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1、2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 策源市场部 2007 年 1 月 第 1 页 共 46 页 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 1 月印象 3 特别关注 4一、 政策分析/市政规划 10 1、武汉市政规划10 2、本月相关新闻11 二、武汉市土地市场情况 14 1、 土地市场 14 、1 月新推地块 14 、1 月已成交土地 16 三、武汉房产市场 18 1、1 月武汉市住宅成交均价走势分析18 2、1 月武汉新推楼盘情况19 四、复地翠微新城竞争楼盘动向 27 1、竞争楼盘销售分析27 2、重点竞争楼盘跟踪28 3、竞争楼盘成交均价分析30 4、竞争楼盘报媒投放量分析23
2、1 五、 行业动态 32 1、 楼盘SP 活动32 2、企业动态 33 【附录】 附 1：武汉 1 月单月成交量及成交均价 34 附 2：武汉 1 月平面媒体广告分析 35 第 2 页 共 46 页 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 1 月印象 06 年踏着慢步缓缓走了过去，这一年，在国家宏观调控中的武汉房地产市场压力与希望同在。但相比于北京上海等一线城市，武汉这个龟盘蛇息，九省通衢之地，却保持了那么一点点缄默。 07 年就这样来了，在这个温暖的冬季。 开年第一拍，武汉新地王横空出世，35.02 亿，上海豫园稳稳当当的拿下了“武重”那块被业内人士称之为“巨无霸”的地， 这一拍，无疑将
3、为 2007 武汉房地产发展吹响第一声号角；给所有关心武汉发展的人带来了一个鲜明的信号！于是乎，各类媒体、杂志、报刊、网络都空前的统一，干脆地焦点聚集在了这块带来希望的土地上，于是乎地火了，豫园也火了，似乎又打了一次免费的大规模广告。 新一年的到来，也带来了土地增值税的消息，于是， 地产股齐齐跳水，跌至停板，引得全民关注 。各方讨论风起云涌，铺天盖地，从开发商到消费者再到评论员。 这 3060不等的土地增值税，该收不该收，都已经成为事实，“羊毛出在羊身上”，又成为了新的关注点。 农历新年的即将到来了，年会，盘点、排行榜、总结过去、展望未来、年度总结、业主酬谢等等一系列活动都已经告了一段落了，似
4、乎所有的人都在准备着红红火火的过个大年呢，这样一来，新盘市场就毫无疑问的就受到了冷落，区区 4 个新项目开盘，寥寥无几的广告投放，验证着市场规律的事实。 是啊，要过年了，就舒心坦然的过年去吧，未知的地产政策，脆弱的开发商，迷茫的消费者，都只能坐看风云变幻，静观其变吧！ 第 3 页 共 46 页 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 热点关注： 土地增值税带来了什么？ 1月16日， 国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知， 通知要求从2007 年2 月1日起， 各地展开房地产开发企业土地增值税的清算，向房地产企业征收 30-60的土地增值税。该通知一经国家税务总
5、局网站发布，市场立即作出了强烈反应，沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌；1 月 17 日，甚至出现了大面积跌停的罕有现象，近 30 只房地产股票以跌停板报收。这到底是市场反应过度，还是土地增值税威力确实够大呢？该通知的出台，引起了各业内人士关注。 一、 土地增值税的历史 所谓的土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而就其增值部分征收的一种税。 纳税的对象是转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。征税范围是有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。 该税种并非新的税种，而是13 年前就已经存在。1993 年，国务
6、院发布中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，规定了这一税种。但是在1992-1993 年房地产市场崩盘，政府为了扶持房地产行业复苏，对于开发企业一直免征土地增值税。 到了2002年7 月10 日，国家税务总局联合多个部门提出要恢复土地增值税，后来在 2004 年 8 月 5 日、2005 年的 5 月 18 日、2005 年的 7 月 1 日又多次要求恢复征收土地增值税。直到 2007 年 1 月 16 日国家税务局发布通知，于 2007 年的 2 月 1 日正式征收土地增值税。 二、 土地增值税的缴纳方式 第 4 页 共 46 页 1、 征收方式 土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额
7、。增值额转让房地产收入扣除项目金额。扣除项目金额包括以下几部分： 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 (1)取得土地使用权所支付的金额； (2)开发土地的成本、费用； (3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)第一项和开发土地成本金额之和的 20为加计扣除。 对于增值额未超过扣除项目金额20%的， 免收本税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为 30%；增值额占扣除金额 50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比 200%以上，税率为60%。 2、 计
8、算公式 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额 50土地增值税税额增值额30 (2)增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5。 (3)增值额超过扣除项目金额100，未超过200土地增值税税额增值额50一扣除项目金额15。 (4)增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额增值额60扣除项目金额35。 （公式中的 5、15、35为速算扣除系数） 第 5 页 共 46 页 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 三、 观点分析 不合适宜 VS 市场发展的必然
9、 土地增值税的重新开征是不合适宜还是值得期待呢？行业内各方观点都有。 观点一：不合适宜。 从现代社会行政要求来看，任何一种行政决定与政策实行，都应符合有利于社会公共，追求公众福利最大化。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，眼下急于征收土地增值税，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。 观点二：土地增值税的推出就是在于抑止房价的上涨，是情势发展的必然。 因为保障“居者有其屋”是政府的职责，眼下因房价过高而导致的焦虑和烦躁已成为大批民众普遍心理，政府必须下大力气对此问题进行解决。土地增值税的推出是政府控制房价持续上涨的经济调控手段，是
10、面对房价不断上涨的所必须采取的措施。 关注： 土地增值税本身产生的目的就是在于控制房价的过快增长，93 年以后，房地产慢慢的恢复、不断的发展、逐渐开始走向正轨，随着经济的发展，近几年房价也是逐渐升高。政府也来越重视房价的增长，从 2005 年政府就颁布了一系列的宏观调控政策来抑止房价的过快增长，银行提高贷款利息，再到政府提高税收，都是政府根据市场的形势采取的控制房价的手段。 虽然土地增值税的推出是势在必行的，但是，在政府一些宏观调控措施不断出台的情况下，又恢复征收土地增值税，一系列政策的推出,就从发布通知的第二天股市跌停可以看出，确实是反映强烈。所以针对这个通知，地方政府必然要仔细斟酌的制定细
11、则，避免引起相反的后果，更加促使房价过快增长。 第 6 页 共 46 页 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 房价上涨 VS 房价变化不大 观点一：部分专家认为土地增值税的推出必然引起房价的上涨。 部分人认为土地增值税成本的增加可能导致部分房地产开发企业亏损，因而退出房地产市场，房地产开发投资因此受到影响，未来商品房的供应就会有所减少；而在需求方面，由于绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，导致房价上涨，迟买不如早买，在这种心理预期下，不但不会减少购买需求，反而会放大这种需求。供应减少，需求增加，房价自然就上涨了。还有一部分认为会“羊毛出在羊身上”，房产商们会将税转嫁到买房
12、者头上，从而导致房价的上涨。 观点二：也有部分人认为土地增值税的清算对房价影响不大。 土地增值税的清算的对象包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况，而对目前新开发的土地市场不会有很大的影响；另外，土地增值税从 93 年开始就已经存在，在本次土地增值税清算以前，都是以预征的形式交纳，清算也是在意料当中的事情，只是早晚问题，况且很多开发企业已经预留这一部分备用金，清算只是土地增值税政策进一步规范；过去一些开发商可能存在合法避税，因为过去房地产开发存在投机性，存在过度囤积土地、申请延期开发的问题，而现在在规范的环境中，基本上都是希望项目
13、早开工、早运作，因此，对于目前的武汉房地产开发市场来说影响不大。 关注： 总体说来，短期内影响不大，但是从长远来看，房价上涨是必然的。土地增值税以前一直以预征的形式存在，所以这次清算也是意料之中的事。这次的清算对于以前就预征的开发商来说影响并不大，对于以赢取短期利益为目的的开发企业来说就存在比较大的风险。从国家税务总局是用粗体字加以标出的：“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括 20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。 ”这一条可以看出，此次土地增值税的清算主要针对的是高档项目，对于低利润的项目，影响较小。虽然土地增值税的清算引起了市场的强烈反映，但是总体来说对于高端项
14、目可能利润空间会减小，影响并不大。 第 7 页 共 46 页 但是，就长远来讲，开发商是以盈利为目的的，对于大型的开发项目，当前利润减少，必然会在后期的项目中找会平衡，所以从长远来说，房价上涨是必然的。 2007 年 1 月武汉房地产市场月度简报 四、 土地增值税对各方面的影响 综合分析，土地增值税恢复征收，对行业即造成了短期的强烈反映，对未来长远的发展也带来了深刻影响，此税的开征对市场的竞争格局、房价、都带来了影响。 1、 高端项目利润减少，中档项目将唱主角 在通知中，有一句话国家税务总局是用粗体字加以标出的：“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。 ”从中我们看以看出，土地增值税清算“枪口所指”的，不是“低利润普通住宅项目” ，而是除 “建造普通标准住宅出售的，增值额未 超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%”以内的项目，根据
