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1、E2O011 蒜了2A 2 记地产行业分析4 人 全国主要城市住宅土地市场成交情况2过和允: 和一 。 成都房产市场分析有 成都土地市场分析和司玫. 人下半年市场总体趋势预关 e 导语今年上半年我国房地产市场可谓是风云变幻。这是一个扰乱心跳的半年，新国八条确定今年调控的方向、成都限购、一房一价、三次加息、六次提高存准率一系列调控政策连番效击; 限购、限价、限贷，一个个重拳捧打着房地产市场。3 月主城区住宅销量跌幅达 77.5品，龙湖、万科、发润等名企楼盘热销，主城区与郊区情况冷热差异明显，土地市场冰火两重天。面对如此强有力的调控，楼市初露松动迹象，消费者信德，开发商志:思考 :下半年的政策是否
2、会jn强 ?下半年的市场将何去何从? 2017/4/25 一、房地产行业发展环境分析1.1宏观经济环境分析伸导语2011 年上半年，因国际大宗商品价格上涨导致输入型通胀压力增大，加上前两年实行适度宽松的货币政策，信贷投放量大，市场流动性过剩，CPI 压力较大，通胀预期强烈。为了管理通胀预期，迄今央行已经六次上调存款准备金率，三次加息。货币政策调整已经深刻影响到微观的企业经营活动。随着信贷政策的持续收紧和外需的减弱，工业仍面临继续下滑的压力。6 月份 CPI 创出本轮通胀的最高值，7 月暂时有回落，货币政策调控作用不明显，预计下半年还有一次加息或提高存准率。上半年国内生产总值(GDP204459
3、 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6品; 其中，一季度增长 9.7咒，二季度增长 9.5品。分产业看，第一产业增加值 15700 亿元，增长 3.2品; 第二产业增加值 102178 亿元，增长 11.0品; 第三产业增加值 86581 亿元，增长 9.2吕。从环比看，二季度国内生产总值增长 2.2咒。6 月 投资增速 显，对经济的贡献率有所下降。2010 年,我国 GDP 增速在一季度冲高过后连续两个季度出现回落态势，但在四季度开始启动回升。 2011年，由于外部经济环境仍有一定不确定性，加速国内经济转型加快推进，预计经济增速将略低于 2010年，但由于经济增长的内生动力进一步恢复，“十
4、二五”开局之年中国经济增长将稳健起步。 一一过问娃机现下但败 2017/4/25人 6月居民消费价楷创新高6 月消费物价指数 CPI)同比上涨 6.4品，创三年以来新高 。其中猪肉价格上涨 57.1宫，影响价格总水平上涨约 1.37 个百分点。自今年 3 月以来中国 CPI连续 “破 5”、“破 6” ，主要是因价格上涨的 “考尾因素”影响，国家宏观调控政策的“时湛”有关。从目前情况看，下半年址必因素影响将减弱; 今年全国粮食又将获得大丰收，粮食有较大充裕的库存是稳定物价非常重要的基础; 工业消费品从总体上还是供大于求的格局，决定了工业消费品价格基本稳定; 2011年国家实行稳健的货币政策，有
5、利于控制货币的流通量，控制货币流动性。这些都为控制物价上涨创造了非常好的条件和环境。然而由于猪肉价仍高位运行、资源品价枯改革继续推进、居住类价楷涨势短期难改、工资上调等因素，将使得通胀压力贯穿全年。6月 CP/增速达全年高点，此后，受 M2增速逐步回落、输入型通胀趋于缓和等因素影响，预计 CR将呈现逐步下降趋势。 2017/4/25 1.2 行业政策环境分析1.2.1 政策回顾2011 年 1 月 26 日，国务院召开会议确定八条措施调控房地产市场，称之为“新国八条”。至此拉开了今年楼市调控的序幕。此政策一出，引发各方对今年调控政策和房地产市场走向的猜想。之后，限购、限价更是如狼般袭来，各种危
6、机感、紧迫感肆意弥漫，房地产市场正在悄然发生着改变。下面对上半年相关政策做一个简要梳理与回顾。争政策调控目的; 控制高房价，抑制通胀压力。 史行年内首次加息 交行年内一次加息 交行年内三次加息新国八条 由 asp 和 -让 了外 外 外 己 总 外2o1L126 ”201129 2011.215 201129 。 20季5 2013.77限货 限 网 限 价 2017/4/25 1 ) 对党款购买第一守住房的字定,前休款比例下低于 50?%6 ，合款刊亩下低于基准和的2.1信:(= ) 在一定az期内 ,对忆据有 大及/上住调的当地户夭硅民训庭、气有 : 大及HL上住记的正当地户萎居民训宇。无
7、法撞供一定年下当地纳税证明惑会保陀千摧证明的下当地广钴居民家庭 , 斩信在本行政区域内突其全让 ;(3 ) 合理史定本地区年刘新建住记价格控制目标 , 并于一季度癌福会公布 1 ) 三都市产攻居民字守在主城区已拥有 1 守住的 ,可以两构实第 2 套住房(信扬建商品入多一手住麻 .下网) , 特停购买第 3 守住所 全点评:提高二套房贷首付和贷款基准利率，限购，限价个个切中要害， 政府不仅利用银行差别化信贷，提高购房门槛 更直接利用限购抑制多套房购买需求; 通过“一房一价”，让房价“天一价”成为历史。多拳出击，目标只有一个: 控制高房价，凸显政府调控房价的力度和决心。 2017/4/256 4
8、 政策疝控对楼市的影响-一 演尘:2017/4/25 有效邯制投资和投机性购房 强行郊抽购房需求 ,限购之 一定程度上防止楼市火爆行为，但同样影响刚需群体贷款。 后 ,成交量大幅下滑 ;目前晶出。 期 一天一价” 的病征行为册现 ，需求。开发商因限贷而使得资金 现企稳回升志势 ,但总体形势较 但其本身只能起到防止开发商回短期拉长，资金吃票- 限购之前冷淡 ,市场分化潭渐显 随意亚价的作用 , 对更为重要的现. 合理定价并无影响.201 /年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步，数据显示，今年1-6月成都市主城区商品房成交总套数为31274套，总面积为29
9、8.59万平方米，环比去年7-12月套数和面积分别下降了34.052%6和33.24%。 2017/4/25 2011 芷席太吉方名展房司论过 400 万亚方类,与司训二毁区胡可芒六司任宕历那娄当太寺大大作硬住序浊入记断，劳录会对谓妙产方断半由一启阔赤， 丰无加剧房下认需要一舍抄属朋 谭司到交大 .夫奖两全 ,诊司任客访断航不交大天不区力蔡不会国人咒司房而受汪于大更辽, 2017/4/25 人贿枯房地产市场过其yB四0骨辐 ，房价持续拢高 ， 政府对房地产市场的到第凋榨下略i0码。在这一形势下 .更加产历的凋控措罗天布向明理加0强和| 人们对征收房产税的呼声冰昌源高届tf- 仿 房产税实行 3
10、 个月，访治两市征税不足理万，草庆应入商品房在成交中的占比下扩 上27% ,房价下降 1036-刀王过省 房产税作为对房屋拥有者在保有环节征收的税种 ，目的在于 : 一方面增加房屋持有者的持有成本 , 从而在一定程度上抑制房地产市场的投机行为 ; 一方面增加政府的财政收入，改变士地财政现状从目前的市场反应来看 ,房产税试行城市的房地产投机行为( 炒房行为 ) 在一定程度上受到了扣制，但是目前的征税额要想取代士地财政尚且杯水车世. 从试点效果来看 , 与大众预明存在着一定的差中.但房产税作为国家的一项基本税收制度 ，长期执行可以对国家经济和行业发展起到合理调整的作用 ，趣过改记，霹才2017/4/2510
