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1、昆山城东 OFFICE 营销策划报告 20100506 宏观环境分析 项目定位 营销推广 宏观市场环境分析 区域写字楼市场分析 _ 总面积 927.7平方公里 总人口约 160万，其中户籍人口 76万 2009年完成 GDP1750亿元，增长 16% 外贸进出口实现 0.8%的正增长，在全国一枝独秀 。 昆山经济技术开发区 2009年，昆山开发区完成 GDP960亿元，增长 13.9% 2010年 1-2月，开发区进出口总额增长 87% 加快转型升级，推动“二次创业” 近年来在全国 50多个国家级开发区中，昆山开发区综合经济实力始终位居前列，出口总额排名连续两年保持第一 信心来自敢于超越 对外
2、交通 随着京沪高铁、沪宁轻轨的建设，沪昆一体化的程度越来越高； 15分钟的车程，工作在上海，居住在昆山已成为趋势； (1） 动车组 (2）京沪高铁： 2010年11月份全部架设完毕 （ 3）沪宁城际： 400亿投资， 3分钟 /班，昆 山设三个站点 ,24小时运营，本案至陆家浜南站 驱车 5分钟 （ 4）沪宁高速 （ 5）绕城高速 （ 6）太仓港 上海半小时经济圈 城东规划 2002年 昆山市城市总体规划（ 2002-2020年） ，提出了“一体两翼、 居住向西、产业向东”的发展规划，重点发展东部、西部两个城市副中心。 东 部 新 城 东部新城是市委、 市政府城市“东拓西扩 ”战略的组成部分，
3、位 于开发区黄浦江路以 东，东临上海、太仓， 南接京沪铁路，北靠太 仓塘，辖开发区部分区 域及原兵希、原蓬朗两 镇，规划面积 72平方公 里。 建设目标 :依托优越的地理位臵和丰富的文化底蕴，建造一个人文气息浓郁、自然环境优美、社会经济繁荣的江南水乡新城。 东 部 新 城 核 心 区 核心区规划 :东至 顺陈路、南接景王路、 西临洞庭湖路、北依太 仓塘，总规划面积约 10 平方公里，未来新城核 心区将拥有完善的城市 功能，建设行政、商务、医疗、文化、体育、旅 游、娱乐设施，为人们 提供完备的生活、工作、 休闲场所。 核心区以前进东路与夏驾河景观带为轴线分为四个功能区： 企业科技园、会展酒店区、
4、行政办公区、华东商贸区 。建成后的东部副中心将集聚 10万至 15万人，是中心城市的拓展区，更是服务于上海及周边功能区的卫星新城，它既接受上海都市圈的辐射，又与昆山市中心城区链接遥相呼应。 企业科技园 会展中心 行政办公区 华东商贸城 核心区 位于夏驾河东侧、顺陈路西侧、前进东路北侧、总用地面积 50万平方米，总建筑面积 80万平方米，科技园以昆山现有众多的内外资企业为平台，吸引更多企业的研发机构，营销中心等核心机构落户昆山，吸引各大企业的“核心技术”，提供企业研发交易及信息交流等发展空间，使昆山经济形成产业总部化和经济服务化，真正实现从“昆山制造”到“昆山创造”！ 开发区企业科技园 产业升级
5、使高素质人才数量大大增加，其购买力远远高于目前工厂的普通员工。 东部配套 公园 ： 夏驾河景观带 水上公园 体育公园 黄埔公园 闽南文化旅游园 商业 ： 世茂华东商城 企业科技园光电产业园 国际会展中心 企业总部基地 台商协会大楼 开发区商会大楼 宏基财富广场 天虹商场 时代大厦 川普城商业广场 酒店： 华美达 RAMADA 金陵大酒店 君豪酒店 格林菲尔高尔夫 格兰云天大酒店 隆祺丽景大酒店 中信酒店 学校： 昆山国际学校 育英幼儿园 仁宝小学 震川中学 文峰中学 星空幼儿园 开发区高级中学 晨曦小学 医院 ： 宗仁卿纪念医院 昆山市第一人民医院 小结 宏观环境良好，经济发展快速，产业结构合
6、理，未来发展潜力巨大， 为办公市场发展创造了有利条件 。 处于中国经济最发达的长 三 角地区，优越的区域地理位置，对周边地区的幅射力和吸引力不断增加，城市地位不断提高， 对吸引更多的企业入驻提供了基础 。 目前城市经济发展以生产型企业为主，高档次及有规模写字楼较少， 极大的压抑了城市外来办公企业的需求。 风险与机遇并存，未来发展潜力巨大 宏观环境分析 项目定位 营销推广 宏观市场环境分析 _ 区域写字楼市场分析 昆山写字楼分布 目前市区的办公楼项目主要集中在城南片区和前进路沿线。尤其是前进中路沿线作为昆山已经成熟的商务办公区，正向东延伸，连接老城区与东部新城中心。 老办公楼 吉田国际 现代广场
7、 利得国际 联邦国际 东方曼哈顿 中茵世贸广场 华敏世家花园 弘基财富广场 大成、衫欣 中航城 台协会大楼 昆城中欣 帝标新天地 开发区行政办公区 时代大厦 本案 在开发办公楼 隆祺 中航城 目前昆山在租的写字楼多为较早开发的老项目，多数位于老城区各主干道。 名仕商务广场 成峰商苑 沪士大厦 创业大厦 前进大道沿线已树牌写字楼 随着城东前进路沿线大量商业办公项目的开发，和开发区基础设施的完善，这一片区将逐渐发展成为成熟的商务片区，但随着放量的不断增加，未来该片区的 办公市场竞争也会愈演愈烈 。 昆山的现代服务业客户所占比重较小，这与昆山的二产发达 三产相对落后 的产业特征密切相关，当然随着昆山
8、现代服务业的发展，此类客户的比重将会有所上升。 昆山写字楼客户目前以昆山本地及苏州上海等地的内资客户为主，外资客户所占比重相对较小 ，在 15%以内；本地客户和昆山以外的内资客户所占比重分别达到 48%和 37%； 由于在昆山经济结构占据相当大比重的外资企业多为在经济开发区内的外资生产制造类企业，而这部分企业在厂区内办公为多； 昆山当地的写字楼市场长期以来发展不成熟，档次较低，且昆山距离上海较近， 很多外资企业选择在上海设立分支机构 。 在售竞争项目 隆祺丽景国际 项目概括： 占地： 28168平米 总建： 18万平米 地址：前进路与黄浦江路交界 开发商：昆山隆祺置业有限公司 物业管理：山海天
9、物业 项目情况： 该项目由 6栋高层项目组成。 2栋为 5星级酒店，分 A座、 B座； 2栋为甲级写字楼； 2栋为酒店公寓；每栋 27层。 销售情况： 共两栋写字楼，一栋只出租，一栋销售，写字楼目前还有 20余套房源未售，酒店式公寓 5月份新推出 销售均价： 对外报均价 11000元 /平米，另房屋总价 24%的返租抵扣房价中，均价在 8000元 /平米。 近期推出竞争项目 帝景天成 项目概括： 占地： 2.5万平米 总建： 7.1万平米 地址：前进东路与顺帆路交界 开发商：昆山市紫金花臵业有限公司 物业公司：金港物业 项目情况： 该项目由一栋写字楼、一栋酒店式公寓五栋住宅组成 销售情况： 办
10、公楼未售预计在 6月份推出 销售均价： 未售 中航城 项目概括： 占地： 19.7万平米 总建： 35万平米 地址：前进路与洞庭湖路交汇 开发商：昆山市中航地产 物业管理：中航物业 项目情况： 项目设有住宅、商业、办公，办公为中航国际大厦，是城东首家享有政府资金扶持政策的办公项目，楼高 99.7米，挑高 10米大堂，面积设计在 60到160平米。 销售情况： 写字楼现在积累意向客户阶段，预计在 6月推出 销售均价： 未定 世茂东一号 项目概括： 占地： 64万平米 总建： 82万平米 地址：前进东路 299号 (近东城大道) 开发商：昆山世茂新发展有限公司 物业管理：世茂第一太平物业管理有限公
11、司 项目情况： 项目规划为 3栋办公楼， 2栋 32F， 1栋22F，位于夏驾河景观带，面积在 45平米、 80平米。 销售情况： 办公楼于 4月 21日开始刚刚推出，目前积累客户，正在排号，预计会在今年 10月份开始销售。 销售均价： 8500元 /平米 市场回顾 ： 1、昆山的经济一直处于上升趋势，经济开发区的 GDP占到整个昆山一半以上，这也让广大外来企业看好日后经济开发区的发展前景。 2、昆山写字楼处于初步发展阶段，目前主要出现在城东及城南企业较多的区域，未来几年供应量持续放大，市场竞争十分激烈。 3、本案处于昆山城东经济开发区板块，生活及商业配套日趋完善化，但该板块办公市场针对性不强
12、。 面对目前不完善的办公配套体系，面对区域内的竞争和机会，面对日益高涨的土地价格和开发成本，我们该如何解读、如何梳理、如何破局？ 宏观环境分析 项目定位 营销推广 项目分析 客群分析 产品定位 产品建议 _ 项目分析 地块区位 项目位于前进东路临近东城大道交界处，位于目前昆山目前精心打造的开发区企业科技园内，总占地面积 60万平米，现已有昆山迅腾研发科技有限公司等 9家研发设计公司进驻。 本案 总占地面积 9206平方米 总建筑面积 78283.2平方米 分类 地上： 66283.2平方米 地下：约 12000平方米 建筑基底面积 4100平方米 容积率 7.2 建筑密度 45% 绿化率 15
13、% 机动车停车位 398辆 非机动车停车位 1988辆 标高上界限 +100米 标高下界限 -10米 地块经济技术指标 项目分析 项目规划 项目分析 周边环境与配套 交通 ： 项目位于前进东路临近东城大道交界，交通便利，公交 106路可到，距离沪宁城际陆家浜南站四公里路程，驱车 5分钟即可到达。 配套： 商业：世茂华东商城 企业科技园光电产业园 国际会展中心 企业总部基地 台商协会大楼 ； 学校：国际学校 育英幼儿园昆山仁宝小学 震川中学 文峰中学 星空幼儿园 开发区高级中学 晨曦小学； 医院：宗仁卿纪念医院 昆山市第一人民医院 等 环境： 地处现在开的昆山城东副中心板块，周边以行政办公及科技
14、产业园为主，环境优美。 宏观环境分析 项目定位 营销推广 客群分析 项目分析 产品定位 产品建议 _ 客群研究 回顾思考 对市场环境的再研究和思考 我们发现 1、处于上升阶段的昆山写字楼宇市场在产品设计、客户分类尚不够精细。 2、对于区域和产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间。 3、对于开发商战略的应用尚存在一定的不足，客户与项目互动的案例相对较少。 我们认为 1、在后金融危机时代，经济的发展将有力带动各区域块内的写字楼需求。 2、未来的客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得到体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将会得到青睐。 客群研究 客群定位 1、银行、国有大中型企业、大型民营企业及房地产开发商整层租售。 2、部分外企及中小型投资客。 3、本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业主。 宏观环境分析 项目定位 营销推广 产品定位 项目分析 客群分析 产品建议 _ 产品定位 卖点整合 地段： 昆山城东副中心板块 商业、交通配套日趋完善 区域内办公氛围不足且相对分散 最有潜力的发展区域，资源有一定共享性 品牌：
