市项目复盘报告【正式版】

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1、市项目复盘报告 yyyy.mm,项目概述 财务总结 成本总结 营销总结 工程总结 设计总结 物业总结 结案反思,目录,项目概述,项目概述-项目所在地概况,所在地城区总图,项目概述-项目关键指标及完成情况,项目鸟瞰图,项目概述-项目规划指标及完成情况,项目总平面图,售楼处,项目概述-项目开发进度及达成情况,1.节点达成率,2.实际完成情况,项目开发大事记 yyyy.mm.dd 事件及影响,项目概述-项目开发大事记,项目开发大事记 2011.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书 2011.05.26 取得立项批复 2011.06.13 项目正式开工（3#楼） 2011.07.26 签订国有

2、建设用地使用权出让合同 2011.09.07 取得建设用地规划许可证 2011.10.15 金辉城会所开放暨品牌落地发布会 2011.11.17 取得国有土地使用证 2012.04.26 取得施工证（1-5#楼） 2012.05.12 首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56% 2012.09.26 A2#楼开盘销售，当日去化15 % 2012.09.30 项目累计净现金流回正(含融资) 2012.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放 2013.01.10 A1#楼开盘销售，当日去化 24% 2014.06.02 一期住宅售罄 2014.06.27 3#、5#楼通过竣工验收 201

3、4.06.30 3#、5#楼交付,项目概述-项目开发大事记,例,财务总结,财务总结-财务指标完成情况,财务指标完成情况对比表 单位：万元,成本总结,成本总结-开发成本构成比对,项目开发成本构成与对比表 单位：万元,成本总结-建安成本比对,建安成本比较分析表 单位：万元,成本总结-承供商履约评价,主要承供商履约情况一览表 单位：万元,说明：三颗 合格，五颗 满分。2个=1个,成本总结-合约规划执行情况,成本总结-节超分析,成本总结-节超分析,监理费超支原因分析（超支86.9万元）,因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。,成本变动,成本增加消化办法,无,节超原因,成本管控建议,建议后续

4、项目按照开发分期分地块签订监理合同。,按目前最后一批交房计划为2016年4月3日。监理项目费用增加216.9-130=86.9万元。,成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元,超,例,原石材做法,现石材做法,1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。 2、优化方案：建议采用石材点挂做法。 3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为例，则可节约成本57.25万元。,成本总结-节超分析,节,成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）,例,营销总结,营销总结-营销费用构成比对,项目营销费用构成及占比情况,项目推广方式费效比排名,营销总结-项目推广情况,营销总结

5、-产品构成情况,项目产品构成及销售情况,说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。,营销总结-产品利润及去化完成情况,产品利润及去化完成情况统计表,总结： 建议：,营销总结-对户型及产品结构的评价,总结： 一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设100-110之间的三房产品，120-130 之间的四房产品。 一期118三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。 降低140以上的户型配比，同时对140 户型做升级优化。 建议:相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。,营销总结-对户型及产品结构的评价,例,营

6、销总结-产品类型分布,情况说明：,情况说明：,营销总结-问题产品解读,D1户型：140平 四房两厅二卫（赠送24平米）,PK竞品（中南）,中南 125平 四室两厅两卫（赠送11平米）,赠送空间,送一 半,送一 半,送一半,送一 半,全送,全送,全送,全送,1.产品竞争力不足,1.同为四房两厅，但面积小，总价低。 2.赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。 3.动静适宜，排布紧凑。,1.面积大，总价高，但未增加房间。 2.赠送分散、不易利用，且印象不深。 3.分区混乱，私密性不好。,送一房,营销总结-问题产品解读,例,2.产品成本高、售价低,赠送面积总成本约12.3万元占该户型总成本的14.6%

7、，占该户型总价的17.6%。,该户型总成本为：84.6万元，而售价仅为72万元。售价远低于成本造价，严重亏损。,因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目平均利润率-28%。,营销总结-问题产品解读,例,3.客源少，客户认可度不高,数量相同 总价略高 没有菜场,周边配套不全 私密性不好 环境还行,地段不好 配套缺失 品质还行,D1,私营业主 占比35%,公职人员 占比24%,地段 周边休闲配套 品质,房间数量 总价 生活、交通配套,教育、生活配套 户型私密性 园林景观,客户敏感点,项目情况,优化D1户型，将面积控制在130 内。 降低赠送比例，或集中赠送

8、。 对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。,营销总结-问题产品解读,例,营销总结-面积赠送情况,项目产品面积赠送及成本分摊情况,营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价,总评：利润低，去化情况不理想。 优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。 不足： 1.产品同比面积偏大，总价偏高。 2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接受度不高，认为这是房屋的一部分，不属于赠送部分。 建议： 1.后期开发可针对此问题做相应调整，压缩赠送成本，以降低成交总价，缩短销售周期。 2.户型阶段建议销售介入，对产品提出建议。,C2 118平 三室二厅

9、一卫 赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）,赠送空间,赠送一半空间,赠送空间,赠送一 半空间,赠送空间,赠送一 半空间,A1 83.35平 二室二厅一卫 赠送12平米（赠送成本总价占比14.8%）,赠送空间,赠送空间,赠送一半空间,赠送一半空间,总评：赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大的现金流。 优点： 不足：此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户的需求，去化速度快，但现在市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再明显。 建议：赠送面积适度空间，在面积不变的情

10、况下能由二房变三房，或保留两房产品，但面积控制在80内。,营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价,例,营销总结-签约前客户的主要关注点,敏感度说明：5分表示非常敏感，1分表示非常不敏感。,地段、配套、规划、景观、户型、大堂、电梯厅与楼梯间、安全、门窗、阳台、露台、车库、车位与车道、价格、案场、售楼处景观、首开区、景观展示区等等,营销总结-后续产品调整建议,变更,C2 120平 三室二厅一卫,115平 三室二厅一卫,总结： 户型亮点：主卧带有衣帽间设计 。 户型缺点：无独立餐厅，居住舒适度不高，购买此房多为刚需客户群体，案场通过适当价格策略方可促进 销售。 建议： 将客厅与餐厅分离，增强房屋

11、的通透性及空间感， 控制房屋面积，使产品更适合刚需或刚改客户群体。,赠送空间,赠送一 半空间,赠送一半空间,赠送空间,赠送一 半空间,赠送空间,营销总结-后续产品调整建议,例,在做足容积率前提下，我们建议应在追求安全去化、回笼现金的基础上适时寻求溢价空间。综合考量去化速度及售价因素，上述三个方案中，方案二应为目前最合理之方案。,营销总结-后续地块方案调整建议,例,营销总结-销售完成情况评估,工程总结,工程总结-项目开发节奏,原计划开发节奏,实际开发节奏,两张图。总体+局部或设计+完成等。 简短文字说明。目的+效果或问题+成因,文字或图表形式简述成本变动、过程管控、限额执行情况等内容。,工程总结

12、-工程管理案例,问题描述 现场燃气管道安装无统一路径，影响外观。 产生原因 燃气管线布置有特殊要求； 燃气管线无深化图； 工期短现场协调难度大。 建议做法 立面及户型设计阶段预留燃气管线布线阴角或格栅； 燃气专项设计阶段设计须紧密配合外联把控图纸； 燃气管线施工前施工单位、工程、设计提前对施工路由进行现场划点定位，发现问题及时调整。,工程总结-工程管理案例4,燃气管线设置不当破坏观感效果,例,问题描述 质监站检查时提出因可踏面高度过低，须提高栏杆高度，增加成本2.7万元。 产生原因 设计细节把控不到位； 施工前研究图纸不够透彻。 建议做法 减小可踏面宽度到220mm以下，或增加可踏面高度至45

13、0mm以上，不增加栏杆高度； 施工前认真审图，将图纸研究透彻； 提高对设计规范的熟悉程度及成本意识。,南阳台栏杆问题,民用建筑设计通则 栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算,1.1m,1.1m,0.2m,工程总结-工程管理案例9,例,设计总结,设计总结-限额设计执行情况,限额设计执行情况统计表,设计总结-设计亮点,规范值 60cm,设计争取值 160cm,土方节约造价约：200万 基坑支护节约造价约：150万元 抗浮结构节约：无法估算。,节约成本的同时提升了品质,因地库较深，为降低成本

14、，经争取将场地标高提升至道路平均标高以上1.6米。,设计总结-设计亮点,四、竖向设计控制,例,设计总结-设计成本优化案例,基坑支护方案优化,北侧： 一、二级放坡，土钉支护护坡,东侧 一、二级放坡，土钉支护护坡,南侧： 钻孔灌注桩8001300+三层预应力锚杆支护,钻孔灌注桩8001300+两层预应力锚杆支护,根据不同边坡状况灵活设计护坡方式，最大程度降低造价、利于工期,设计总结-设计成本优化案例,预估节约成本：312万元,例,设计总结-设计管理问题,建筑图,结构图,设计：结构未落实建筑； 施工：只看结施，不看建施。 结果：造成返工，影响工期。 增加成本：,给排水图,墙宽100,梁宽200,结构

15、图,设计：机电不看结构图； 结果：整改返工,设计工作存在不足,建议：加强设计质量管控，及各专业图纸复核。,设计总结-设计管理问题,例,设计总结-设计管理建议,外廊设计形式,金辉早期产品，为实现中间户型南北通透，采用外廊设计形式。外廊一半面积计容；后期入住引起产权、使用权纠纷； 政府不接受此种一户专用“外廊”形式为公摊，要纳入住宅阳台指标户型面积增加（失去卖点），增加项目计容（超10%赠送面积）；,外廊,建议：对此种设置外廊的方案需慎重选用。,设计总结-设计管理建议,例,物业总结,物业总结-设计对后期物业管理的影响,户内未预留空调安装口,外窗可开启扇在空调机位远端，且空调百叶无检修门，空调安装难

16、度高、危险且破坏立面效果。,问题： 物业费低，水景过大导致运营成本高。 运营成本： 放满一池水约：3000元 喷泉一天6小时约：1000元 水池清洗、设备维护：未算,物业总结-设计对后期物业管理的影响,我们开不起！,例,物业总结-本项目运营过程中的不足点,首层水管井地面未封闭，存在安全隐患,管道预留洞口未封堵，且管井内无泄水地漏。检修困难。,1、目前已交付的3#、5#楼01、04户型长廊两边防护栏存在安全隐患 ； 2、装修、入住期间存在封堵防护栏焦点问题,3#、5#楼中间户型自来水管紧靠电灯，影响外观的同时存在安全隐患，建议后期施工避免此类状况,物业总结-本项目运营过程中的不足点,例,物业总结-报事分析,报事问题统计表,物业总结-报事及处理情况,业主集中反映的重要问题,物业总结-业主入住后主要关注点,实际情况及建议,业主关注度,电梯：安全问题是业主最关心的，装修期间电梯报修频繁，业主关注度很高。建议后期将康力电梯变更为市场认可度较高的知名品牌电梯（如三菱、东芝、等），对于