《2011年沈阳锦联地产上水溪谷项目营销提报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年沈阳锦联地产上水溪谷项目营销提报（185页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、锦联地产 上水溪谷营销提报 提报背景 目标导向行动 2011年销售目标 销售套数： 110-130套 销 售 额： 3个亿 房地产市场遭遇调控寒流 土地调控先行，国土部等两部委率先出击，发布 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 29日，央行等两部委发布差别化信贷政策，停发三套房贷； 30日，三部委发布调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策。 9月 21日 9月 29-9月 30日 10月 18日 限购令蔓延全国，截止 10月 18日，全国已有 14个城市公布 “ 限购令” 未 来 房产税、物业税征收，其他不可确定的调控政策 本项目处于竞争的 “ 红海 ” 市场 作为沈阳传统别墅区
2、的棋盘山，品牌开发商云集，在售项目众多。 首创 棋盘山 1号 万科 兰桥圣菲 保利 十二橡树庄园 唯美十方 沈阳碧桂园 大溪地 龙湖 艳澜山 中旅国际小镇 新希望 宴山别墅 方迪山庄 首创 琥珀湾 世茂项目 本案 整体营销思路 突 围 市场突围 营销突围 团队突围 突 围 市场突围 营销突围 团队突围 沈阳城市概况 沈阳城市概述 沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要重工业基地，素有 “ 东方鲁尔 ”的美誉。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁
3、省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。 沈阳市市区面积 3945平方公里，中心建成区面积 793平方公里。 沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子 9个市区以及新民、辽中、法康、康平 4个县（市）。 沈阳人口 0 3 - 0 9 年沈阳人口数量6 8 9 . 16 9 3 . 96 9 8 . 67 1 3 . 57 0 9 . 87 7 6 . 37 0 3 . 68 . 8 %0 . 0 %0 . 7 % 0 . 7 % 0 . 7 %0 . 9 % 0 . 5 %6406606807007207407607808002003年
4、 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年单位：万人0%2%4%6%8%10%人口总数 增长率 截止到 2009年 12月，沈阳市总人口为 776.3万人； 城镇人口为 555.57万人，占总人口的 71.6%； 乡村人口为 220.73万人，占总人口的 28.4%。 沈阳市人口数量较多，城镇人口比重较高 03-09年沈阳GDP16021900.72084.12482.53055385541670100020003000400050002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年单位：亿元沈阳国民生产总值连年稳步提高， 200
5、3年以后以每年超过 10%的速度大幅增长。 2009年沈阳国民生产总值实现 4167亿元。 1、沈阳国民生产总值（ 2003-2009） 数据来源：沈阳市统计局 沈阳经济发展状况 0 3 - 0 9 年沈阳人均 G D P2 . 3 22 . 7 4 2 . 9 33 . 5 3 3 . 6 45 . 4 17 . 8 502468102003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年单位：万元沈阳人均生产总值呈现出连年稳定增长趋势，在 2006年的大幅增长后， 2007年增长放缓，而 2009年又呈快速上涨的趋势。 数据来源：沈阳市统计局 沈阳经
6、济发展状况 2、沈阳人均生产总值（ 2003-2009） 0 3 - 0 9 年沈阳城市居民实际收入和支出7961892410098116511460717295185606690 721378648670112561466716448050001000015000200002003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年单位：元人均收入 人均支出2009年，城市居民人均可支配收入 18560元，增长 9.1%；人均消费支出 16447.79元，增长 12.1%。 数据来源：沈阳市统计局 3、城市居民收入及支出（ 2003-2009） 沈阳经济发
7、展状况 城市发展 沈阳政府出台城市四大空间发展规划 东优、西进、南拓、北统 城市规划 东部 现代旅游休闲度假区 东部以良好的区位条件、丰富的旅游资源和 “ 世博园 ” 为依托，形成以园艺博览、冰雪旅游、自然山水环境为特色，集旅游、度假等功能于一体的中国东北地区风景旅游度假胜地。 西进 工业园区虚位以待 西部立足沈阳，依托辽宁中部城市群，辐射东北经济区，面向东北亚以先进装备制造业为主体，发展化工及相关产业的带状组团式新兴产业基地。 南部 变浑河为沈阳内河 挺进浑河南，将浑河变成沈阳的内河，未来还要在浑南实现沈阳经济的腾飞。浑南未来建成新城区、高新区、物流区。 北部 建都市型现代农业 北部，未来将
8、建成全国高效现代农业产业化示范基地； 东北地区先进农产品深加工及食品制造产业基地； 东北地区社会主义新农村建设的典范； 沈阳北部生态新居、科研教育、旅游休闲、商贸物流等服务功能核心区。 城市发展方向 以沈阳为中心，构建沈阳经济区 以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共八个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。 国家发改委已经批准沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。这标志着沈阳经济区成为，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区。 六个发展目标： 新型工业化道路试验区 老工业基地体制机制创新先导区 国
9、家新型产业基地重要增长区 资源型城市经济转型先行区 以新型工业化带动现代农业发展示范区 资源节约和谐发展生态文明区 地铁时代来临 新规划的沈阳地铁网形态为 L放射型，由 “ 四横、四纵、两 L、一弦线 ” 共 11条线组成，线网总长 400公里。地铁 1号线，已正式通车。地铁 2号线，预计 2010年底土建工程完成 60%以上。将于明年 10月份通车。 城市发展方向 地铁建设 带动城市 发展引擎 改变房地产开发格局 提升沿线地上物业价值 对房产价格有提升作用 打破原有商业格局形成多核、次核经济圈 房地产市场概况 土地市场 沈阳土地市场在经过了 07年下半年至 09年初的低迷期后，市场形势显现逆
10、转，为一直在低谷徘徊的沈阳土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地 “ 大战 ” 重现。 在土地稀缺性、沈阳有效的城市经营和外地开发企业抢滩沈阳三大因素触动下， 2007年沈阳土地价格迎来一次爆发，之后价格增长相对平稳。 全市土地供应总量和成交总量保持稳步增长；成交价格在 07年爆发后，保持相对平稳的价格 2004-2010年 8月 沈阳土地成交面积及增长率210.08955.661142.021832.09948.493318.551221.8354.9%19.5%60.4%-48.2%249.9%05001000150020002500300035002004年 2005年 2006年 2007年
11、 2008年 2009年 2 0 1 0 年1 月至8 月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%成交面积 增长率单位：万2004-2010年 沈阳土地供应面积及增长率28.14919.621567.82247.841737.355066.551645.213168.0%70.5% 43.4% -22.7% 191.6%01000200030004000500060002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年1 月至8 月-500.0%0.0%500.0%1000.0%1500.0%2000.0%25
12、00.0%3000.0%3500.0%供应面积 增长率2004-2010年 上半年沈阳土地成交单价及增长率417109423511721 17781566162.4%114.9%-26.8%3.3%050010001500200025002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年上半年-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%成交单价 增长率商品房市场 1、供销情况：商品房市场供销两旺 从整体上看，除了 2005年和 2009年供应量出现下降以外， 2002年以来，商品房和商品住宅供应量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度较大。 200
13、4年 -2007年，沈阳商品房和商品住宅销售态势良好，一直保持稳步上升的发展趋势， 2007年 -2009年沈阳楼市大落大起，呈 V型走势 。 2001-2010年 上半年沈阳市产品批准预售面积及增长率0500100015002000-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%商品房 商品住宅 商品房增长率 商品住宅增长率商品房 472 456 764 997 789 1257 1607 1498 1275 541.2商品住宅 398 425 648 784 728 1059 1351 1306 1041 484.
14、3商品房增长率 1.0% -3.0% 67.0% 31.0% -21.0% 59.0% 28.0% -2.0% -15.0%商品住宅增长率 2.0% 7.0% 53.0% 21.0% -7.0% 46.0% 28.0% -1.0% -20.0%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年2010年上半年2 0 0 1 - 2 0 1 0 年上半年沈阳市产品销售面积及增长率0500100015002000- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%商品房 商品住宅 商品房增长率 商品住宅增长率商品房 195
15、 390 518 770 961 1107 1303 1199 1677 5 4 3 . 6 9商品住宅 168 352 434 707 860 984 1153 986 1472 5 4 3 . 6 9商品房增长率 - 7 . 3 % 9 9 . 5 % 3 3 . 0 % 4 8 . 6 % 2 4 . 7 % 1 5 . 3 % 1 7 . 7 % - 8 . 0 % 3 9 . 9 %商品住宅增长率 - 8 . 8 % 1 0 9 . 6 % 2 3 . 3 % 6 2 . 9 % 2 1 . 7 % 1 4 . 4 % 1 7 . 2 % - 1 4 . 6 % 5 . 6 %2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年2010 年上半年商品房市场 2、成交价格：沈阳商品房和商品住宅销售均价保持相对平稳的增长 自 2001年以来，沈阳商品房和商品住宅价格一直保持平稳上涨趋势，房价涨幅十分平稳， 平均每年增幅在 4%，沈阳房地产市场一直保持健康良好的发展态势，并不是一个泡沫市场。 0 4 - 1 0 年上半年沈阳市商品住宅成交均
