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1、a上海策源置业顾问有限公司市场部（ 2007 / 1）西安添好花园项目市场研究分析报告、调研组人员结构：策划总监： 策划/撰写： 市场调研: 打印校对: 审核批准: 、引言：本 报 告 对 陕 西 千 业 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 投 资 的 西 安 市 添 好 花园 项 目 （ 以 下 简 称 “项 目 ”） 进 行 市 场 层 面 的 研 究 分 析 。为 了 成 功 运 作 本 项 目 ， 更 好 把 握 住 项 目 区 位 同 类 物 业 的 市 场 变 化的 脉 络 动 态 ， 全 力 为 本 案 服 务 ， 使 该 项 目 在 消 费 市 场 上 得 到 充 分
2、的 认可 ， 准 确 客 观 的 掌 握 目 标 客 户 群 的 所 在 ， 从 而 实 现 企 业 利 益 ， 社 会 效益 的 共 同 收 益 。我 公 司 自 接 触 项 目 以 来 ， 本 着 客 观 、 求 实 的 态 度 对 项 目 周 边 同 类物 业 进 行 资 料 收 集 与 调 查 ； 收 集 调 查 方 式 采 用 实 地 考 察 、 电 话 咨 询 、网 上 查 询 、 访 问 业 内 人 士 等 多 种 调 查 手 段 ， 取 得 了 大 量 的 一 手 真 实 数据 ， 让 我 们 更 加 清 晰 的 了 解 目 前 该 区 域 市 场 真 实 情 况 ， 并 寻
3、找 出 市 场的 最 佳 切 入 点 。本 次 市 场 调 查 报 告 ， 是 建 立 在 大 量 一 手 真 实 数 据 基 础 上 的 。 调 研结 合 长 期 以 来 的 信 息 采 集 ； 经 过 对 调 研 各 项 数 据 的 仔 细 整 理 与 分 类 ，得 到 一 些 详 实 的 、 具 体 的 数 据 和 结 果 论 证 ， 依 据 这 些 最 新 市 场 数 据 ，结 合 地 产 发 展 之 趋 势 ， 对 未 来 项 目 的 成 功 运 作 ， 打 下 了 坚 实 的 基 础 。本 报 告 撰 写 时 所 依 据 的 分 析 资 料 是 基 于 公 司 市 场 部 对 西
4、安 市 房 地产 市 场 的 调 研 与 分 析 。 由 于 时 间 仓 促 ， 本 报 告 难 免 存 在 不 足 之 处 ， 请予 以 指 正 。目 录一、 前 言 .4（一） 、调研目的4（二） 、调研内容4（三） 、调研方法4（四） 、调研组织与实施5二、 项目概况分析.6（一） 、项目地块特征分析6（二） 、项目周边环境分析 8三、 项目开发经营环 境分析 9（一） 、西安市宏观环境研究9（二） 、西安市房地产市场分析 15四、 项目周边房地产调查分析 18（一） 、周边房地产市场概述18（二） 、竞争市场分析 21（三） 、区域房地产市场总结性分析52五、 项目市场定位分析 53（
5、一） 、项目 SWOT 分析53（二） 、项目未来价格分析54六、市场供求分析57（一） 、北郊房地产市场总体供给现状57（二） 、北郊房地产市场总体需求现状59（三） 、北郊房地产市场总供求关系分析60七、媒体分析.61（一） 、西安媒体的概况61（二） 、主流媒体的优、劣势分析64（三） 、客户习 惯接触的媒体及获得信息的比例65八、调研总论 66附件部 分.67一、 前 言（ 一 ） 、 调 研 目 的1、 通 过 客 观 深 入 的 市 场 调 查 和 科 学 严 谨 的 统 计 分 析 ， 充 分 了 解 西 安 市房 地 产 市 场 供 需 空 间 ， 确 定 目 标 客 户 群
6、及 其 对 产 品 的 取 向 ， 对 项 目 的定 位 及 规 划 提 出 建 设 性 建 议 ， 合 理 规 划 项 目 地 块 ， 明 确 项 目 定 位 ， 较准 确 的 发 挥 地 块 环 境 特 性 和 经 济 指 标 ， 开 发 出 为 市 场 所 接 受 的 产 品 ，实 现 项 目 投 资 效 益 回 报 的 最 大 化 。2、 根 据 对 项 目 的 定 位 、 规 划 、 市 场 前 景 、 投 资 风 险 的 调 查 研 究 分 析 ，对 后 续 营 销 推 广 策 略 提 供 有 力 支 持 。3、 为 更 好 的 把 本 项 目 建 设 成 区 域 内 最 具 市
7、场 需 求 ， 个 性 特 色 鲜 明 的 项目 ， 充 分 了 解 周 边 区 域 的 潜 在 和 实 际 需 求 ， 进 行 了 重 点 竞 争 项 目 个 案分 析 调 查 ， 使 本 项 目 在 后 期 运 作 更 具 针 对 性 。（ 二 ） 、 调 研 内 容1、 西 安 市 宏 观 环 境 的 调 查 分 析 宏 观 经 济 分 析 研 究 西 安 市 房 地 产 市 场 现 状 分 析 研 究2、 项 目 自 身 概 况 调 查 分 析 项 目 概 况 以 及 区 域 宏 观 经 济 等 项 目 的 地 理 位 置 （ 区 域 特 性 、 交 通 状 况 、 周 围 环 境 等
8、 ）3、 市 场 需 求 调 查 分 析 基 础 数 据 统 计 分 析 目 标 客 户 特 征 分 析 （ 购 买 价 格 、 配 套 、 偏 好 、 决 策 、 行 为 ）4、 竞 争 性 项 目 个 案 调 查 分 析5、 媒 体 调 查 分 析（ 三 ） 、 调 查 方 法1、 西 安 市 宏 观 环 境 的 调 查 分 析 房 管 、 土 地 、 规 划 等 相 关 部 门 访 谈 报 刊 文 献 资 料 收 集 与 分 析 等2、 项 目 自 身 概 况 调 查 分 析 项 目 现 场 考 察 相 关 资 料 收 集 整 理3、 市 场 需 求 调 查 分 析 报 刊 文 献 等
9、相 关 资 料 收 集 与 分 析 统 计 数 据 交 叉 分 析 项 目 周 边 人 群 访 谈 调 查 分 析 等4、 竞 争 性 项 目 个 案 调 查 分 析 现 场 踩 点 调 查（ 四 ） 、 调 查 组 织 与 实 施1、 调 查 时 间 安 排 表2、 调 研 区 域 核心区域： 以项 目 地 址 为 圆 心 ， 半 径 1 公 里 左 右 ， 主 要 做 项 目 周 边环 境 分 析 （ 周 边 配 套 ， 居 住 氛 围 等 ） 。 辐射区域： 核 心 区 域 以 外 半 径 4 公 里 ， 主 要 做 竞 争 性 项 目 个 案 调 查分 析 。 核心区域 +辐射区域：
10、总 面 积 约 为 20 平 方 公 里 ， 做 项 目 开 发 环 境 分 析 ，包 括 宏 观 政 策 和 微 观 区 域 市 场 。二、 项目概况分析（ 一 ） 、 项 目 地 块 特 征 分 析1、 项 目 位 置 与 四 至添 好 花 园 项 目 地 块 位 于 西 市 未 央 区 ， 临 近 北 二 环 。 具 体 地 理 位 置为 ： 未 央 路 东 边 、 公 交 六 公 司 辅 道 内 、 南 康 村 小 学 东 邻 、 北 二 环 以 内区 域 。工作进度计划（1 月） 备注研究课题22 23 24 25 26 27 28 29 30西安市宏观环境调查分析 1 个工作日项目
11、自身概况调查分析 3 个工作日市场需求调查分析 2 个工作日媒体调查分析 1 个工作日竞争性项目个案调查分析 3 个工作日数据分析录入/报告撰写 2 个工作日本项目地理位置图2、 项 目 规 划 指 标项 目 工 程 占 地 12.35 亩 ， 占 地 面 积 8234.115 ， 容 积 率5.76。 项 目 总 建 筑 面 积 47455.32 ， 地 上 42406.32 ， 地 下5049 ， 共 计 431 户 。整 个 项 目 含 两 幢 高 层 和 一 座 地 下 停 车 场 ， 其 中 1 楼 地 下 1层 ， 地 上 28 层 ， 由 两 幢 连 体 点 式 楼 组 成 ，
12、点 式 楼 互 为 对 称 。 每 幢 楼1 梯 6 户 ， 共 计 336 户 ， 平 层 1090 ， 层 高 3 米 。 2 楼 地 下 1层 ， 地 上 20 层 ， 1 层 为 物 业 用 房 ， 2-20 层 为 住 宅 ， 1 梯 5 户 ，共 计 95 户 ， 平 层 建 筑 面 积 580 。3、 项 目 地 貌 特 征项目地块现状图目 前 整 个 项 目 的 地 块 平 整 工 作 已 经 完 成 ， 规 划 建 造 的 两 幢 高 层 具体 位 置 已 经 确 定 ， 现 正 处 于 桩 基 阶 段 。（ 二 ） 、 项 目 周 边 环 境 分 析 、 项 目 基 地 属
13、 于 西 安 市 未 央 区 ， 地 理 位 置 位 于 公 交 六 公 司 辅 道 内 ，周 边 多 以 老 式 公 房 为 主 。 、 项 目 基 地 西 临 主 干 道 未 央 路 、 北 临 北 二 环 ， 交 通 便 捷 性 较 强 。 、 项 目 基 地 西 侧 为 南 康 村 小 学 、 西 安 市 儿 童 医 院 第 三 门 诊 部 。 、 周 边 文 教 包 括 ： 南 康 村 小 学 、 和 平 小 学 、 长 安 大 学 、 陕 西 科技 大 学 、 西 安 工 业 大 学 、 陕 西 医 学 高 等 专 科 学 校 。 、 周 边 医 院 设 施 ： 阳 光 医 院 、 眼 科 医 院 、 正 泰 医 院 、 中 医 院 等 。儿童医院项目东面 项目西面项目北面 、 周 边 商 业 配 套 有 ： 主 要 以 未 央 路 沿 街 商 业 为 主 ， 与 未 央 路 交 叉 道路 的 沿 街 商 业 为 辅 。三、 项目开发经营环境分析（ 一 ） 、 西 安 市 宏 观 环 境 研 究1、 西 安 市 城 市 概 述西 安 古 称 长 安 ， 是 人 类 文 明 和 中 华 民 族 的 发 祥 地 之 一 ， 世 界 著 名的 历 史 文 化 名 城 和 国 际 旅 游 城 市 ， 新 欧 亚 大 陆 桥 中 国 段 陇 海 兰 新 经 济带 最
