《2011年07月05日南平市光泽县半岛式核心生活区体系设想》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年07月05日南平市光泽县半岛式核心生活区体系设想（118页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中心製造 半岛式 核心生活區 体系設想 Vland*china*2011-07-05 内容目录 Contents I.市場情况 II.定位推导 IV.住宅规划 III.商业规划 V.营销建议 I.市場情况 附件说明 : 1、住宅市场调研报告，包含城市规划分析、经济数据研判、土地市场分析、在售项目户型统计、在售项目个案分析，项目周边环境研判 2、商业市场调研报告，包括城市商圈分析、商业竞争个案分析、项目价值研判及定位战略建议 對光澤 * 我們剖析出 項失衡 1.城市人口与土地放量失衡 历史数据表明： 截止至 2011年 7月市场现存土地放量近 76万平方米 2006年至 2010年光泽县人口增幅
2、数极小， 平均增幅 1.2% 而就固有人口而言，至 2010年全县总人口为 16.02万（其中城区人口约 4万） 急剧加大的土地开发量与当地缓慢的新增需求必然对当地市场造成冲击 项目名称 地块现状 总体量（） 已推体量（） 已推剩余体量（） 未推体量（） 广鑫 阳光花园 公开在售 60809 23488 8124 37321 金华 龙厦名都 114788 65830 1229 48958 佳阳 皇庭丹郡 70000 12598 1584 57402 金湖广场（闽北物流商贸城） 公开未售 213000 0 0 213000 2010-5号地块（本案） 已拍未公开 285541.93 0 0 28
3、5541.93 2011-02-03地块 已成交未公开 14042.67 0 0 14042.67 合计 - 758181.6 101916 10937 656265.6 2.商品房体量与市场消化潜力失衡 已推剩余体量 10937 已拍未公开 14042.67 未来后续体量 38.166万 公开未推体量 356681 + + 至 2011年 7月光泽可售商品房体量约为 38万 市场已知： 2007年至 2010年总计商品房成交量 17.86万，年均去化量 4.465万 也就是说按光泽历史去化水平来看，仅现有商品房体量便要去化近 10年！ 其中还未包含本项目自身商品房体量 3.商业体量与城市固有
4、人口失衡 已推剩余体量 约 17万 未来后续体量约 20万 老区街铺余量 约 1.5万 + 市场已知： 已建未推体量 约 1.5万 + 至 2011年 7月光泽可售商业体量约为 20万（未包含本案商业面积） 2010年，全县总人口 16万（城区人口约 4万，至 2015年计划扩容到 6万 ) 4.商业业态形式与商业回报失衡 光泽消费人群主要集聚于二一七路，为该地区人流量最大、消费频率最高的街区。 就业态而言二一七内以衣食等日常便利性消费为主，中高档业态较为稀少。 二一七路经营现状（道路为东西走向） 整体定位 大众、购物 商业类型 老社区沿街底商 目标消费群 城区 租 金 路段租金 东段 40
5、50元 / .月 中段 100 150元 / .月 西段 60 100元 / .月 租金范围 40 150元 / .月 出租率 80%以上 5.光泽商服地块与项目竞争关系失 衡 城北入城口 城西入城口 往邵武市 皇庭丹郡 闽北商贸城 城北人流及光泽北部方向乡镇入城人流方向 火车站片区人流聚集区 老城区及镇岭片区人流集聚区域 城西人流量及光泽西南方向乡镇入城人流方向 城东入城口，山坡、国道、河流 镇岭路 坪山路 文昌路 二一七路 城东入城口 项目与老城区 1、 项目与老城区仅一河之隔，直线距离约 1公里，消费人群重叠性大 。 2、随着老城区道路白改黑的全面完善，可以预见未来老城区的整体形象将有一
6、定攀升 3、老城区主要为日常便利性消费，整体品牌平民化，大众型消费强，对本案消费人群的分流大。 城北入城口 城西入城口 往邵武市 皇庭丹郡 闽北商贸城 城北人流及光泽北部方向乡镇入城人流方向 火车站片区人流聚集区 老城区及镇岭片区人流集聚区域 城西人流量及光泽西南方向乡镇入城人流方向 城东入城口，山坡、国道、河流 镇岭路 坪山路 文昌路 二一七路 城东入城口 闽北商贸城 位于城北板块，属于城市新开发区域。但是该项目 地处光泽城区的北大门，是光泽北部乡镇的入城口，截流本案的人流。 皇庭丹郡 位于城西板块，位于光泽城区的西大门，该项目对城西区域的影响力大。也是光泽西南方向城镇的入城口。 截流了本案
7、城西方向的人流。 项目与竞争项目 6.传统商业升级与商业中心的转移 如今对老城区的路网进行全新的改造，已经在进行中。作为光泽城区的商业 传统中心 ， 道路 整体改造完成后， 老城区商圈商业地位势必得到进一步的巩固。 而相于城市交通动线来说，老城区较之本案更为有利。本案的主要商业人流动线镇岭路，被项目西侧的居民区阻隔。因此，如何解决项目位置阻隔性问题，显得尤其重要。 市场较为严峻！ 综合以上所述，我们可以判定： II.定位推导 点有趣的现象 在光澤 * 我們同时发现 壹 .在 18:00后，光泽人在当地找不到休闲的地方！ 叁 .在面临中高档消费时，光泽人也习惯于去邵武！ 问题，在哪里 贰 .在有
8、娱乐消费的需求时，光泽人习惯于去邵武！ 肆 .在面临居所购置的问题上，光泽人还是习惯于去邵武！ 没有真正意义上的“中心区” Center missing 光泽 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽城市化进程的停滞不前 ， 已经影响到光泽人的居住以及生活
9、品质 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 而这些恰恰是造成光泽人口与资金外流的根本问题 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所
10、以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环境 ！ 更好的消费及休闲场所以及教育条件 ！ 光泽人需要更优质的居住环 城市人口与土地开发量失衡 商品房体量与市场消化潜力失衡 商业体量与城市固有人口失衡 商业业态形式与商业回报失衡 光泽商服地块与项目竞争关系失衡 让我们回顾下光泽的六大失衡 传统商业升级与商业中心的转移 只有将光泽人留在光泽 只有满足光泽人的物质和精神需求 只有让我们的项目具备足够的吸引力 只有让光泽人看到光泽有比邵武更好的地方 在光泽市场的六项失衡下， 我们必须清楚的认识到： 我们，才能成功！ 打造 光泽核心 生活区 Guangze Downtown 而我们要做的，便是这个城市甚至
11、全南平所没有的！ 即使有，我们也必须是最好的！ 唯一的、顶级的、繁华的、价值的、多彩的 结合项目 全光泽最大的体量 我们对项目的定位是 打造光泽核心生活区的项目价值理念 Guangze Downtown 半岛核心区 * 光泽陆家嘴 接下来我们将阐述，基于总体定位下的项目产品打造体系 III.产品规划 城市与规划 “十二五规划”战略重点 启动城南、城北、 桔子洲片区开发 推进城西片区开发 ,加快老城区改造步伐 拉开城市框架 ,全面提升城市品位与功能 到 2015年，县城面积超过 5平方公里，城区人口近 6万 发展定位 规划提出光泽的总体定位是 “武夷生态源，闽江第一城 ” 即充分挖掘光泽山、水之
12、个性 建设以“特色产业经济和地方资源加工为主”的生态文明之乡、优美宜居县城 发展方向 “西扩南进北延”的发展思路 “一城两区”城市结构 确立老城为服务主城和发展核心 通过新的开发建设和旧城改造提升主城功能 两区为北溪两端的两个产业新城 和顺工业园和金岭工业园 使其成为拉动城市经济的动力引擎 南北向拓展城市发展主轴 项目与地理 项目位于光泽县中心城区和火车站片区连接线（镇岭路）的东南侧，桔子洲的东南区块，东临桔子洲大桥（在建）、东北濒北溪、南濒西溪、西北隔杭川镇镇政府及居民区与镇岭路相邻。 文昌片区 城西片区 仙华洲 -梅树湾片区 近期开发 中期开发 远期开发 本案 光泽县主要商业街道 光泽县桔
13、子洲片区 A-3 A-5 A-4-2 A-4-1 地块总面积 81583平方米，其中 :A-03地块面积 17743平方米， A-05地块面积 15875平方米， A-4-02地块面积 30843平方米 A-04-01地块面积 17122平方米，土地用途为商业（四星级酒店），商业土地使用年限为 40年。 A-04-01地块必须按国家四星级酒店标准及使用功能配套附属用房、建设规模按照光泽县建设局相关建设设计条件 A-03地块：用地性质为居住商业办公混合用地 (其中居住用地比例为 70%，商业及行政办公用地所占比例为 30%） A-04-02地块：用地性质为居住商业文化混合用地；居住商业文化混合用
14、地中居住用地比例为 70%，商业用地所占比例为 20%，文化娱乐用地所占比例为 10% A-05地块：用地性质为商住混合用地 (其中商住混合用地中居住用地比例为 70%，商业用地所占比例为 30%） 酒店建设必须在中标后 3个月内开工建设，开工后一年内完成主体工程， 2年内投入运营，在酒店主体工程完成前不核发预售许可证。商住开发建设期限为 3年 地 块 自 身 解 读 地块与经济指标 文昌路 文昌路 地块与四至范围 A、项目地虽处于城市主干道（北溪南路西南侧），但是这条主干道都缺乏商业氛围，这是项目规划上存在的第一道难题。 B、项目地中部岭南三路南北贯穿（并规划桥梁与中心城区和火车站片区连通）
15、，但是这条支干道不是主要交通动线，这是规划上存在的又一道难题。 C、项目地偏离城区主要连接线（镇岭路），虽然处于两条溪流的交汇处，但形成商业的孤岛，这是规划上的最大考验。 主要商业带 河流 地块与限制性规划 市民文化广场 必须配建且固定区位 小学 必须配建且固定区位 准四星级酒店 必须配建且固定区位 光泽县的城市发展规划，及地理区位赋予本项目成立新的中心的相应条件。 但是 - 在项目整体功能布局中 住宅、商业、酒店、城市公共配套、江景景观的规划合理性； 在商业竞争中 面临的原有城市商业轴线的阻隔和其他新开发项目的拦截与争夺； 在住宅规划中 高容积率与景观优势、商住布局等的矛盾； 不容忽视！ 针对实际情况我们做出以下规划建议 III.商业规划
