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1、锦阳 湖语城（建议名） 产品定位规划 修改建议方案 湖南平衡堂智业联盟 投资顾问 /全程策划 /整合推广 /营销代理 合同 【 锦阳策案 1-03号 】 成果提案 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 【 相关链接 】 钢筋水泥林立的都市，开发互相追随所致的恶性循环：八面不洋不土的建筑风潮让人彷徨； 大量 目不暇接、不伦不类、不明所以、尽其所能、玄弄概念、牵强附会的亮点和粗制滥造绿化的楼盘主题、各种载体风马牛不相及 要找到清新空气和灵动空间、城市 优质 核心价值区等等实在不容易。 汉寿更是这样，而且这里的工业化、城镇化较低，该区域房产的潜力无人置疑。龙阳大道中部东
2、西片段（新老城结合部 主城核心区）（含本案）与辰阳大道、芙蓉路等城市东南片区， 投资价值的对话频繁，碰撞最多。从汉寿的“风向频率玫瑰图”来看，未来城市中央商务区规划落户龙阳大道中区组团（不含遥远的第二新城之为第二中心），这无疑给本案眼前一亮。但畸型的是在境内的汉寿财富人士们 的居住条件令人感怀，而且大多集中于老家、老城区与城区东南寓。他们不齿于中低档小区而又无奈暂住或离乡背井，不得不共同流露出一个声音 -汉寿实在没有一个真正让人心动的楼盘！从城市突破的飞翔，在旧都龙阳城 ,寻找心灵自由的中央商务生活区（ CLD）已是干渴已久的全体汉寿资产阶级和知本阶级（可称之为本土 BOBO一族）的共同期待
3、产品规划修改建议方案 概念总规基本完成，策划使命是基于市场需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升 基于投资发展商战略目标进行调整 建议修改的背景 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 项目发展空间 限制条件 市场环境 项目条件 竞争参照 取势 优术 案例研究 产品定位 决策模型 取势，优术，明道 产品定位 明道 客户需求 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 投资发展商基于项目的开发目标？ 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 开发目标 广泛的市场知
4、名度 我们对目标的理解： 价格 提升 品牌 建立 标志性 项目 企业视野：建品牌 竞争视野：树口碑 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 发展商目标分解 标志性项目成为目标的核心 标志性项目 目标 诠释 短期： 提升项目价值，带动中后期销售； 长期： 提升区域价值，带动后期本土拿地开发或邻近异地复制，实现更高的价值 价格提升 企业品牌 短期： 实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一； 长期： 提升区域价格。 短期： 通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度； 长期：
5、为后期拿地或模式化发展奠定基础。 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 项目发展空间 限制条件 市场环境 项目条件 竞争环境 取势 优术 案例研究 产品定位 决策模型 取势，优术，明道 产品定位 明道 客户需求 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 市场环境 1 本项目面临的基本环境？ 取势 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 市场关键词 1：多元化发展 多元发展是城市发展的重要过程，也是汉寿城市扩张的重要过渡 汉寿 07年以前的发展方式主要是单核心发展模式，房产消费客户主要为公务员及事业单位员工。 多
6、元发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，汉寿主要表现为向西南片区发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多元化发展 主城 核心 核心 核心 核心 主城 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 汉寿商品房开发量进入快速增长阶段， 2011年放量可能达到 90万方，而价格涨幅较 2010年仅 8%出头。 2010年汉寿全年销售量不到 20万方，市场竞争激烈程度可见一斑。 市场关键词 2：增量市场 市场逐渐进入快速发展期，但价格和成交量增长缓慢 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 市场关键词 3：均质市
7、场 多层产品稀缺，小高层和高层众多，同质严重，且价格箱体较小，差异化未形成 现状分析： 在售产品基本为小高层或高层，多层产品基本没有，洋房产品不存在。 中心城区相对成熟，但稀缺资源较少，新的片区市场，资源较丰富但生活配套不够完善，价格提升不上去。 因此整个市场比较均质，价格箱体小。 成熟市场对照： 而长沙包括常德市区市场，片区之间差异要明显，高中低端产品均有选择，物业类型更为丰富。 价格差距也较为明显。 城市正处于电梯房产品需求培养期。 提升空间：类洋房多层 小高层 高层 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 汉寿正处在从 启动型 市场到 快速成长 型市场的 变革
8、期。 多元市场 从城市发展进程看，汉寿正由单中心向多中心演变，城市向西南扩趋势明显。新的行政中心落址后与轻轨建设至汉寿时，趋势还将加快。 增量市场 市场处于快速放量阶段，但价格和成交量增长缓慢 均质市场 电梯高层产品供应量大，需求不旺，价格箱体较小，片区间的差异未形成 市场环境小结： 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 产品条件 2 本项目具备的自身条件？ 优术 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 项目属性 汉寿名片，景观资源与历史脉络突出 规划： 位于汉寿城市中心位置，属主城区。 交通： 三面八点临城市主干道，可进入性强， 城市
9、道路感强。 配套： 环绕银水湖公园，临近步行街等主商区。 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 地块分析 景观、噪音 1级景观地块适宜布置高层中户型产品， 2、 3级景观地块适宜布置小高层和多层中等与次大户型面积产品， 4级景观适宜布置小面积产品。 1级噪音位置适宜布置大户型， 2级噪音位置适宜布置中等面积户型， 3级噪音位置适宜布置小面积产品。当景观优势大于噪音劣势时适宜取中间值。 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 地块分析 住宅价值、商业价值 住宅价值较大的位置适宜布置高层产品，住宅价值其次的适宜布置多层产品。 商铺产品适宜布
10、置在南侧和西侧，南侧商业价值更大，辐射更广，适宜布置面积稍大的街铺和集中式商业，西侧有较为宽敞的出入口链接传统商区，可以布置社区型特色单铺，面积以小铺为宜。 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 地块分析 项目周边 本项目 项目北向、西向和东向主要分布有多层住宅和民房，居住品质较低； 南侧为 B地块另单列项目将开发的高层住宅区； 地块内部环公园而建，市民出入对小区居住品质有一定影响 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 本地块最适宜打造泛汉寿区域高端产品， 多层、板式小高层和点式高层 产品结合推进。 地块属性 资源丰富型主城区地块，适
11、宜打造汉寿区域高端产品。 用地指标 容积率 3.2左右，适宜配置多层和小高层及高层产品结构 项目周边 外部环境差，内部公共公园市民出入对小区居住品质有一定 负面影响。 项目条件小结： 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 竞争参照 3 本项目面临的竞争环境？ 优术 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 楼盘参照分析 结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向 项目 规模（） 片区 核心卖点 产品类型 产品走势 芙蓉世纪城 占地 120亩， 建面 18万 芙蓉路、辰阳路 规模、环境、内部配套 多层、小高层、高层 多层最快，高层走势缓慢
12、 金色世家 珑园（二期） 占地 48亩， 建面 8万 振兴路西段 优越地段，多层带电梯洋房 电梯多层、 小高层 多层已售完 小高层在售 格林积家 占地 30亩， 建面 4.8万 芙蓉路中段 简欧风格、交房标准、框架结构 多层、小高层 多层已售完 小高层在售 云鼎新贵 占地 15亩， 建面 2.4万 芙蓉路中段 置业式酒店公寓，养包租婆 多层、小高层 多层已售完 小高层在售 清华园 占地 40亩， 建面 5.6万 芙蓉路东段 简欧风格、品质较高、文化元素 多层、小高层 多层基本售完 小高层待售 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 项目 规模（） 片区 核心卖点 产
13、品类型 产品走势 龙泽苑 建面约 3万 芙蓉路西段 基本无 多层、小高层 多层已售完 小高层在售 天湖御景 占地 40亩， 建面 7万 芙蓉路交汇辰阳南路 龙湖公园（主打公园住宅旗帜） 多层、小高层 多层剩 3套 小高层待售 蓝湾美树 占地 55 亩， 建面 9万 芙蓉路东段 巴厘岛园林， 超大楼间距 高层 17层 待售 楼盘参照分析 结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产品规划修改建议方案 项目 规模（） 户型分布 价格（元/ ） 户型走势 芙蓉世纪城 占地 120万， 建面 18万 26#、 27#： 130 三房、 148 和155
14、 的三、四房 早期 2000 在售 2400 中等面积 3房走势最快；剩余主要为大面积 3、 4房产品 金色世家 珑园（二期） 占地 48万 建面 8万 88 两房 119-125 三房 2100 2房和小 3房走势最快 格林积家 占地 30亩， 建面 4.8万 94 两房 113-135 三房 143 四房 2200 120多平米 3房和 2房走势最快。剩余 20套均为大户型 云鼎新贵 占地 15亩， 建面 2.4万 140 三房 138-153 酒店公寓（称：置业式） 2300 酒店公寓3900 小面积 3房走势好，大面积走势很慢 清华园 40亩，建面 5.6万 125-130 三房 多层 2100 大面积户型走势慢 楼盘参照分析 结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向 产品规划修改建议方案 锦阳 湖语城（建议名） 产
