生态园旅游总体策划及总体规划服务计划书

《生态园旅游总体策划及总体规划服务计划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《生态园旅游总体策划及总体规划服务计划书（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、xxx农业生态园旅游提升总体策划 及总体规划服务计划书 主 要 内 容 背景分析 现状评价 开发条件 开发模式 目标市场 基本思路 工作内容 工作流程 经费预算 旅游开发是项目开发的基本前提 。 就土地性质而言 ， 该地块有旅游用地 、 建设用地 、 农业用地和林地等土地类型 ， 发展旅游是投资商获取土地开发的基本要求 ，土地性质决定旅游开发的必然性 。 同时继承 xxx农业生态园作为高要重点旅游项目的地位 ， 为高要乃至 xxx旅游发展贡献力量 ， 这也是项目本身需要承担的责任 。 旅游是提升地产价值的重要保障 。 该项目位于广佛肇经济圈的边缘地带 ， 若开发纯地产项目将面临本地市场有限 、

2、 本地消费难以消化的瓶颈 ， 其价值空间和销售速度也将面临巨大的考验 。 必须通过注入和附加旅游功能 ， 创造良好的景观环境 、生活空间和营商环境 ， 吸引游客 、 带旺人气 、 催熟土地 ， 持续提升地产价值 ， 促进房产销售 ， 为居民提供优质生活 ， 从而盘活房地产项目 。 旅游开发是提升房地产价值的可靠保障 ， 更是控制风险的有效手段 。 背景分析 该项目为什么要搞旅游地产开发，更确切说为什么要搞旅游？ 旅游项目本身具有持续的赢利空间 。 本项目处于广佛圈与 xxx市的连接地带 ， 广佛肇经济圈旅游消费能量巨大 ， 市场前景乐观 ， 完全有条件 、 有机会 、 有能力将该项目打造成为高

3、要市的核心旅游产品 ， 成为 xxx旅游业转型升级的亮点 ， 旅游项目本身极具投资开发价值 ， 并且有持续的现金流 ， 在当前和未来的宏观政策背景下 ， 风险更低 ， 赢利空间更大 。 提升企业形象和影响力的重要平台 。 开发 xxx农业生态园 ， 打造高品位的旅游接待基地 ， 作为正域集团接待客户与贵宾的基地 ， 使其成为展示企业形象与实力 ， 提升企业影响力的重要平台 。 建立企业房地产开发模式的新探索 。 开发 xxx农业生态园旅游地产项目 ，探索在城市边缘地带开发旅游地产的新经验 ， 建立适合企业自身特点 、可复制的房地产开发运营模式 ， 从而建立企业强大的竞争优势和赢利能力 ， 成为

4、正域开疆拓土的利器 。 xxx农业生态园 蓝色板块 : 经济圈 绿色板块 : 黄色板块 :休闲居住区 红色板块 :项目所在地 图例 该项目怎么搞，更确切说怎么搞旅游？ 休闲居住区 蓝色板块，面积 2.6万 km2 ，包括 三个城市。 绿色板块，面积 2206km2，主要包括城郊的 等镇和休闲居住区 黄色板块，面积约 20km2 ，目前拥有多个旅游、休闲、地产项目，如度假村、 旅游度假养老基地、护老颐养院等，一批地产和旅游项目将陆续兴建。 红色板块，面积 3km2，为本项目开发地块。 从 xxx市范围来看，在距离 xxx农业生态园 20公里的范围内，拥有鼎湖山国家自然保护区和七星岩国家重点风景名

5、胜区。 通过研究国内外旅游度假区的成功经验，发现国内外同类型区域开发经营的基本经验： 武夷山旅游度假区主要是依托武夷山风景区来带动发展； 九寨天堂休闲度假区是依托九寨沟风景区来带动发展； 玉龙雪山旅游度假区是依托玉龙雪山风景区来带动发展； 华侨城度假区是依托世界之窗等主题公园来带动发展； 南非太阳城是依托南非国家动物保护公园来带动发展； 太平湖旅游度假区是依托黄山风景名胜区来带动发展； 。 因此，黄色板块休闲居住片区要依托鼎湖山自然保护区和七星岩风景区来发展，通过鼎湖山和七星岩的龙头带动效应来带动黄色板块的开发。 同时，黄色板块的开发一样推动鼎湖山和七星岩风景区的发展。 在 xxx市域内，距离

6、 xxx风景区在 20公里范围内，最有条件、最有可能打造大型旅游度假区的地方就是白土镇、回龙镇内的休闲居住区。并且在新一轮的旅游发展大势中，高要市旅游业要实现转型升级，休闲居住区必须构建与鼎湖山、七星岩风景区相匹敌的大型旅游吸引物或旅游 项目集群。 因此，造成本项目的开发难度加大，挑战性加大，给我们的策划与规划带来了极大的困难。我们只有提出新的思路、新的概念、新的做法、新的创意，对本项目进行高起点、大手笔的策划、规划，才能实现与鼎湖山、七星岩联动的目的，才能使项目取得最大的效益。 项目地位 经上述的分析论证，我们认为红色板块将在黄色板块和绿色板块中具有以下非凡的地位： 具有与鼎湖山、七星岩风景

7、区联动发展并做大做强的张力。 具有带动休闲居住区乃至高要市的发展和聚集人气的动力。 具有打造成为休闲居住片区核心支撑旅游产品的发展潜力。 具有吸引广佛肇单位居民并提升广佛居民生活品质的实力。 发展现状 360 原生山谷领地 山谷 山风 农田 果林 鸟鸣 原野 溪流 鱼塘 晨雾 山景 松林 湖泊 现状评价 根据现场考察和调研，我们认为， 自然生态环境较好。 本项目地块的范围内植物茂密，物种多样，有大片的松林、龙眼、荔枝等，保持着原生的自然环境和山野风光，是一块保护较为完好的生态领地，整个区域气候适宜、景色迷人。 地形地貌变化丰富。 地形地貌主要是丘陵和平原，北枕高丘，南抵平湖，西高东低，地形起伏

8、变化，高低错落，兼有丘陵、水库、坡地、溪流、湖泊，比较有利于旅游开发。 环境幽静自然舒适。 本项目处于休闲居住片区的核心位臵，水网密布，植被丰富，整个地块的整体环境显得十分幽静，给人一种自然舒适的感觉。 旅游配套设施滞后。 本项目开发时间早，后续更新投入较少，宾馆、餐厅、娱乐设施等旅游配套设施严重滞后。 景观环境有待优化。 目前园区内景观性不强，山景、湖景有待优化。 开发条件 有利条件 区位优越。 本项目位于广佛 xxx经济圈城乡发展的结合部，位于佛山西扩、 xxx东拓的城市发展轴线上。 交通便利。 本项目地块紧靠江肇高速、京广高速，距离广州、佛山城区仅1小时车程，距离 xxx半小时车程，交通

9、较为便捷。 环境优美。 本项目地块是一块生态保护优良、水陆兼备的生态领地，是一块不可多得的保护完好的生态原野，整个区域气候宜人、风光秀丽。 潜力巨大。 鼎湖山和七星岩风景区是 xxx的核心旅游项目，其更新升级将对周边地区产生巨大的推动和带动作用，能够为整个休闲居住片区带来可能的巨量游客流，位于其咽喉要道的本项目将受益无穷，发展潜力巨大。 实力强劲。 本项目投资商正域集团是华南地区知名的多元化经济实体集团，资金实力雄厚，人才储备充足。这将是本项目成功开发的又一重要保证。 缺乏龙头旅游产品。 在项目周边缺乏龙头旅游产品，项目要么借力 xxx市区的鼎湖山和七星岩风景区，与其联动发展，要么成为高要市的

10、核心旅游产品，带动片区旅游发展，不论是哪种选择，都提升了项目开发的难度。 周边基础配套较差。 项目所在区域的基础配套设施极差，缺乏现代城市生活功能的基础设施配套和现代人旅居的基本条件。 周边项目竞争激烈。 周边纯地产项目规模较大，土地储备足，并形成了一种新的居住条件，取得了发展先机。本项目必须要超越它们才能成功。 本地消费能力有限 。 xxx市的城镇居民数量和消费能力有限，难以支撑大型旅游度假区。 地块发展空间制约。 该项目总面积 3平方公里，水域面积约 1平方公里，并且有林地和农用地，对旅游地产项目的开发受土地空间的制约。 开发条件 不利条件 目标市场 根据项目的区位条件和当地的市场分析，我

11、们的目标市场定位为： 广佛肇经济圈的政府、企业、事业单位等团体 广佛肇经济圈的城镇居民 部分到访广佛肇三市的游客 开发模式 国内外成片开发区成功案例的基本开发模式，主要有以下几种： 公园 +地产，如布查花园、深圳东部华侨城 游乐园 +地产，如深圳西部华侨城 商业 +地产，如深圳赛格广场、万象城、金光华广场、购物公园 城市 +地产，如北京华侨城、成都华侨城、广州雅居乐花园 酒店 +地产，如云顶度假区、美国拉斯维加斯娱乐城 但结合本项目的现状情况和目标市场特点，我们必须创新开发模式，对现有模式有所创新、有所改变、有所超越、有所突破，创造新的城市和演绎新的生活方式。因此，本项目将选择一种创新的模式、

12、复合的模式，即 旅游 +休闲 +商业 +地产 基本思路 根据目标市场的要求和项目现状特点，我们必须要创造一种新的消费趋势，引导一种新的消费习惯，创造一种全新的休闲模式。因此，我们需要注重以下八个结合： 山地风景与平湖风光相结合 高端消费与大众消费相结合 特色娱乐与时尚商业相结合 生态休闲与旅游地产相结合 山地度假与商务会议相结合 兼顾当前与重在未来相结合 自身开发与周边发展相结合 启动投资与持续发展相结合 开发的基本原则 开发目的与要求 本片区的旅游项目要具备三大功能： 一是能够聚集人气，吸引广州、佛山、 xxx以及周边的企业和城市居民，以及过境游客在此停留、游玩、消费； 二是能够带旺整个片区

13、，通过旅游功能的注入，聚集和扩大市场基础和提升消费能力，提升土地价值，促进地产的快速销售。 三是能够成为 xxx市的旅游招牌项目，使 xxx农业生态园成为高要乃至 xxx新的旅游名片，促进该项目旅游与地产的互补互进。 基于此，我们认为，要实现这样一个目标，需尽快着手 xxx农业生态园旅游提升总体策划 的咨询工作，以创造性的思维、创造性的工作，提出对提升片区位势与续航能力具有关键性、战略性作用的总体策划。 工作内容 第一阶段： xxx农业生态园旅游提升总体策划 第二阶段： xxx农业生态园旅游提升总体规划 也可直接进入第二阶段，涵盖策划和规划阶段的所有内容。 一、范围 xxx农业生态园位于白土镇

14、，总占地面积 4600亩。 二、要求 （一）战略性。 深入分析研究广东旅游地产发展面临的新情况、新问题、新形势，站在化解片区的市场风险的基础上，建立可复制的商业开发模式的高度，提出一个具有方向性、指导性的发展战略，快速推进本项目的高水平、高水准的开发，实现政府、企业和居民的多赢。 （二）针对性。 通过旅游项目的策划，破解本项目的核心问题。通过旅游项目的开发，聚集人气，聚合功能，扩大市场半径。旅游策划与规划要具备实现三大目的，一是能够聚集人气，吸引广州佛山和周边城市居民；二是能够带旺整个片区，通过旅游功能的注入，促进地产项目的快速销售。三是能够成为 xxx的旅游招牌项目，促进项目旅游与地产的互补

15、互进。 （三）操作性。 要用国际化的视野，提出项目提升的主要思路和操作策略，同时也要使项目策划和建设都具有可操作性、可实施性和可持续性发展，明确开发建设规模，划定建设用地，有步骤、有计划地开发，而且还要提出分期分阶段的建设策略、经营策略等。 1、项目发展模式研究及战略愿景构建 核心问题破解 大广州视野下的项目战略定位 实现项目 战略 定位的策略思 考 国际化视野下的项目全新审视 项目基础研究 宏观背景研究 项目现状研究 项目 SWOT分析 存在问题剖析 开发模式研究 国内外旅游地产发展模式审视及案例研究 国际化视野下全新旅游地产模式经验借鉴 项目开发愿景 项目构建策略 项目发展模式的区域示范效应 2、功能板块市场研究及主题定位研究 项目主题定位及功能板块确定 功能板块市场研究及构建策略 功能板块及主题形象定位策划 3、旅游项目结构布局与策划