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1、 青岛李沧新城项目策划包装书 21世纪新城典范 2009.09.18 解 读 新 城 A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior. NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany 新城的定义 位于大城市郊区，交
2、通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。 成功的新城 应该提供满足于社区（ community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会。 新城不只是一个“卧城”。 新城发展模式 田园新城 产业新城 边缘新城 行政中心新城 核心驱动力 是指以国家立法为基准 ,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城 TOD新城 是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。 是随着城市郊区化的发展而形成的 是应政府需求
3、所新建的 ,以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。 副中心新城 承担城市中心区的部分功能，以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。 “交通导向开发”（ TOD ）是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者 也不排除驾车者 提供居住、就业和购物的机会 新城发展 模式 位臵和规模 位于华盛顿以西 35km，开车至杜勒斯机场 15分钟 占地 45平方公里 规划户数 2.8万 用地功能组合 居住、商业服务设施用地为主，绿地 公园用地占到 23% 主要
4、特点 提供适合各年龄和收入阶层的各类型住宅 丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施 公共配套设施完善 拥有超过万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡 边缘新城 里斯顿新城（ Reston） 里斯顿新城的大成功之处 1 高科技产业的发展和里斯顿建设多带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业和人口不断升级的良性循环。 2 合理的规划布局使得里斯顿实现了城市的活力、便捷、现代化与乡村的开阔、淳朴、自然的有机结合。 3 区划法的应用使新城通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。 4 里斯顿的业主委员会在新城发展中起来重要作用，是里斯顿最后成为一个充满活力的新城的
5、关键因素之一。 位臵和规模 距离华盛顿中心约 48km，距离巴尔的摩 4km 占地 5600公顷 规划总人口 11万人 用地功能组合 居住、商业服务设施用地为主，绿地、公园用地占到 23% 主要特点 邻近核心城市，公路交通网发达 新城建设按照邻里单位结构组成 公共配套设施完善 60以上的人在本地居住和工作，本 地企业提供了大量的工作机会 边缘新城 哥伦比亚新城 哥伦比亚新城的大成功之处 1 规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。 2 哥伦比亚共规划 10个小区，每个小区由 4到 5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成
6、社区感奠定了基础。 3 对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。 4 产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。 5 “ 建筑导则法 ” 保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。 有了国外新城的借鉴， 我们将超越前城，打造自己的新城 缔造 21世纪新城典范 案 例 借 鉴 碧云国际社区 新江湾城 碧云国际社区 新江湾城 教育配套 公园 医疗配套 商业购物 体育运动中心 社区整体规划 碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约 4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。 3
7、 2 1 1 2 3 上海德威英国学校 上海协和国际学校 中欧商学院 内建有专供外籍人士子女就读的上海协和国际学校、上海德威英国学校、由欧盟资助的中欧国际工商学院、九年一贯制寄宿制平和双语学校等涉外学校，以及针对学龄前儿童的“儿童艺廊早教中心”。 生活配套 教育 2 社区内引入了家乐福、百安居等大型商业设施，碧云体育休闲中心还引入了迪卡侬运动产品超市、松坊进口食品超市、中图书店、伊人画廊、 Lees Dcor 、米兰站饰品店等国际品牌和其它商业项目，为境外人士提供服务。 新开发的碧云花园二期商铺，目前已招入的商业项目包括法式西服定制店、新秀丽箱包专卖店、烟草专卖店等，并正在规划集精品购物、休闲
8、于一体的特色商业街。 生活配套 购物中心 1 1 2 碧云国际社区堪称“世界美食城” ，拥有来自几十个国家的特色餐厅。 生活配套 异国风情美食街 俱乐部已有 4个绿茵草地网球场、 8个国际标准羽毛球场、 5个壁球馆以及 1个恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的美格菲菲熏 SPA等。体育休闲中心附近建有国际标准的足球场和橄榄球场，适合欧美人士业余体育休闲之需要。 足球场 篮球、羽毛球 网球场 橄榄球场 生活配套 体育运动 华山医院 上海德清会口腔诊所 World Link(瑞新国际医疗机构 ) 生活配套 医疗 碧云国际社区建有全国第一家中外合资医院华山医
9、院（浦东分院）、妇幼保健医院、World Link诊所（合资）等先进设施。并设有德真会牙科诊所（日本）等保健设施，为境外人士提供医疗服务 。 碧云社区定位成功点总结 以 “ 造城思维 ” 进行项目规划， 全生活、全配套 ，满足 “ 家 ” 的一切需求； 塑造 项目亮点 ，如 “ 上海最大运动俱乐部 ” 、 “ 酒吧街 ” 、引入 “ 中欧商学院 ” ； 社区整体性质定位完全与客户需求吻合，不仅从生活的方方面面考虑到业主的需 求，还从精神方面令其产生 “ 归属感 ” ； 通过各种社区活动进一步 拔升项目形象 。 碧云国际社区 新江湾城 新江湾城占地总面积为 9.45平方公里，城内水体面积约 40
10、万平方米，占用地面积的 8.7%； 新江湾城内有长 2.5公里，宽 200米，总面积约 50万平方米的生态走廊，公共绿地占用地面积的 20%以上； 新江湾城内有 114种鸟类， 17种两栖、爬行动物， 18种鱼类， 352种昆虫， 237种植物； 新江湾城是上海仅存的天然湿地，自然条件绝佳。 自然条件 新江湾城由来自美国的 Johnson Phain公司，担任总体规划设计； 江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区； 总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源； 以知识、教育产业为核心，规划滨江休闲、复旦大学新
11、校区、中央公园、自然花园、都市村庄、知识商务等六大功能区 新江湾城定位： 上海市唯一的生态花园城区 规划特色 复旦大学新江湾城校区位于杨浦区西北角，新江湾城的西北部。校区距江湾城市副中心约 1.5公里，距复旦大学邯郸路校区约 3.5公里。校区用地北抵 EW二 路，东至凇沪路，南抵环一路南段及 SN一路，西到何家湾编组站边界。总用地面积 137.33公顷。校区被国江路划分为东、西两大部分。 教育资源 政府引入 2010年前地铁 10号线即将开通，距离北上海商业中心五角场仅不足 2公里。 交通资源 新江湾城定位成功点总结 政府主导，整体统一规划 。 总体规划 遵循了生态的原则 ，最大程度保留和利用
12、了原生态水系、景观资源； 引入上海最知名的大学 “ 复旦大学 ” 新校区；使得区域价值提升，对未来人气、配套，甚至产业都有明显带动。 轨道交通引入 ，迅速拉近与市区的距离，方便人口的导入和日常的出行。 项 目 解 读 我们的地块拥有什么 ？ 教育资源丰富 ； 滨海大道更是可以称为教育资源主轴 青岛数一、数二的大学青岛大学、中国海洋大学和青岛科技大学。中学方面更有全青岛最好的青岛二中。 1、中国海洋大学 2、青岛大学 3、青岛科技大学 4、青岛酒店管理学院 5、青岛二中 6、青岛六十四中 7、恒星职业学校 8、恒星幼儿园 景观资源丰富 ；项目眺看崂山余脉，南邻李村河。滨河大道一线更有市区唯一的青
13、岛国际高尔夫球场和园博会。 设计理念 新 田园文化都市 丰富的郊外生活的创造 设计理念 都市性 文化性的缺乏 (高度商业 文化 娱乐功能的不足， 单一的住宅群 ) 与机动车时代尺度相称的空间构成、功能布局（ 舒适的步行者空间、生动都市街路的丧失） 欠缺都市综合性的高层 高密度化（ 连续街道的丧失、单一化 无机质化带来的对场所的非识别性的增大， 与山脉等自然景观一体化风景的破坏） 生活领域的暧昧化（ 近邻社区的衰退、居住者的孤立感 疏远感的增加， 对居住地的留恋 家乡意识的淡薄化） 对将来都市和生活的发展 变化的应对力度不足（ 设施的改变和扩充的困难性、没有居住者参与的余地） 随着青岛市经济的高
14、速发展， 中间层（ 中产阶级） 的不断增大 伴随着市场经济化的进展， 都市型生活方式的逐步浸透。 以获取住房为中心的中间层意识 生活方式的变化 对舒适、文化性都市生活的憧憬， 设施要求水准的提高 对高学历、丰富的感性 知性 文化生活要求的提高 机动车的快速普及和对其过度依存带来的环境恶化的危惧 传统近邻社区的衰退 (背景 )郊外居住区开发革新转换的必要性 对既有郊外居住区开发的不满 支撑都市型生活的高水准生活关联设施、特别是零售 餐饮 教育 文化 健康 娱乐等关联机能的充实 在以都市轴九水路 金水路为主的干线沿道、市政中心、相当于东侧入口的学院西侧交叉路口、李村河 沿线、其他主要交叉路口等处配置 利用设施复合集结化创造中心性、提高便利性、扩大市民的交流空间 为应对将来生活要求的变化， 确保机能扩充的富余 融通性 TOD=Transit Oriented Development 公共交通重视型都市开发 导入将都市主要设施和居住区网络化的巴士服务 为提高巴士出行的定时性 高速性， 设置巴士专用道路 步行者优先型社会、高龄者和儿童出行方便的社会的实现 整备作为社区据点的巴士站周边 整备从巴士站到住宅的舒适步行空间网络 开发
