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1、西部国际总部基地一期项目产品 策略分析报告 重庆恒德国际投资集团内部资料 项目一期产品价格分析 项目一期产品推盘策略 项目一期产品概述 项目一期产品概述 项目一期产品总平 产品编号 栋数 V1 8 V2C 4 V3 10 H3 1 R1 5 R2 1 H2B 1 单户产品面积对比 面积区间 产品编号 区间面积和 面积占比 区间户数 户数占比 300-400 R1、 R2 约 24765 26.5% 76 41.4% 400-500 H3、 H2B 约 22916 24.5% 51 27.7% 500-600 H2B 约 5390 5.8% 12 6.5% 600-700 R2、 V3 约 20
2、820 22.3% 33 17.9% 1200 V1 9600 10.3% 8 4.3% 2465 V2C 9860 10.6% 4 2.2% 项目一期产品配比在 300至 500面积区间户数占比约高 ,可以在销售环节更加灵活 的进行产品组合 . 在大面积产品上占比较低，在吸引招商主力企业进驻时，需要进行多产品组合， 达到面积要求。 6.24% 2000以上 2000 12.5% 1500 2.08% 12.5% 1000 4.17% 800 4.17% 600 27.08% 500 10.42% 400 2.08% 16.67% 4.17% 1200 300 200 2011年 3月立信市场
3、调研企业面积需求数据 占比 面积 一期产品面积及户数占比 产品编号 物业形态 栋数 单栋面积 一期体量 层数 户数 面积占比 户数占比 V1 独栋 8 1200 9600 4 8 10.04% 4.37% V2C 独栋 4 2465 9860 6 4 10.31% 2.19% V3 叠拼 10 1881 18810 6 30 19.68% 16.39% H3 高层 1 22080 22080 25 48 23.10% 26.23% H2B 小高层 1 8482 8482 14 15 8.87% 7.65% R1 多层 5 3747 18735 6 58 19.60% 31.69% R2 综合体
4、 屋顶独栋 1 8026 8026 2+3 3+18 8.40% 11.48% 底部多层 合计 30 95593 184 100% 100% 项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态 ,可对客户进行产品试水 ,便于后期开发 ; 高端纯独栋物业将可拉高园区售价 (V1+V2C总计 54栋 ,总建面 100800平米 ) 产品编号 物业形态 栋数 户数 单户面积 备注 V1 独栋 8 8 1200 4层独栋 V2C 独栋 4 4 2465 6层独栋 V3 叠拼 10 30 625 619 637 2层跃层 H3 高层 1 48 417 469 500 平层 ,1梯 2户 H2B 小高层 1 15 4
5、18 534 544 12F为平层每户 ,3F以上为两层跃层 R1 多层 5 58 约 320 平层 R2 综合体 屋顶独栋 1 3 约 670 2层独栋 底部多层 18 约 335 平层 合计 30 184 单户产品面积对比 一期预计入驻人数 中关村 2010年写字楼市场调查报告 按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照 15平方米测算。 产品编号 物业形态 户数 单户面积 预计入驻人数 V1 独栋 8 1200 640 V2C 独栋 4 2465 660 V3 叠拼 30 625 619 637 1250 H3 高层 48 417 469 500 1440 H2B 小高层 15 418 5
6、34 544 530 R1 多层 58 约 320 1200 R2 综合体 屋顶独栋 3 约 670 135 底部多层 18 约 335 400 合计 184 6255 一期预计入驻人数 挄照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻 184家企业，最多容纳约 6255人。 根据对 2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为 33.2%,项目前端商业地块成熟前 ,预计常规入驻企业将在 50%60%，约 100家 企业。 另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别挄照 80%， 70%计算，一期项目日常员工人数约为 1900人 。 项目一期产品价格分析 项目一期产品推盘策略 项目一期产品概
7、述 项目一期产品价格分析 从市场回到市场，从前期市场调研中的 客户心 理价位 及目前市场 同类产品戒类似产品的价格 中， 寻找项目一期各类产品的价格肌理。 项目一期产品价格分析 方法一：成本定价法（客户层面） 客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格 根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，丌求最好，最求合适。 前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高 价格。 方法二：市场定价法（市场层面） 同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较 根据同类产品（总部基地）、类似产品（写字楼、工业地产）及周边住宅的价 格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。 成
8、本定价法（客户层面） 美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有丌好预判。 普遍认为可接受价格偏低，在 5000元以内比较合适 (2010年 )。 成本定价法（客户层面） 立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中 等物业）的可接受价格在 9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对 工业地产属性价格了解较少。 成本定价法（客户层面） 前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在 7000-8000。 成本定价法（客户层面） 根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，项目一期的 中等物业价格取中间值： 7500元 /平米 市场定价
9、法（市场层面） 目前总部基地（园区）项目： 目前主要工业用地商务项目： 目前茶园片区代表项目： 康田国际企业港、两江山顶总部基地、 协信渝中区总部经济园 华雄总部时代、天海星工业社区 同景国际城、中铁山水一舍、银翔翡翠谷、鲁能领秀城 目前典型商务项目： 国汇中心、龙湖时代中心、威斯汀、 贝蒙盘古 市场定价法（市场层面） 价格制定参考项目区位 康田国际企业港 两江山顶总部基地 协信渝中总部经济园 华雄总部时代 天海星工业社区 同景国际城 中铁山水一舍 银翔翡翠谷 鲁能领秀城 国汇时代 龙湖时代中心 威斯汀 贝蒙盘古 市场定价法（市场层面） 【 权重排序 】 同产品类型 同用地属性 典型商务物业
10、同区域住宅 【 打分标准 】 共 9类比准挃标，包括地段、交通、品牌、景观、物管、产品、用地属性、规模、配套 【 打分顺序 】 选取可比楼盘 确定权重 项目打分 形成基准均价 通过市场竞争对比设定项目基准均价 项目名称 地段 交通 品牌 景观 物管 产品 用地 属性 规模 配套设施 合计 比值 成交均价 参价 比重 加权价 康田国际企业港 0.88 0.9 0.9 0.88 0.87 0.92 0.85 0.88 0.9 7.98 1.01 9200 9292 0.19 1765 两江山顶总部基地 0.92 0.88 0.93 0.93 0.9 0.94 0.9 0.94 0.9 8.24 0
11、.97 24500 23765 0.04 950 华雄总部时代 0.8 0.84 0.85 0.85 0.85 0.8 0.9 0.83 0.8 7.52 1.07 4500 4815 0.1 481 天海星工业社区 0.82 0.83 0.85 0.86 0.85 0.8 0.9 0.83 0.82 7.56 1.06 3500 3710 0.18 667 国汇中心 0.95 0.94 0.94 0.88 0.94 0.93 0.95 0.9 0.93 8.37 0.96 19500 18720 0.03 561 龙湖时代中心 0.93 0.94 0.94 0.9 0.95 0.93 0.9
12、5 0.9 0.93 8.36 0.96 16000 15360 0.03 460 威斯汀 0.93 0.94 0.94 0.88 0.94 0.93 0.95 0.9 0.95 8.37 0.96 23000 22080 0.03 662 同景国际城 0.84 0.88 0.87 0.9 0.87 0.83 0.93 0.93 0.9 7.95 1.01 8000 8080 0.1 808 中铁山水一舍 0.84 0.88 0.88 0.9 0.87 0.84 0.93 0.9 0.9 7.94 1.01 8200 8282 0.1 828 银翔翡翠谷 0.84 0.88 0.89 0.9
13、0.9 0.84 0.93 0.9 0.88 7.96 1.01 8000 8080 0.1 808 鲁能领秀城 0.84 0.88 0.92 0.91 0.9 0.86 0.93 0.93 0.88 8.05 1.00 10000 10000 0.1 1000 本项目 0.83 0.86 0.9 0.95 0.93 0.9 0.87 0.95 0.85 8.04 1 8990 经测算项目一期市场均价 =（权重 *参价） =约 9000元 / （建面） 产品价格分析 方法一 :成本定价法 (客户层面 ) 7500元 /M 方法二 :市场定价法 (市场层面 ) 9000元 /M 经过成本定价（
14、60%）不市场定价（ 40%）的综合评判， 750060%+900040% 则 项目一期均价 建面售价约为 8100 元 / 。 传统定价法 目前重庆本地媒体预测项目价格 作为重庆地区新兴工业属性的商务地产物业，我们试 图通过类似的区域案例项目定价的比较，寻找及印证我们 项目的销售价格。 案例比较 康田国际企业港 联东 U谷（北京） 东北总部基地 案例比较 项目 名称 项目 地址 物业 形态 用地 属性 销售 价格 周边 项目 物业 形态 用地 属性 销售 价格 物业 价比 当地典型写字楼 销售价格 物业 价比 康田国际企业港 重庆 西永 独栋（多层） 工业 用地 8800-9500 融城华府 联排 别墅 住宅 10000 0.91 英利国际金融中心 28000 0.32 东北总部基地 沈阳 沈北新区 独栋 工业 用地 7600 九如 溪谷 联排 别墅 住宅 8100 0.93 新华国际金融中心 17000 0.45 联东U谷 北京通州中关村科技园 独栋 工业 用地 8500 珠江萨尔斯郡 联排 别墅 住宅 18000 0.47 世贸 工三 60000 0.14 全国各地总部基地戒类总部基地项目的独栋物业销售价格相对稳定， 控制在 8000-8500区间； 该类物业的销售价格不周边同业态住宅价格关联度
