《中原长沙万科金域华府营销报告2010年1月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原长沙万科金域华府营销报告2010年1月（186页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 金域华府是万科的 更是城市的 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 献给有远见的 Mr. Visionary 万科金域华府营销报告 深圳中原湖南分公司事业一部 HuNan.01.2010 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009 如果要在期望和
2、目标之前权衡，我们必须明白三个重要的前提： Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？ Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 项目和目标认知 Part 1 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009 项目认知 Part 1.1 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009 北地块 净占地： 13.7万 建面： 25.98万 容积率： 1.89 项目地块轮廓及其基本指标 南地块 净占地：
3、8.7万 建面： 26万 容积率： 3.0 覆盖率： 23.4% 绿地率： 42.5% 公寓： 48654.96 高层： 196239.09 商业（底层 +独立）12585.71 项目四至 北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所 南地块 北地块 本次招标范围和项目基本情况：项目地处雨花区政府对面，武广新城核心，万家丽路和香樟路交汇处，由南北两块地构成。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 项目基本情况 一期规划（黑框范
4、围） : 5栋高层 768套： 4栋为 1梯 5户 (90/120), 1栋为 1梯 4户 (120/140), 6栋临街公寓 1348套 25平米 472套 /32平米 560套 /60平米 316套； 2栋临街小高层 120套 一梯 2户（ 90平米） 高层产品为标准化产品。 首先开发南地块，产品以 33层精装修高层为主，辅以精装小高层公寓和住宅；商业分为独立商业和底商。 本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核心的产品为公寓和高端住宅。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009 地段、品牌和产品赋予了项目
5、坐拥 6大价值，可塑性强！ 地段价值 配套价值 片区发展价值 资源价值 物业联动价值 万科品牌价值 商业：内部商业街、圭塘河商业中心 教育：南雅中学（雅礼寄宿）、广益试验中学、沙子塘小学、华雅高尔夫球场 武广新城核心，长沙未来五年最具成长性价值空间，未来长沙都市副中心。 武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定位为“中部大枢纽、长沙新浦东” 圭塘河风光带：项目西南侧，长沙投资 18亿打造韩国清溪川 雨花市政府广场：区域内最大的公共平台，仅香樟路区隔 本项目涵盖高档公寓、高端住宅和商业，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切 万科品牌的行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证 万科在长沙成功操作
6、西街花园、金域蓝湾、金色家园等三个项目，建立长沙品牌口碑！ 香樟路和万家丽路交汇口，东城南北，东西核心主干道交汇口 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009 项目理解：根据项目产品定位和价值，中原认为项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目 项目整体建筑外立面设计城市感强，具有较强的昭示性。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009 目标认知 Part 1.2 Code of this report | 11 Copyright
7、 Centaline Group, 2009 销售目标： 8亿销售额，根据 2010可推售量测算，预计项目实现均价至少在 5500元 /平米以上！ 次要目标 品牌： 抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化； 核心目标：速度，兼顾利润 实现一流的销售速度，同时兼顾利润。 2010年 6月 项目南地块一期入市，全年实现住宅销售面积 14.5万平米， 13栋，预计实现销售额 8个亿 ； 次要目标 核心问题 ？ 客户： 树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列 核心问题 ：在实现片区高价的情景下，如何实现 8亿的快速销售目 标，我们实现目标的难点在哪里？ Code o
8、f this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009 如果要在期望和目标之前权衡，我们必须明白三个重要的前提： Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？ 市场壁垒 竞争壁垒 客户壁垒 Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？ 万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目，2010年实现销售 14.5万平米，销售金额达到 8亿元！ Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009 目标实现下的问题 Part 2 Code of this report
9、| 14 Copyright Centaline Group, 2009 目标实现下的市场壁垒 Part 2.1 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 市场壁垒 1：政策收紧逐渐展开，部分优惠政策或将到期，政策风险存在加大趋势， 2010年整体市场出现保守趋势！ 07-09年房地产政策变化 07.1 07.7 08.1 08.7 09.1 09.7 公积金贷款利率上调 关于开展房地产市场秩序整治的通知 9.27新政 国务院关于节约集约用地通知 10.22新政 公积金贷款利率下调 国办关于促进房地产健康发展的若干意见 地
10、方政府出手救市 拿地资本金比例上调 物业税开征研讨 二套房政收紧 货币政策动态微调 二手房营业税 “ 二改五 ” 10.1 ？ 国务院要求遏制部分 城市房价上涨过快 政策放宽 政策收紧 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009 市场壁垒 2： 2009年成交量突破 1000万，市场井喷，价格上扬，在整体市场稳定情况下， 2010年长沙楼市将出现一定程度停滞和萎缩 07-09年住宅走势 07-09年住宅价格走势 09年长沙整体成交市场异常活跃。全年纯商品房成交量突破 1000万方大关，达 1097.8 万方；同比08年成交量
11、增加近一倍，增幅 93.22%。其中纯商品住宅成交量较 08年增长 109.76%， 1018.15万方。 “ 价格走势 ” ： 09年长沙全年纯商品住宅房价4123元 /平方，较 08年上涨 5.55%，涨幅超过 200元 /平方。 09年 9月以来，房价稳步上扬。至 12月，纯商品房成交价突破 4600元 /平方，达 4617元 /平方。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009 市场壁垒 3： 中原预计 2010年长沙市场供应量继续放大，达1270万方 , 整体市场竞争压力大 2010年市场供应量 2010年市场需求
12、量 2010 供应 = 09 在售楼盘新增 + 10 新上市楼盘推 + 09 底市场存 = 884.76 + 390.99 + 246 = 1521.75（万平米） 1、房地产政策从紧趋势逐渐明 ， 10 国家将继续给楼市 温； 2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过 09 的集中释放 2010 规模势必缩小。 3、供应市场的活跃，选择 加丰富，同时对价格 加敏感，成交的热 必然 低。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009 市场壁垒 4：区域市场供大于求，雨花区整体供应压力大 08年 -09年
13、整体供大于求，未来潜在量大 08年 1月 -09年 12月，雨花区商品住宅批准预售 585.3万方，销售 459万方，供大于求； 08年 1月 -09年 12月，天心花区住宅供应量 196.59万方，成交量 248.4 ；雨花区供应 585.3万方，成交 459.01万方，存量 126.29万方 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009 目标实现下的竞争壁垒 Part 3.2 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009 竞争环境：品牌开发商大量入驻，大盘
14、云集 区域竞争项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 恒大绿洲， 61万方，容积率 3.53，均价 5800，产品 79-80两房 ,102-120三房，时间2010.1 新城新世界， 132万方，容积率 3，均价 4700，产品 120-130平米 ,三房 160平米四房，时间 2010.4 茂华国际湘， 47.4万方，容积率 2.2，均价 4500，产品 120-130平米三房 160平米四房，时间 2010.1 中城丽景香山， 35万方，容积率 1.8，价格 5000，产品 90-94二房 , 120-130三房 , 167-173四房，时间 2010.1410 万树丹堤， 8.6万方，容积率 5.1，均价 4700，产品 80-90两房 ,93-133三房，时间2010.1 盛世华章， 40万方，容积率 3价格 4300，产品 90-94二房 , 120-130三房 , 167-173四房，时间 2010.10 星城映象， 19万方，容积率 2.98，价格 4700，产品两房和小三房，时间 2010.01 海拔东方， 18万方，容积率 3.8，价格 4200，产品 80-90两房 , 109 130三房 , 150 170四房时间 2010.01 天赐良园， 11万方，容积率 2.4，价格 4300，产品 90两房 , 120 140三房 , 15
