商业物业管理内容及工作流程(讲解)

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1、主讲: 陈树义 商业物业管理概要 商业物业前期规划顾问工作 商业物业开业筹备工作 商业物业开业后运行管理服务 不动产使用类型 (住/商/工/其他) 房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产” 住宅不动产 商业不动产 工业不动产 商业不动产 不动产用于商业经营商业经营的用途 办公楼 商场 百货公司 大超市 商业街 酒店 乐园 . 零售商业物业(以下简称商业物业) 购物中心 百货公司 商场 专门店 大超市 健身中心 商业物业的特性 365天运营 流行娱乐讯息的传递 提供舒适购物环境 提供休闲活动空间 提供优质服务 便利的交通及停车空间 商业物业的运行组合 物业管 理中心 物业管 理中心 开发商 总包

2、/维 保商 招商经营 商家 消费者 阶段一 开业前规划顾问期 阶段一 开业前规划顾问期 阶段二 开业筹备 阶段二 开业筹备 阶段三 开业后管理 阶段三 开业后管理 基本概念 基本概念 商品计划 商品计划 店铺计划 店铺计划 土地利用计划 土地利用计划 交通计划 交通计划 建筑计划 建筑计划 建筑外立面设计 建筑外立面设计 商场空间设计 商场空间设计 设备及系统 设备及系统 招商计划 招商计划 商场经营管理筹备 商场经营管理筹备 行销企划（开幕活动） 行销企划（开幕活动） 人事财务计划 人事财务计划 年度营运行销企划 年度营运行销企划 商品销售管理 商品销售管理 媒体计划 媒体计划 活动计划 活

3、动计划 公共关系计划 公共关系计划 美工陈列计划 美工陈列计划 物业管理顾问建议 物业管理顾问建议 商业物业管理筹备 商业物业管理筹备 物业管日常运行 物业管日常运行 商业物业管理概要 商业物业前期规划顾问工作 商业物业开业筹备工作 商业物业开业后运行管理服务 开发者的企业理念和经营方针开发者的企业理念和经营方针 基地结构分析基地结构分析 商圈特性商圈特性 竞争结构分析竞争结构分析 竞争者分析竞争者分析 市场结构分析市场结构分析 目标顾客目标顾客 基本战略基本战略 拟定最适当战略拟定最适当战略 物业管理角度理解项目开发的基本概念 1.楼层结构及业务配置 2.动线及分区计划 3.形象计划 4.工

4、程分项及预算 5.设备计划 6.后场设施计划 7.防灾计划及设施运作计划 物业可提出日后运营管理相 关经验供设计师参考 市场导向的思考方式 购买动机与商业业态 商品计划的过程 物业可了解商品定位及往后的 服务对象 建筑物等基本设计建筑物等基本设计 设施配置计划设施配置计划 基地的基本条件基地的基本条件 土地利用计划 土地利用计划 物业初步了解就可 1.来车分析 2.停车计划 3.停车场的规模及营运方针 交通计划 交通计划 物业就交通动线及停车管理提出使 用管理经验供设计师参考 1.基本企划 针对基本概念，事业计划，店铺计划，建筑企 划等研究、检讨 2.建筑基本配置 3.建筑设计 4.建筑计划

5、建筑计划 建筑计划 物业初步了解就可 1. 外墙设计 2. 窗框 3. 外部照明 4. 绿地造景 5. 大型LED广告设备 6. 集客及活动广场 建筑外立面设计 建筑外立面设计 物业就设备使用、外立面清洗及活动广场提 出使用管理经验供设计师参考 后场设施后场设施 设计设计 视觉系统视觉系统 设计设计 主通道主通道 计划计划 商场空间商场空间 设计设计 商场空间设计 商场空间设计 物业就人员进出动线、后场使用 及视觉陈列设备提出使用管理经 验供设计师参考 1. 节省能源方案 2. 空调，给排水设备设计 3. 电器设备设计 4. 卖场的基本照明 5. POS系统设备 设备及系统 设备及系统 物 业

6、 就 设 备 及 系 统 提 出 使 用 管 理 经 验 供 设 计 师 参 考 1.招商业务要点及对象和主力店和副主力店 2.引进设店厂商的概念 3.设店厂商的配置 4.招商实施计划 5.招商宣传及说明书拟定 6.招商合约表及相关文件拟定 7.选聘招商团队 8.二次装修的准备 招商计划 招商计划 协助招商提出租户手册、装修 手册及物业相关费用供招商团 对洽谈招商事宜 1. 组织体系 2. 商品销售管理 3. 商品配置 4. 商品陈列 5. 商品管理 6. 库存管理 7. 后勤管理 商场经营管理筹备 商场经营管理筹备 商户需求的仓库可请设计师先考量在设计案 开幕宣传开幕宣传 活动活动 年度行销

7、计划年度行销计划 及预算及预算 媒体计划媒体计划 活动计划活动计划 美工陈列美工陈列 布置计划布置计划 公共关系公共关系 计划计划 行销企划 行销企划 活动的人力需求经营团队需提前通知物 业视活动大小进行人力安排 人事计划 1.筹备期的人员招募 2.开幕后的人事计划及教育训练 3.人员培训计划 财务及管理收费标准 1.第一年度营运预算 2.开业前物业管理预算 3.资本预算预测 4.通过预算，结合与物价局洽商，提 出物业管理收费方案 人事财务计划 人事财务计划 人 事 财 务 初 部 估 算 商业物业管理概要 商业物业前期规划顾问工作 商业物业开业筹备工作 商业物业开业后运行管理服务 运作体系组

8、建 运行计划拟定 建章立制 物业接管验收 商家交房验收 商家进场流程 二次装修管理 运作体系组建 人事行 政部 客服部 工程部 秩序维 护部 保洁部 财物部 培训与 质量控 制部 运行计划拟定 物业管理进场交接计划 1.物业交接验收 2.物业管理 3.IT支持 4.工程维护管理 5.人事招聘/培训 6.保险 7.采购 8.财务 运行计划拟定 人员招聘计划 招聘途径 薪资体系 福利体系 招聘方案的实施 第一阶段招聘 第二阶段招聘 第三阶段招聘 录用安排 运行计划拟定 工程查验并提出整改计划 查验供电系 统设计及施 工情况弱电 电信网络配 备BA系统 设计及安装 调试查验 强弱电 已形成每周四下午

9、 2:00例会，与购物中 心及SPACE相关负责人 讨论工作事项及配合 招租事宜 总量申请情 况及餐饮商 户预估配备 容量及燃气 报警系统安 装情况查验 与图纸合对 生活用水消 防用水空调 用水系统设 计及安装查 验及上下水 管道疏通查 验请理 给排水 项目整体空 调主机系统 暖通锅炉系 统及相关设 备设计思路 安装情况操 作查验 空调 项目整体装 修设计图纸 查看公共区 域天地壁施 工情况提出 缺失整改事 项 公共装修 燃气 运行计划拟定 人员、车辆、货物进出动线拟定 人员动线 员工 顾客 送货 快递 送水,饭 车辆动线 轿车 非机动车 计程车 货车 大巴 货物动线 卸货区 一般商品 餐饮食

10、品 装修工程 其他动线 生活垃圾 餐饮垃圾 建筑垃圾 运行计划拟定 停车场管理 运行管理 秩序维护工作 环境维护工作 收银财务工作 应急处理方案 停车场手则 洗车场服务 运行计划拟定 CIS企业识别系统 MI 理念识别 BI 行为识别 VI 视觉识别 MI VI BI 建章立制 各部门操作手册及表单 总则 管理策划 管理制度 操作规程 应急预案 作业表单 秩序维护部 建章立制 请採购流程 招投标 请采购及验收 紧急请购作业 采购合同管理 供应商管理 库存管理 建章立制 核决权限及签核流程 权限分类 人事、文书、采购. 权限审核表 立项 审核 核决 报备 建章立制 档案管理 管理部门设置 档案分

11、类 归档与保存 日常管理 建章立制 收发文流程 公文类型 公文机密性 编号登记 归档存查 建章立制 培训及质量控制 入职培训 项目培训 岗位培训 外教培训 质量检查 不合格整改 建章立制 预算编列 工资及福利 公共能耗 设施维护 绿化清洁 办公其他 工资福利 40% 公共能耗 40% 设施维护 7% 绿化清洁 3% 办公其他 10% 年度预算年度预算 物业接管验收 A 项目建设施工方(总包) 物业对项目土建及设施设备全面验收 B 公共走道及区域装修(公共装修) 物业对公装设计后续日常维护提出建议 C 商家内部装修 物业对商家二装申请/审图/施工管理 商家交房验收 先与项目设计方核对各租户的交房

12、条件 主力店 物业交付标准.xls 次主力店 次主力店交付要求.xls 一般商店 购物中心商户租赁交房标准.xlsx 商家进场流程 进场流程.ppt 进场流程表.doc 表单清单.doc 二次装修管理 装修图审核 装修前协调会 施工中的管控 过程验收 竣工验收 竣工验收资料归档 商业物业管理概要 商业物业前期规划顾问工作 商业物业开业筹备工作 商业物业开业后运行管理服务 商业物业服务内容 消防安全 秩序维护 环境维护 公共设施设备维护 商户/客户服务 财务管理 档案管理 质量控制 商业物业服务内容 消防安全 消防管理 消防培训 消防演练 专职消防队 商业物业服务内容 秩序维护 治安管理防患 消

13、防管理 物品出入管理 施工人员管理 车辆管理 突发应急事件的处理 商业物业服务内容 环境维护 绿化养护 公区绿化布置 清洁卫生 楼面/洗手间 大堂/电梯厅/电梯 消防梯/屋顶/外墙 停车场 商业物业服务内容 公共设施设备维护 设备系统运行 电器设施 暖通空调 通讯设施 建筑设施 公共装修 突发性故障排除 商业物业服务内容 商户/客户服务 咨询服务 进场与迁出服务 二次装修服务 迁出工程复原服务 报修服务 费用收缴 有偿/无偿服务 售后服务 广播服务 VIP服务与推广 商业物业服务内容 财务管理 应收款 应付款 年度预算 收银出纳 会计 固定资产 商业物业服务内容 运作计划 年度计划 季度计划

14、月计划 周计划 物业整体计划需跟据商业整体运行计划作配套设想 开店作业 开店前的检查 空调主机/锅炉开启 灯光照明开启 手扶梯开启 垂直电梯开启 广告灯箱/视屏开启 人员就定位 闭店作业 清场 日常运行 巡检 设施设备巡检 楼面空间环境巡检 户外广场环境巡检 二次装修巡检 商户巡检 日常运行 报修处理 工程遗留问题 服务质量问题 商家 报修 客服 接单 工程 派工 保安 跟进 保洁 跟进 现场 维修 部份商家如业绩不好往往会以上述理由托延缴纳物业费或租金 日常运行 投诉处理 处理层级 A.物业总经理/经理 B.物业客服经理 C.物业客服专员 事后追踪 对外需大事化小,小事化无.对内需检讨发生投诉的原因及改进措施 日常运行 服务意识 微笑乐在工作 管理加强服务 让员工有荣誉感 认可企业及项目 让员工感受有发展前景 重视人文关怀 满意度调查 THANKS