2011年淮南潘集北城及二十中地块定位发展报告

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1、潘集北城及二十中地块定位发展报告 合肥凯沃商业经营管理有限公司 （初稿） 定位是新商业经营成功的关键因素之一。有了清晰的定位，才有明确的目标市场。有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升。 前言： 商业定位思考 目 录 第一部分 .项目概述与研究方法 一 .项目概况 二 .技术经济指标 三 .研究范围与指标 第二部分 .社会经济发展状况对项目的影响 一 .宏观经济发展状况 二 .房地产市场发展状况 三 .城市规划与建设状况 四 .社会发展状况对项目的影响 第三部分 .商

2、业关键要素分析 一 .现有主要商圈 二 .市场调研部分 三 .消费市场调查分析 第四部分 .项目理解 一 .项目认知 二 .优势 三 .劣势及应对 第五部分 .项目定位 一 .定位原则 二 .总体定位 三 .辐射范围定位 四 .形象定位 五 .商品档次定位 六 .目标消费者定位 七 .目标商户定位 第六部分 .规划建议 一 .规划建议 二 .物业建筑要求 第七部分 .财务分析与投资预算 一 .财务分析 二 .投资预算 第八部分 .招商操作流程 一 .招商流程 二 .VI展示 第一部分 项目概述与研究方法 项目概况 项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥河，南接红旗商贸文化广

3、场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。用地共分 A、 B两个地块， A地块为北城市场地块， B地块为淮南二十中地块； B地块总用地面积 23842.83平米，共规划预留停车位 481个。 本报告以该商业楼的市场调研、定位及实操为研究策划对象。（图示为 B地块） 第一部分 项目概况与研究方法 主要技术经济指标 B地块经济技术指标： 通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析 ,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略。 本报告研究目标 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 本报告通过分析淮南市宏观

4、经济、人口状况、潘集商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：经济取证法 通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目

5、特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。 为达预定目标本报告将采取哪些方法？ 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。 研究依据 政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等； 商户访谈； 专业的房地产刊物、互联网； 实地考察； 委托方提供的资料； 凯沃商业数据库相关资料。 科学依据来自实践！ 第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况 淮南是传统重

6、工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值 85%左右，是华东地区重要的能源基地； 潘集以其工业立市的发展思路，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓 。 潘集区 2011年产业产值比例图 淮南市 07-11年产业总值变化图 淮南 华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业在近年取得了一定的发展。 2011年淮南统计年鉴 第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况 恩格尔系数是食品消费占总消费的比例 ,反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。 恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小

7、，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。 系数在 59%以上为绝对贫困 无真正房地产市场需求； 系数 50%至 59%为温饱 市场需求开始出现（低档需求为主）； 系数 40%至 50%为小康 房地产加速发展（中档需求为主）； 系数 30%至 40%为富裕 市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）； 系数 30%以下时为最富裕 市场减速发展（中高档需求为主）。 城 市 广州 深圳 淮南 GDP（亿元） 12303 10580 780 人均可支配收入（元） 34300 36505 18060 社会消费品零售总额（亿元） 4021 3148 210 恩格尔系数（ 2011

8、年） 33% 32% 41% 第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况 房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低都会影响房地产与经济发展。 淮南房地产投资比例占 GDP的比例达 15.2 %，正处于快速发展阶段。 2011年淮南城市房地产投资 /投资占 GDP比重比较 比较城市 深圳 淮南 房地产投资 (亿元 ) 2140 83.4 较上年增长 18% 41% GDP(亿元 ) 11000 270 较上年增速 10% 13% 投资占 GDP比重 19% 30% 房地产市场预警预报指标体系 比较项 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2011年 房地产开发 投资

9、/GDP 20% 15.2% 反映房地产投资规模的基础指标 ,合理指标为 0.10.15 第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况 国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，实践证明，西蒙理论对于发展中国家房地产市场判断非常适用。 根据经济发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长速度会相应减缓。发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程，这个过程同样适用于一个城市。 西蒙 .库兹涅茨经济发展与房地产市场理论 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断 GDP增速与房地产发展关系 小于 4% 4%-5% 5%-8% 大于 8% 淮南近三年 GD

10、P增长率平均为 13%，房地产处于高速发展期 。 第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设 淮南市城市总体规划 (2005-2020年 ) 提出 以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建一主两副三区的城镇空间发展结构。 2020年市域城镇人口达到 178万人 2020年城市建设用地控制在 118平方公里以内 城市规划： 一主 ：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域功能，辐射范围扩散到市域以外。两副 ：指市域内 2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合中心，主要辐射本区县

11、及部分相邻县市。 三区 ：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。 人口规模： 2020年市域常住人口达到 220万人，市域城镇人口达到 178万人。 用地规模： 2020年淮南市城市化水平达到为 80。 2020年城市建设用地控制在 118平方公里以内。 商业规划：规划近期淮南以一个市级商业中心区 (田家庵 ) ,一个市级商业副中心区 (谢家集 ),3个区域性商业中心 (大通、八公山、潘集 )， 25个社区， 8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 田家庵区为商业中心区，其余商业区域为不同层次的商业网点 第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市

12、规划与建设 潘集区城市总体规划 (2005-2020年 ) 随着社会经济的发展，人们的购物、居住理念也将发生根本的变化，追求自然、追求生态、追求景观必将成为当今及将来人们商业、居住用房的首要条件之一。城市规划的目的之一就是要将得天独厚的自然环境、诗情画意的生态景观带进人们的生活中。让城市发展与环境保护相结合。 第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设 项目位于淮南 两副 之一的潘集区驻地，是淮南三个区域型商业中心之一。 未来淮南确立三山鼎立、三水环绕、三城互动的空间格局，城市发展向南，向东、向北拉开。潘集区作为淮南重要的北部独立城区将取得更大发展。 田家庵区 大通区 潘集区 谢家集区

13、 八公山区 毛集实验区 凤台县 年均 GDP增长率（ %） 14 9.5 11.6 12.2 10.8 10.5 12.0 年均 GDP增长排名 1 7 4 2 5 6 3 第二部分 社会经济状况对项目的影响 潘集经济概况 潘集区经济发展状况： 2011年 潘集区人均 GDP排名第三 ,在一定程度上反应了潘集本地整体的经济发展程度。 连续 5年保持稳定增长的良好势头 2011年潘集 GDP增速在淮南市排名第四，比全市平均水平高 2.1个百分点，保 持了快速增长的良好态势，加速了潘集本地的财富累积和城市中心化进程 。 第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 总结 城市规划 政府部门逐渐重视商业规

14、划、交通网络建设和旅游资源开 发。交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心。 宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持普遍乐观态度。项目开发具备良好的经济环境。 居民收入水平和消费能力位居安徽前列。零售总额实现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快。 房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者。 宏观经济 零售市场 房地产市场 第三部分：商业关键要素分析 主要商圈调研 淮南 以一个市级商业中心区 (田家庵 ) ,一个市级商业副中心区 (谢家集),3个区域性商业中心 (大通、八公山、潘集 )，25个社区， 8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 龙湖路商圈是唯一一个市级商圈，同时是核心商圈。 谢家集以白马服装城为首的商业模式奠定其中心位置和未来现代商业起步聚集地。 市级商业中心区 第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析 当