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1、鄂尔多斯奥运花园项目 前期策划报告 北京经纬时代房地产经纪有限公司 区域市场分析 项目分析 项目定位 分期开发策略 目 录 项目营销策略与执行 产品规划建议 Chapter One 第一章 区域市场分析 一、宏观市场分析 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地，与钢城包头以及首府呼和浩特隔河相望。 全市辖东胜区、康巴什等 8个旗区，总面积 8.7万平方公里，总人口 150.4万。其中东胜区城市规划面积 161平方公里，总人口 42.7万。 鄂尔多斯市，一个国家级 能源基地 城市正蓬勃发展。 （一）鄂尔多斯市概况 作为能源基地，鄂尔多斯市拥有众多的自然资源。 其中，煤炭全市已探明
2、储量1496亿多吨，约占全国总 储 量的1/6，东胜 神府煤田，是世界七大煤田中最大的一个。 另外，石油、天然气、油页岩、天然碱、芒硝、食盐、泥炭等资源储备丰富。 1、能源 2006年底，鄂尔多斯市全市城镇化率达到 57.4%，城镇化进程的加快是鄂尔多斯市房地产持续发展的基础。 东胜区工业工业迅速发展，进城务工人员增多，东胜人口将继续增加。 2、人口 1 3 4 . 4 23 8 . 1 61 3 5 . 9 73 8 . 61 4 6 . 6 64 1 . 6 41 4 9 . 54 2 . 4 51 5 0 . 44 2 . 70204060801001201401602002年 2003
3、年 2004年 2005年 2006年鄂尔多斯市人口数(万) 东胜区人口数( 万)数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 鄂尔多斯市城市发展战略 ：国家西部重要的能源重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经济区南部中心城市；富有地产文化和民族特色的旅游城市；市政治经济文化中心。 3、城市规划 截止 2005年，全市通车总里程 9554公里，其中，高速公路 232公里，一级公路 71公里，二级公路 1157公里。康巴什新区正在筹备修建飞机场和新区火车站，建成后将进一步优化鄂尔多斯市与其他城市的交通连接。 城市交通 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 鄂尔多斯市经济发展快速，地区 GDP从 02年的 20
4、4.28亿上升至 2006年的 800亿，位居全区第三。按可比价格计算， GDP年均增长速度 28.15%， 增速位居国内城市的前列。 鄂尔多斯市人均 GDP从 2002年的 15197元，2006年增长到约为 52140元，约合 6600美元 ，人均 GDP平均增长率保持在 20%以上。 历年地区人均 GDP增长情况 1、地区 GDP发展情况 204.28271380.4550.180001002003004005006007008009002002年 2003年 2004年 2005年 2006年地区G D P ( 亿元)1519720046259383989152140010000200
5、00300004000050000600002002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均G D P ( 元)历年地区 GDP增长情况 （二）经济发展概况 2、地区 GNP发展情况 2006年，鄂尔多斯市地区 GNP收入达到 145.8亿 元 ，总量跃居自治区 第一 。 鄂尔多斯市、包头、呼和浩特，三个经济强市形成经济“三足鼎立”的局面。 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 204.28271380.4550.180001002003004005006007008002002年 2003年 2004年 2005年 2006年地区G N P 收入（亿元）历年城镇居民收、支情况（元）
6、 历年城镇居民收、支增长情况 可支配收入 5年来年增长近 18%，消费支出连续 5年增长超过 10%， 表明城镇居民销售能力和 消费意识在增强。 可支配收入和消费的变化情况，表明市场朝有利于房地产销售方向发展。 3、城镇居民收入与支出分析 65912619720434648770397511025101471300012008020004000600080001000012000140002002年 2003年 2004年 2005年 2006年可支配收入 消费支出8 . 8 0 %1 5 . 4 0 %2 1 . 7 0 %2 5 . 7 0 %1 7 . 9 0 %12.60%14.10%
7、23.80%15.50% 15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年可支配收入增长比率 消费支出增长比率数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 4、产业结构 自 2002年至 2006年，鄂尔多斯市第三产业占 GDP的比重不断上升，服务业和工业发展对城市经济增长的拉动作用不断增强。目前 鄂尔多斯市 正向现代城市方向发展，经验表明此时期基础设施、住房等产业发展迅速。 13.70% 12.10% 10.50%7.50% 5.70%58.30% 57.40%59.40%52.40% 54.30%30
8、.50% 30.50% 30.10%40.10% 40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年第一产业 第二产业 第三产业数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 5、对外经济发展情况 0.29990.4603 0.57572.650123456789102002年 2003年 2004年 2005年 2006年实际利用外资金额（亿麦元） 进出口总额（亿美元）36.70%53.50%25.10%250.00%92.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300
9、.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年实际利用外资增幅 进出口增幅鄂尔多斯市实际利用外资在逐年增长，对外资的感召力逐渐增强， 外向型经济在逐渐形成和发展中。 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 2003年以后，固定资产投资年增幅均在 50%以上； 2004年以后，房地产开发投资幅度超过 140%。 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 6、固定资产和房地产开发投资发展情况 3.68 5.6 5.9217.142.501002003004005006007002002年 2003年 2004年 2005年 2006年固定资产投资( 亿元) 房地产投资( 亿元)96.30%5
10、0.90%148.50%6.47%188.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%200.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年固定资产投资增涨幅度 房地产投资增涨幅度二、房地产住宅市场分析 （一）房地产发展状况 房地产市场以普通住宅为主，占房地产总量的 80%左右；普通住宅以多层住宅为主，高层、小高层住宅正逐步融入市场。 房地产专业化程度不高，开发主要以本地开发企业为主，外来企业不容易进入市场。 项目案场管理不完善，销售控制力不足，一定程度上影响了项目形象。 整个房地产市场
11、还处在初级发展阶段，发展机会和困难同时并存。 1、市场现状 2、城市用地规划 其中，康巴什区住宅规划 420.63万平方米，东胜区住宅规划 1442万平方米。 0501001502002503003504002002年 2003年 2004年 2005年 2006年本年土地开发面积（万平方米）本年土地购置面积（万平方米）02年 03年 04年 05年 06年 合计 土地购臵 15.42 14.36 21.89 220.2 333.34 605.21 土地开发 16.87 6.75 17.37 77.37 175.15 293.51 完成比例 109.40% 47.01% 79.35% 35.1
12、4% 52.54% 48.5% 2007年土地预计供应量 333.34万 m2，城市土地购臵量达到 645.04万 m2；土地开发面积预计在 220万m2 。 2007年，土地供应充足，开发量继续放大，房地产买方市场逐渐形成，市场竞争进一步加剧。 3、土地供应、开发量 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 01020304050607080901002002年 2003年 2004年 2005年 2006年实际需要总投资(亿元） 本年完成投资（亿元）02年 03年 04年 05年 06年 需要投资 5.73 6.65 13.04 37.54 92.3 完成投资 3.68 5.58 6.33 17.
13、05 42.5 完成比例 64.22% 83.91% 48.54% 45.42% 46.04% 2007年，而随着土地成本和建筑成本的增加，房地产实际总投资与约为51亿元，实际完成的投资额比去年增长 20%。 实际投资额的增加，加大开发商对资金的需求，因此要求快速销售、快速回款，以缓解资金压力。 4、房地产投资情况 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 0510152025303540452002年 2003年 2004年 2005年 2006年本年完成投资( 亿元) 住宅投资额（亿元）02年 03年 04年 05年 06年 本年投资 (亿元 ) 3.68 5.58 6.33 17.05 42.5
14、 住宅投资 (亿元 ) 2.72 3.64 4.1 14.04 34.16 所占比例 73.91% 65.23% 64.77% 82.35% 80.37% 住宅投资稳步增长，市场供应量相应增加，促进买方市场的形成。 住宅市场供应良加大，同时加剧同类产品的市场竞争。 5、住宅投资情况 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 0501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2006年住宅开工面积（万平方米） 住宅销售面积（万平方米）02年 03年 04年 05年 06年 合计 开工面积 44.09 40.93 41.77 179.95 272.22 578.96 销售
15、面积 31.1 24.78 46.55 100.58 156.46 359.47 销售比率 70.54% 60.54% 111.44% 55.89% 57.48% 62.09% 销售总额 3.3 2.65 5.46 15.55 25.52 2007年，住宅市场总供给量约为 519.49万 m2 ，其中当年新开发面积约为 300万 m2，往年剩余面积 219.49万 m2； 市场销售面积约 230万 m2 。 通过对今年住宅销售的预计情况来看，住宅消费总量在大幅增加，住宅总供给量在在大幅增加，如何占领住宅市场，是本案急需解决的。 6、住宅销售情况 数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 整体价格水平不高， 2004年开始有所大幅度增长，尤其在东胜区表现最为明显，市场平均销售价格达到 2300元 /m2，高出全市销售价格 近 40%。 国家宏观调空政策对房地产市场影响情况不大，预计未来会继续稳定上涨。 7、住宅销售价格 1062 10681173154616310200400600800100012001400160018002002年 2003年 2004年 2005年 2006年住宅平均销售价格( 元/ 平方米)数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告 铁西版块 北部
