性住房及保障性住房用地供应加大。 土地价格方面，较 10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。 另外政
8、府推出 1000万套的保障性住房，刚性市场需求量会有一定量减少。 2011年开始，济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略。 12 宏观市场分析 -2010年宏观城市建设 棚户区改造工程： 自 2010年起济南市将历时三年，完成的棚户区改造工程。 西客站片区建设 ： 随着西客站片区建设的启动，济南市道路交通建设重点开始往西部转移。高铁开通会为济南市发展建设注入新的动力、带来新的商机。 小清河滨河 新区： 二环西路和小清河复航工程的启动将是本市经济社会发展的又一契机。小清河滨河新区“十二五”规划，将加速济南市“拓展城市发展空间，使济南市整体规划更趋合理。 城市综合体建设： 另
9、一方面城市综合体已经成为现在房地产发展的一个主要方向，东部和西部都会成为城市综合体下一步发展的重点区域。 奥体文博片区： 奥体文博片区拟建中央商务区。 2010年，西客站片区建设和小清河片区改造时城市建设的重点。 13 宏观市场分析 -2011年宏观城建规划 城市规划综述： 2011年 1月 5日，济南新一轮城市总体规划得到国务院批复。济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。 “一城两区”划分： 济南从区域规划上分成“一城两区”，“一城”为主城区，“两区”
10、为西部城区和东部城区。 “一城六片”划分： 济南从片区建设上分成“一成六片”，分别为古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体文博片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片区建设。 2011年开始，济南将实施 “ 东拓、西进、南控、北跨、中优 ”的城市空间发展战略。 14 宏观市场分析 -产业规划 全城产业规划 ：围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。 现代产业体系 ： 十二五期间，济南将通过实施四大千亿元级工程，打造工业强市。以年均千亿元的投入，打造八
11、大千亿元级产业，培植两个千亿元级大集团，园区总收入实现 6000亿元。打造全国重要的先进制造业基地、信息服务中心和现代物流中心，构建起济南市现代产业的主干体系。 济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系 济南将 形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带， 实施四大千亿元工程建立现代产业体系。 15 一、宏观市场之 - 项目所在片区解读 16 宏观市场分析 -2011年宏观城建规划 中央商务区，简称 CBD，指一个国家或大城市里 主要商业活动进行的地区。一般而言， CBD高度 集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的 核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多 种功
12、能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 奥体文博片区拟建中央商务区 ， 济南城市重心有望东移 17 宏观市场分析 -文博片区规划 济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系 奥体文博片区拟建中央商务区，济南城市重心有望东移，是济南最大的城市热点片区，房地产市场发展力将继续加大，本地块是开发公寓的适宜领地。 根据规划，东部新区中央商务区内以建设大型居住区、购物场所、配套酒店为主，打造功能现代、产业高端、生态宜居、宜业、宜游的现代化新城区。 18 宏观市场分析 -文博片区规划 济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系 本案距离文博片区步行只有 2分钟路程，距离奥体中心车行 2分钟。 本案公寓 19 二
13、、竞争环境 20 竞争环境之 -周边市场环境整体分析 21 区域市场及公寓项目分析 区域市场情况： 奥体文博片区是市级公共服务中心涵盖商务、居住、旅游等综合片区功能。因此该区域的高档物业项目特别多，以住宅为主，也有些许公寓项目。 本项目周边公寓项目不多，但多为高档公寓如：海尔玉兰公寓、鲁商国奥城等装修标准在2000以上。 从目前奥体中心公寓市场产品供应档次来看，新供应产品向精装、高中端演进；产品功能上更具多样性宜商、宜住、宜投资的理念愈加明显。这对于提升济南整体公寓市场的档次、品质以及整个公寓市场的发展，有着深远影响。 22 区域市场及竞争项目分析 -奥体文博片区住宅市场项目及均价 东山墅 1
14、2400元 / 名士豪庭 10000元 / 正大城市花园 10000元 / 中海奥龙官邸 1100元 / 逸城山色 9600元 / 汇中沁园 9800元 / 金邸山庄 9200元 / 黄金 99 9000元 / 原山九号 待定 银座花园三期 9800元 / 荷兰庄园 9480元 / 名士 MINI公馆 9000元 / 楷康凤还阁院 9800元 / 山水庭院 待定 鲁商国奥城 13000元 / 本案 名士豪庭元 名士 公馆元 楷康凤还阁院元 名士豪庭元 名士 公馆元 元 楷康凤还阁院元 名士豪庭元 名士 公馆元 鲁商国奥城元 元 楷康凤还阁院元 名士豪庭元 名士 公馆元 中海奥龙官邸元 鲁商国奥
15、城 元 元 楷康凤还阁院元 名士豪庭元 名士 公馆元 中海奥龙官邸元 鲁商国奥城 元 元 楷康凤还阁院元 名士豪庭元 名士 公馆元 楷康凤还阁院元 名士 公馆元 元 楷康凤还阁院元 名士 公馆元 鲁商国奥城元 元 楷康凤还阁院元 名士 公馆元 中海奥龙官邸0元 / 鲁商国奥城 元 元 楷康凤还阁院元 名士 公馆元 万豪国际 soho 19000元 / 玉兰公寓 16000元 / 海尔绿城全运村 19800元 / 23 金色为高档公寓 白色为低档 济南在售公寓项目 名称 均价（元 /m2） 主力户型 去化速度 万豪国际 SOHO 19000 30-70 55套 /月 诚基中心 LOFT 23000 30-70 32套 /月 银座中心 14000 40-73 40套 /月 玉兰公寓 14000-18000 73-208 40套 /月 名士豪庭 9000-11000 40-60 60套 /月 发祥巷 10500 44-
