《2011年8月资阳乐至迎宾大道地产项目策划提报方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年8月资阳乐至迎宾大道地产项目策划提报方案（96页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、乐至迎宾大道项目策划提案 2011年 8月 目录 第一部分 深度认识乐至 1、乐至概况 2、乐至经济概况 3、乐至城市规划 4、乐至交通 第二部分 房地产市场调查与分析 1、房地产宏观政策 2、乐至土地市场 3、房地产市场供需量 4、房地产价格情况 5、乐至在售楼盘分析 6、乐至房地产市场分析及预测 第三部分 项目本体分析 1、项目地块所在板块分析 2、项目所在房产版块配套及交通 3、项目地块四至 4、项目 SWOT分析 第四部分 项目定位 1、定位思路 2、项目的定位策略 3、项目市场形象定位 4、项目的产品定位 5、项目客户群体定位 6、项目的价格定位 第五部分 项目营销推广 1、案场包装
2、 2、 VI系统 3、户外广告 4、各种销售物料 5、媒体策略 6、事件活动营销 7、推广计划 第六部分 项目销售策略 1、销售分期 2、营销铺排 3、营销策略 4、价格策略 正成地产 第一部分 深度认识乐至 位置： 位于四川盆地中部 ,地处沱江和涪江的分水岭上，与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。距离省会成都仅 106公里，属于成渝经济圈范围内。 面积： 全县幅员面积 1424 5平方公里。 人口： 总人口 87.49万人，其中农业人口 73.37万人 。 行政区划： 全县辖 25个乡镇， 606个行政村， 13个社区居委会，县人民政府驻天池镇。 交通：
3、 沱涪二江一东一西，国道 318线、 319线横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。而 2009年底开工的成安渝高速公路和规划中的乐至至洪雅高速公路、遂资眉高速公路将穿境而过。 一 乐至概况 观点： 以上数据来源网络，但网络信息存在滞后，而具有中国特色化的城市化进程，具 有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口人多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村 乡镇 区县 市 省会城市 特大城市 旅游度假胜地 国外 本盘开发的基础就是乡村 乡镇 区县，这是中国
4、众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化率 50%，而发达国家城市率基本在 80%以上，而乐至城市化才 33%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。 经济快速发展，产业结构优化。 农业稳步发展。 乐至工业正在崛起。（西郊工业园、文峰工业园） 旅游业蓬勃发展。 城乡消费需求旺盛。 92.3754.0566.876.50204060801002007年 2008年 2009年 2010年城镇居民可支配收入（单位：元） 全县地方生产总值（单位：亿元） 991611794132601522502000400060008000100001200014000160002007年 20
5、08年 2009年 2010年四川省 2010年城镇居民人均可支配收入 15461元，我们在这里可以对比一下，乐至的城镇居民人均可支配收入已达到四川平均水平，人民生活水平和消费水平在不断提高。 二 乐至经济概况 数据来源：乐至县人民政府网 从乐至规划可以看出，城市主要以北扩、西拓的格局发展，而本项目所在地正好位于规划中的城市中心，处在连接南北，呼应东西的重要交通位置。 乐至县计划打造 “ 两城一带 ” 经济增长极和快速推进城镇化，确立了建设 “ 川中园林城市 ”和 “ 中等城市 ” 两大目标，规划到 2020年，县城建成区面积达 25 35平方公里，城市人口达30万人。 为实现两大目标，乐至城
6、市建设坚持统筹规划、分步推进原则，规划在 2011年，初步形成 “ 中等城市 ” 框架 ,将在 2016年基本建成 “ 中等城市 ” ，将在 2020年建成 “ 中等城市 ” 。 三 乐至城市规划 观点： 交通的发展是乐至房地产发展的命脉，是乐至楼市发展的助推器。 随着高速公路的修建，乐至楼市发展进入快车道，价格上涨幅度和频率较快；但随着国家调控，价格上行速度会受到影响。 四 乐至交通 观点： 乐至位于成渝经济带黄金分割点上，未来成都一小时经济圈内，区位优越， 318、 319国道贯穿全境。 已开工建设的成安渝高速公路，预计 2012年建成通车，该路纵贯乐至境内 43公里，建成后乐至到成都约
7、77公里，到重庆约 174公里，在乐至设乐至、高寺、和兴三个互通口。 已开工建设的遂资眉高速公路，建成后将连通乐雅、成乐、成自泸、成渝、成安渝、内遂、成南、遂渝八条高速公路。该路横贯乐至境内 35公里，在乐至天池、龙门等设三个互通口，横贯乐至的雅眉资遂铁路正在勘察设计。 毗河饮水一期工程于 2010年开工建设。 “ 三路一河 ” 项目的建成，乐至将成为成渝经济区的重要物资集散地、重要经济发展区和新兴工业城市。 第一部分总结 一个城市房地产发展的基础，取决于这个城市的地位、城市化阶段、经济发展水平、交通水平、未来规划等多种要素，是这些要素的综合结果。从乐至的城市背景分析可以看出，乐至的城市建设处
8、于快速发展的阶段，房地产开发仍大有作为。 而本项目地块所处在城市快速发展的规划区域，虽然目前周边尚不成熟，但未来发展潜力和机会值得把握。 第二部分 乐至房地产市场调查与分析 从上图可以清晰看到， 2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但 2010的两轮调控效果不佳。伴随着 “ 新国八条 ” 的下达， 2011年全国楼市再次拉开 “ 调控大幕 ” 。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价 2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期， “ 限购
9、 ” 政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求 “ 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面： 1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡； 2、移抑制不合理的投资投机需求； 3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。 三轮政策调控 2010.1.10 2010.4.17 2010.9.29 2010.12.10 2011.1.26 2011.2.15 2011.5.1 一轮调控 二轮调控 三轮调控 国十一条 新国十条 新国五条 川 20条 新国八条 成都限购令 一房一价 一 房地产宏观
10、政策 观点： 国家调控对乐至楼市影响： 总体影响不大，受波及程度较浅。 从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。 从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。 在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。 观点：乐至土地市场活跃，地价逐年上涨，普遍地价超过 150万 /亩，特别是帅乡大道的地价，有的已达到 400万 /亩；房价与此同步，逐年上涨；同时也表明
11、乐至房地产市场越来越活跃。 二 乐至土地市场 时间 土地地址 用地性质 土地面积（） 总价（万元） 开发商 2011.7 天池镇南塔村 商住 70003 16450.705 成都名景苑、资阳华亨 2011.7 天池镇棉花湾村 商住 50470 12213.74 资阳众成投资、乐至顺达 2011.6 帅乡大道 商住 7404 4390.572 乐至众信房产 22.616.624.518.427.218.0840.532.454.5939.701020304050602006年 2007年 2008年 2009年 2010年年供应面积 年销售面积（单位：万平方米）乐至商品房销售量逐渐增加，除 20
12、08年受地震影响外，特别是进入 2009年后，商品房销售面积快速增长，年销售量超过 30万平米。 同时乐至商品房供应量稳步上升，预计 2011年达到 80万平方米，供需两旺。 综上，随着商品房供应量不断增加，市场竞争加剧，更加考验楼盘的开发水平和营销能力。 三 房地产市场供需量 观点： 数据来源：乐至县人民政府网 2010年 3月至今，乐至房价处于高速上涨趋势，在 2011年春节前后，均价突破 3000元大关。 从表可以看出，目前乐至楼盘多数楼盘均价已超 3000，更有少数楼盘，均价向 4000元迈进。 但随着市场供应量的增加，市场竞争加剧，国家房市严控，再者价格前两年冲得太快，预计今年下半年
13、价格上涨速度放缓。 05001000150020002500300035004000江南名家 迎君欣城 帅乡雅舍 天池龙庭苑 明都锦成 天空城 世纪欣城 尚锦秀庭 格林威治庄园 香域蓝山 乐府江南在售楼盘均价表 四 房地产价格情况 观点： 各楼盘占地对比表 050100150总占地规模（亩） 40 150 50 60 43 100 30 130 83江南名家 天池府邸 天空城 明都锦城 尚锦秀庭格林威治庄园香域蓝山 乐府江南 鑫鹏国际050000100000150000200000250000300000350000总建筑面积（） 44500 340000 200000 210000 1200
14、00 120000 9500 280000 300000江南名家 天池府邸 天空城 明都锦城 尚锦秀庭格林威治庄园香域蓝山 乐府江南 鑫鹏国际各楼盘建筑面积对比表 五 乐至在售楼盘分析 乐至的房产产品逐渐丰富，主要以多层和高层电梯为主，中高品质楼盘相继涌出，如格林威治庄园的花园洋房，鑫鹏国际的高配套电梯社区。 多层与电梯的比例在发生变化，电梯逐渐增加，电梯住宅已被市场接受。 项目名称 建筑类型 江南 名家 迎君 欣城 帅乡 雅舍 天池 府邸 明都 锦成 天空城 世纪 欣城 尚锦 秀庭 格林威治庄园 香域 蓝山 乐府 江南 鑫鹏 国际 小高层电梯 高层电梯 多层 别墅 建筑类型 观点： 建筑风格很大程度上决定了一个楼盘的特色和气质，而目前乐至楼市的产品风格主要为现代风格，其次是简欧风格的楼盘，同质化比较严重，市场期待具有鲜明风格特色的楼盘产品出现。 项目名称 建筑风格 江南 名家 迎君 欣城 帅乡 雅舍 天池 府邸 明都 锦成 天空城 世纪 欣城 尚锦 秀庭 格林威治庄园 香域 蓝山 乐府 江南 鑫鹏 国际 现代风格 简欧风格 ？ 建筑风格 观点： 可以看出，目前市场上主要户型区间集中在 70 110 之间， 80 左右的舒适套二和 90 的小套三是市场中的畅销户型，此类户型功能齐备、单价高、总价偏小，适合刚需购房群体。 7578603670777080
