中铁置业内刊刊物《视野》-养老产业地产特别专题2012年8月

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1、中铁置业视野CHINA RAILWAY REAL ESTATE VISUAL FIELD二零一二年八月号中铁置业视野2012年8月中铁置业视野双月出版2012年 八月号“世界企业500强”排名第 95 位“中国企业500强”排名第 4 位2011年度内聚人心外树形象 提升管理引领发展中铁置业企业文化建设获国资委好评中 铁 置 业 创 建“ 企 业 文 化 建 设 示 范 单 位 ” 工 作 取 得 决 定性 进 展，近日受 到国 务 院国资委 验 收 组 的 好 评，给 予了“ 与一些行业内的 企 业比 较，中 铁 置 业 企 业 文化 更 加 丰富、更 加 全面、更加规范、更加具有创新性”的

2、评价。中铁置业是股份公司唯一一家推荐申报国资委“企业文化示范单位”的企业。集团公司自2007年2月组建以来，立足 新 建 企 业 的 实 际，实 施 文化 兴 企 战 略，着力 打 造 以“ 家 文化”为核心的企业内涵，为企业快速健康发展提供了有力的文化支 撑 和 精 神 动力。企 业 规模 迅 速拓 展 到 全 国 19 个 城 市，同步开发项目31个，形成合理的全国性战略布局；营业收入和利润总额均大幅攀升，2008年和2011年，两次获得“中国房地产名 企”称 号 。国务院国资委验收组一行在中铁置业企业文化成果展览 厅，详 细 查 看了中铁 置 业 文化 建 设 相关资 料，饶有兴趣 地询

3、问了“置业春晚”、“五讲五查五提升”活动、十大文体协会以 及 网站 建 设等 情况。在 项目文化 展 区，验 收 组 对 沈阳 公司“廉洁鼠标垫”的创意、西安公司“楼书”的文化气息以及贵阳公司开展“ 感 恩母 亲”活 动的动 人 之举，深 表 赞 许，对中 铁 置业在短短5年中形成如此丰富的文化成果给予了肯定。在检 查 验 收会上，国资委 验 收 组 组长、国资委宣传工作局副局长韩天对中铁置业企业文化建设给予了高度评价，认为中铁置业虽然是一个新组建的企业，但企业文化氛围十分浓 厚，很 有 冲 击力，感 受 很 深 刻。一 是 文化 建 设 定位 高、起 点高。中 铁 置 业 文化 建 设 从一

4、 开始就 树立了精品 意 识，朝 着 做精 做 深 而 努力，做 到了文化 与企 业同生 共长。二是 文化 建 设有特 色。企 业 文化内容更丰富、全面、规 范和更 具有创 新 性。三是 文化 建 设 落 到了基层和实 处。不仅 是 集团“ 大本营”，各项目的文化建设也非常有特色，基层一线在文化建设中有创意有创 造，而且很 有成 效 。四是“ 家 文化”亮 点 突出。中 铁 置 业“ 家 文化”建 设不是 提口号，内涵 和 外延 都 很 深 刻。韩天 希望中 铁 置 业 进 一 步 延 伸、扩 展“ 家 文 化 ”理 念，让“ 家 文 化 ”不 仅体 现在 企 业内部，也体 现在 对 社 会、

5、对 客户上，体 现 到经 营开发中。同时，结 合中 铁 置 业 全 产业 链 发 展，将文化 理 念 进 一步细化到各业务板块，更好地发挥文化功效。（杨成）养 老 地 产 ：核 心 不 是 房 子 而 是 服 务随着中国房地产行业不断发展成熟，拿地、盖房子、销售的住宅开发模式，早已不再是唯一的方式。对于能够带来持续而长远利润的产业地产模式的探索，是房地产行业在转型中最迫切的需求之一。近年来，中国人口老龄化难题的日益凸显，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业开始向养老概念转型。其中，养老地产作为养老产业的“排头兵”正在迅速崛起。中国养老地产发展趋势从七十年代开始生育率迅速下降开始

6、，中国社会已形成了庞大的独生子女和少子女家庭。这些独生子女、少子女家庭的父母将现今已相继进入老年期，子女养老人均负担逐步升高。当前的社会竞争压力，造成很多家庭的子女对老人的日常照顾只能体现在“看望”上，周密的照料几乎是不可能。伴随老龄化持续加速，未来服务“夕阳人”的服务产业规模会不断扩大。解析国外养老地产模式中国日趋明显的人口老龄化趋势正造就着养老地产的市场机遇。但国内缺乏发展养老地产可参考的模式。相比之下，发达国家进入老龄化社会早，已形成非常成熟的养老地产体系，可借鉴之处很多。本文旨在主要以美国和日本为例，通过分析国外养老地产的开发及运营模式，为国内发展养老地产提供参考。养老地产发展模式探索

7、随着社会老龄化程度的加深，养老地产正吸引着越来越多的房地产企业和各方社会资本。从现有了解的情况，万科、保利等房地产企业、各类投资基金与保险资金，也都在逐步试探进入养老地产领域。然而，与发达国家相比，目前我国养老地产的开发尚处于起步和探索阶段。多数企业都是都在试验和论证阶段，养老地产发展模式的有待市场检验。宏观环境还有待完善，相关政策、法规支持不足也将给养老地产的发展前景带来诸多挑战。一些国家的老年人住宅随着越来越多的人进入老年人队伍，老年人的居住问题已经引起人们的关注。本文介绍了美国、英国、日本、瑞典、新加坡、法国和澳大利亚的老年人住宅情况。国务院国资委宣传工作局副局长韩天（中）和企业文化处处

8、长闵玉清（右）在中国中铁党委宣传部部长徐进陪同下，参观中铁置业企业文化成果展示。1China Railway Real Estate中 铁 置 业 视 野2012.8配套养老可操作性强 中铁置业卷首寄语在住宅市场出现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”这种开发规律接近于高端住宅、以适老化设计为核心，配建护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等重点基础设施的新兴地产市场，已经越来越成为众多房企角逐的“战场”。从养老地产的起源看，它最初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。

9、在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。养老地产是为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，依据老年人特点和需求，设计、建造的专供老年人居住的住宅；它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。从我国的人口结构看，逐步进入老龄化的发展态势将是养老地产兴起的内在动力。据预测，2010-2050年，我国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年，我国老年人口将达2亿人，占总人口的15%。养老地产的前景，无疑是相当看好的，但是养老地产技术台阶很高，怎么让地产既能够符合老

10、年人的需求，又能符合社会资金回笼的要求，开发经营模式的探索是研究的重点，从可操作性考虑，短时间内做社区配套养老或许是一个不错的发展方向。美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，就要把它作为总体规划中的一部分。要有青年人住在养老社区的对面，这样的项目才更有可能被老人接受。部分已经试水养老地产的龙头开发商，更多的是以配套方式来做，比如万科会拿出一两幢楼来做老年公寓，并将养老作为项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。实际上，若将养老地产作为配套，那么在市中心也同样能做养老地产。可以预见的是，在2011-2020年这个阶段，中国整个福利保障、福利水平会不断提高

11、，到2020年，老年住宅将会成为消费主题之一。现在4050岁的中年人，正是中国现有财富最集中的阶层，510年后他们正是支撑老年产业的主流，因此，10年之内养老产业需求逐步放大。未来中国养老产业有可能将占房地产市场的3%5%，提前布局养老地产是大势所趋。文/山石中 铁 置 业 视养老地产发展模式探索P22P04养 老 地 产 ：核 心 不 是 房 子 而 是 服 务P16解析国外养老地产模式中铁置业视野双月出版 八 月 号内部资料 免费交流中铁置业视野3China Railway Real Estate中 铁 置 业 视 野2012.8CONTENTSAUG 2012目录卷首寄语01 配套养老可

12、操作性强/山石视野关注业界聚焦04 养老地产：核心不是房子而是服务/宫苏艺 邵礼凤08 “人 口 老 龄 化 ”催 生 中 国 养 老 地 产 / 吕 宁12 中国养老地产发展趋势/陈荣国 范庆涛16 解析国外养老地产模式/吴云富 周霞22 养老地产发展模式探索/范庆涛28 探路老年住宅市场的开发策略/赵艳丰海外见闻30 一些国家的老年人住宅/木子34 美国的养老村/李有观 观点分享36 楼市调控当前仍以稳字当头 市场不具大幅反弹条件/周小苑37 楼市回暖未成大势/天山38 房企下半年目标上调要“低调”/李超视野播报市场观察39 保增长政策或将趋紧 下半年市场回升有限/马兰42 2012年7月

13、全国重点城市房地产市场数据分析50 政策资讯52 各地情报55 房企要闻57 金融动态视野置业58 置业报道60 置业要闻4 China Railway Real Estate中 铁 置 业 视 野2012.8养老地产：核心不是房子而是服务文/宫苏艺 邵礼凤视野 关注中铁置业 中铁置业业界聚焦持。最后你会发现，养老院或是养老地产只是养老产业的一个载体，同时需要完善和合理的制度设置，养老地产不等于养老解决方案。在地产顾问王波看来，时下养老地产已成为社会关注的热点，应该说这是一种发展趋势。养老地产的发展，不是从立项拿地开始，而是要从对市场的研究，从产品模式、商业模式的思考开始。其中，对养老地产的社

14、会政策诉求，绝不应该只是几项优惠措施。对于养老地产、养老产业的发展，更核心的问题是政府与市场的角色定位，如何构建养老产业发展的公平的市场环境，以及为引导产业发展而出台的系统的支持政策，如全民的养老保障、长期护理保险等，这些政策对于养老产业、养老地产的发展都构成了非常关键的因素。将成新经济增长点潜力巨大目前全国范围内房地产企业投身养老地产热情高涨，市场表现活跃。在全国房地产经理人联盟副主席兼养生养老委员会主任陈宏看来，这种热情来自于三个方面：近五年来，整老年社区离不开孩子和生活服务设施6 China Railway Real Estate中 铁 置 业 视 野2012.8完善的地方就更多了。我从开始投身这一事业到现在，接触了几百家企业，其中真正能做好的不到10%。不是企业不想做好，而是不知道怎么做。具体的问题如：没有专门的设计机构和运营机构，而按照传统的房地产模式来运营；再就是没有专门的服务培训机构。为此，陈宏强调三个基本观点：第一，想开发养老