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1、六安鸿盛金天地项目初步交流报告 写在前面 首先感谢贵司给我司参与关于 “ 鸿盛金天地 ” 项目营销策划交流的机会。 在初步接触项目后，我司专门成立了项目专案组，并多次组织人员对区域市场进行了调查，力求从本土出发融汇先进的发展理念，以 “ 市场为导向 ” ，从而完美的服务于项目。 本次报告主要建立在市场的基础上，针对项目总体定位等方向性问题进行整体营销的框架性思考，具体阶段性操作执行方案及部署有待于与贵司在整体战略层面达成共识后根据实际情况进行阶段性汇报； 住宅部分因未获得详细规划资料，也仅能从项目属性出发进行营销的战略性研究。 项目小组市场调研收集了大量数据、进行了 20多次访谈并结合案例进行
2、了综合分析 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 城市与片区宏观背景研究 房地产市场研究 六安的城市背景与经济情况 六安的产业构成与发展状况 项目在整个城市中的区域地位 项目所在区位的配套设施和交通 六安房地产市场总体格局与片区发展状况 六安市区现有的住宅、和商业的供给 /需求 4位业内人士 基准比较 市场环境机遇与挑战 对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测 项目不同功能物业适应性的排序预测 消费者、经营者市场研究 城市中主流购房群体区域消费特征 片区房地产市场消费者特征分析 不同行业的区域内 /外潜在的消费者 15位商家 5种功能物业， 8种业态近 50个项目的现场调研 项目主流客
3、户群判断 项目主流消费者需求预测 类似案例和经验 类似案例的收集和分析 北雁操作类似项目的经验教训 北雁团队 案例研究 关键成功要素分析 规避风险的关键举措 假设和量化 不同商用物业功能配比组合和特征 整合其他分析的结果 北雁团队 各种物业的关联性和总体定位 项目商用物业的功能和业态组合 开发模式和经营模式 此次提报是基于双方充分沟通及充分有效的市场调研上的 定位报告思路导图： 发展目标解析 问题点界定 资源挖掘 案例借鉴 业态分析 业态定位 定位假设 商 业 发 展 战 略 项目发展目标 项目分析 项目发展定位 项目营销构思 城市宏观分析 市场分析 项目 SWOT分析 整体营销构思 项目属性
4、界定 住 宅 发 展 战 略 客户定位 产品定位 形象定位 发展目标解析： 目标解析 限制条件解析 限制条件 商业规划要求、拆迁进度、成本限制 寻找商业发展模式、提升住宅赢利模式 开发商目标 进军房地产行业的品牌开发战略 关注现金流，快速开发、在规避风险的前提下盈利 销售速度最大化、利益最大化 鸿盛地产品牌战略首个开发项目 项目价值的认知，决定了项目发展的方向， 认识鸿盛 -金天地项目，既要从城市层面看所属区域的共性，又要从项目开发条件层面看项目价值首先从城市层面看区域在城市发展中的地位 . 项目认知 城市框架尚未完全拉开： 六安市在向东和向南发展的过程中，受到人口和城市规模的制约，城市扩张集
5、中在城南，城市大框架尚未完全拉开。 中心城区有较大提升空间： 在城市近期建设规划中，旧城改造项目纷纷上马，中心城市地位及城市功能将进一步凸显 中心城区发展空间广阔 目前 城市层面 区域分析 城市层面 -项目所属区域地位 本案 项目二地块 中心板块 城中区域划分： 城北板块 格局：划分为城中区、城北区、城东区和城南区四个区。 城市发展方向：东拓南进。 城北区：开发较早区域，处在老城区，学区好。 城中区：市中心老城区，商业中心区，面临着拆迁改造。 城南（西南）区：分解放南路及政务新区和磨子潭路，城市远期发展方向是向东拓展，但就目前而言，城中区的南部才是目前的开发热点，但是政务区到尾声。 解放南路、
6、梅山南路、火车站周边南部新城：热点发展区域，市政府的迁入和周边居住社区的入住，将成为六安的高档居住新城 城东区：城市东拓发展与市经开区的大力建设，是以后发展的方向。目前发展缓慢，规模较小，不成熟。 区域价值挖掘： 近期发展热点区域，城市发展引擎及新动力 本项目 城区发展虽然拉开骨架，但政务新区只是完善城市功能，增强六安中心城区核心竞争力的仍是重点发展方向。 东部开发区 南部政务新区 老城区 近期 集中建设开发南部、东部开发区以及 西南城区 。 以市政公用设施为先导，完善城市功能，增强城市自我凝聚，自我发展的能力， 为城市今后的可持续发展提供坚实的基础。 六安城市总体规划 重点发展区域规划分析
7、发展地区规划：中心区、 城北区、城东区、淠河西区 重点改造区域： 中心城区（主要城南 即龙河路以南淠河以北） 重点建设住宅区规划： 近期重点以解放路、梅山路、 磨子潭路、皋城路、人民路、 皖西路、淠河路等地区建设， 重点为旧城项目改造 。 鸿盛 -金天地 也是老城区重点改造项目之一 城中区 交通规划分析 道路交通系统 建立以主次干道为骨架，支路健全的城市道路网络。整个城市的路网形成 六纵三横，双环结合 的主干道格局，（ 六纵 指：金寨路、磨子潭路、解放北路 -解放南路、梅山北路 -梅山南路、淠望北路 -淠望南路、经三北路 -经三南路； 三横 指：寿春路、皋城西路 -皋城中路 -皋城东路、大别山
8、路皖西西路 -皖西东路； 双环 指：安丰北路安丰南路佛子岭路佛子岭西路；长安北路长安南路）。 享有便利的交通路网及城市公共交通体系 各区发展潜力分析 城市未来发展潜力最大的是： 中心城区 城市逐渐向外围扩张，市区住宅土地供应愈加稀缺，中心区的土地稀缺性越来越高 中心城区 中心商业区主要指老城区，是金融、保险、高档餐饮、购物、休闲娱乐最集中的区域，分布有商之都、金商都、时代广场、沃尔玛等大型购物中心，是六安居民主要的消费场所。 项目所在的区域规划有 3000亩商业用地，建成后，将成为六安乃至皖西地区最大的专业市场。目前，义乌小商品市场、顺达建材大市场已经开业，将近 20万方 的光彩大市场二期也已
9、交付，其余专业市场正在建设中， 但却及其缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等场所。 由于十分缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等商业配套，政务区大量消费客源流失至市区。 所在区域与周边商圈之联系 中心商业区 3000亩大型专业市场商业区 政务新区商业区 火车站 汽车站 国税局 沃尔玛 时代广场 工商银行 人民银行 百货大楼 义乌小商品批发市场 顺达大市场 光彩大市场 佛子岭路 解放路 商之都 本案 项目周边气氛 磨子潭路 解放南路 本案现在地貌 区检察院 区社区服务中心 项目的交通便利度： 快捷、畅达 中心市区 本案 龙河路 磨子潭路 市内 市内 火车站 本案 火车站 本案位于龙河路与磨子潭路 十字路口处，到市中
10、心仅需 2至 5分钟到火车站和客运总站 也仅需 6到 10分钟 汽运总站 磨子潭路 配套：休闲娱乐及餐饮等中低档消费 配套快速发展 中国移动六佛路店 中国银行 天天酒楼 中国移动世纪通讯 摩托车电动车一条街 劲松饭店 二院 飞燕酒家 振江大酒店 乡政府 田七酒庄 战友土菜馆 中国联通六佛路店 红光大酒店 中国联通 南苑土菜馆 区农机管理局 中国移动 格林超市 六安瓜片总部 徽府茶行 王中王食府 市三中 浴场 义务批发市场 裕安医药 裕安大酒店 四星标准 坤元大酒店四星 康乐洗浴中心 项目的区域内新建楼盘 凯旋名门的售楼案场 凯旋名门的主力户型 90110平米 大唐美林湾总规沙盘 美林湾主力户型
11、： 90123 平米 小结：项目具备良好的开发背景和自身优势 城市 近期经济发展向好，城市房地产投资力度加大，房地产处于快速发展提升阶段； 居民消费力具备一定的可挖掘潜力； 周边县市产业发展，交通逐步完善，中心城区辐射功能逐步增强。 区域 区域是城市发展近期发展热点区域； 区域内专业市场云集，初具商业规模； 区域中高端楼盘聚集，具备一定的中高端消费力支撑 区域将发展成为城市新形象的展示窗口 未来城市商业的重要组成 本体 城市竞争优势明显：区位优势、交通优势、资源优势、规模优势、功能复合优势、稀缺优势 开发商优势 项目具备有发展成为城市标杆物业的优势条件 项目属性界定 : 农业型三线城市的主城区
12、边缘的中高档住宅开发 项目属性： 区域属性： 12万平米 中等规模、地形方正 资源条件相对优越 紧临区政府、医院和规划中的公园 商业规划 其中 2万平米为商业规划 项目位于三线的农业城市 六安是典型农业城市 ,自然环境优美 地块 位于中心城区边缘 项目位于主城区，地段优越，周边配套完善 属于城市未来发展重点 政府重点旧城改造项目 对于三线城市而言， 区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度 六安行政级官邸 市场分析 PART一 城市概况 PART二 房地产市场分析 PART一： 六安城市概况 1、城市性质 六安市的城市性质为： 大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安
13、徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。 2 、城市职能 （ 1）大别山北麓的中心城市（ 2）省会经济圈副中心城市（ 3）区域性交通枢纽（ 4）安徽省加工制造业配套基地之一（ 5）六安市域政治、经济、文化中心 3 、规划期限近期： 2008 2015年中期： 2015 2020年远期： 2020 2030年 4、城市规模近期：至 2015年城市人口规模为 68万，建设用地规模为 70 km2；中期：至 2020年城市人口规模为 80万，建设用地规模为 82 km2；远期：至 2030年城市人口规模为 120万，建设用地规模为 120 km2。 5、规划范围中心城区范围：北至
14、合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到商景高速。包括现状城区 10个街道办事处和 1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地，总面积约 120km2。 6、城市发展方向 “ 向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善 ” ，构建未来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。 7.规划空间布局结构本次规划城市整体结构为 “ 一环两心、三轴四区 定位制造业 基地、依托省会经济 城市属性 六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。 312、 206、 105国道、合武铁路、合九铁路、宁西铁路、动车组的开通、从而到合肥、南京、上海、武汉大大宿短行程时间，淠淮航道纵横全境，交通十分便捷。 合肥西花园、 依附省会“经济圈” 城市地位 经济快速发展主要得益于三产结构调整 六安经济发展步伐近年加快，07年 GDP增长率居安徽第三位、仅次于合肥、芜湖 03年之前，六安属于典型的农业城市，随着城市的发展，工业及第三产业比重不断
