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1、菏泽鸿润项目 营销策划探究 郑州上元房地产专业机构 2011年 1月 6日 致：菏泽鸿润房地产开发有限公司 郑州上元房地产营销策划有限公司 缘起 每个人都想谱写一章传奇 成为传奇的主角 为世人所传诵 一片土地 是不是也有梦想 一片土地 是不是也会成为一个故事 这个故事会不会铸就一个传奇 缘起 每一块土地 自从人类聚居开始 就决定了他的价值 每一块土地 从 KFS拿地开始 这块土地的属性 就决定了产品 决定了项目的气质 缘起 从接手鸿润这个项目开始 我们一直在讨论 这片土地的属性是什么？ 这个项目的气质是什么？ 他注定了要做沙土镇的王者 一个孤寂的英雄 一个王者 一个孤寂的英雄 该怎样出现与世人
2、的眼中 以什么样的姿态让他的臣民匍匐在他的脚下 敬畏他 捍卫他的尊严？ 缘起 本 案 目 录 第一章：市场探析 第二章：目标客户解析 第三章：地块分析 第四章：项目分析 第五章：项目营销建议 第六章：项目 VI设计 郑州上元房地产营销策划有限公司 一 、区域环境 二、市场消费者调查 三、区域内房地产市场分析 郑州上元房地产营销策划有限公司 第一章：市场探析 把握市场脉搏，知己知彼，百战不殆。 2010年政策变化 四月新政要点：国家采取差别化的信贷和税收政策，停发第三套房贷款，遏制外地炒房者，银监会对房地产政策收紧。 9月 26日晚通知要点：土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地 9月
3、29日晚多部委发文要点：暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点 政策的每次变动，都会给房地产市场造成一定的冲击，同时也牵动着每个地产人的神经。消费者有期盼到理想的破灭直至归于平淡，市场在波动中一次次坚挺，价格平稳上扬。 未来市场预期：因国家希望房地产市场平稳，是遏制，而非打压，未来市场会继续出现调整政策，但整个市场平稳发展方向不会变。 郑州上元房地产营销策划有限公司 一 、区域环境 1、沙土概况： 沙土镇 2001年 2月撤乡并镇，由原沙土镇和新兴乡合并为现沙土镇至今。位于菏泽市牡丹区东北部，镇机关驻地距牡丹区政府所在地 25公里。北与郓城县的黄安镇交界，西与牡丹区安兴镇、皇镇乡接壤，东与
4、巨野县太平镇相邻， 南与定陶县半堤乡、孟海镇相连。327国道、新石铁路、曲菏高速公路东西横贯该镇全境。 郑州上元房地产营销策划有限公司 2、自然状况： 该镇地处平原地带，东西最大距离20.25华里，南北最大距离 30.5华里，其中耕地面积 0.8万公顷。主要河流有洙赵新河和太平溜，境内流长 20公里。全镇植被面积覆盖率达 82。 3、人口民族： 全 镇辖 40个行政村， 143个自然村 ， 08年底 家庭 16890户， 5.2万人 （不含流动人口）。人口自然增长率 6 。全镇少数民族有回族、蒙古族、满族、苗族等，总共15个民族，占全镇总人口的 0.02。全镇有张、王、李、赵、邱、刘、梁等 3
5、8个姓氏，其中王姓最多。 一 、区域环境 4、区域强镇： 该镇农村经济总收入名列全区乡镇第一名。 全镇获得的荣誉称号主要有：中国乡镇之星、齐鲁乡镇之星、全国小城镇建设试点镇、全国乡镇企业系统企业管理年活动先进单位、全国最佳经济效益乡镇企业、山东省乡镇企业示范区、山东省先进基层党组织、山东省科普工作先进单位、山东省公安派出所档案工作规范化单位、菏泽地委、行署发展乡镇企业先进单位、菏泽地委、行署创建文明村镇活动先进单位、菏泽地区老龄工作先进集体、菏泽地委、行署计划生育 “ 三为主 ”乡镇、菏泽市明星乡镇企业、菏泽市种植业结构调整先进单位、菏泽市民营经济工作一等奖、菏泽市建设工作先进单位、菏泽市经济
6、小区建设先进单位，菏泽市精神文明建设先进乡镇、菏泽市 110建设先进单位、 菏泽市科技进步先进乡镇、菏泽市信访先进单位、菏泽市妇女工作先进单位、菏泽市殡改工作先进单位等。 郑州上元房地产营销策划有限公司 一 、区域环境 5、人民生活： 1994年，全镇基本实现 “ 三通 ” (户户通电，村村通程控电话、通柏油路 )， 60的农民加入社会保险。由于机械化、电器化的实现，农民劳动强度大大降低。男子作为剩余劳力投入工业和第三产业。2009年，农民人均纯收入 7476元。 6、村镇建设： 1997年获得 “ 全国小城镇建设试点镇 ” ，先后被列为 全国 500家小城镇建设试点镇 、山东省百新工程试点镇
7、和山东省中心镇，是菏泽市牡丹区版图面积最大的乡镇。拓宽了裕成路、 八仙路、中心商业街等乡村公路，拓宽长度 54公里。真正形成了以 327国道为轴线，南有商贸区，北有食品工业区，东有民营工业区，西有行政办公区的城镇建设规模。 郑州上元房地产营销策划有限公司 一 、区域环境 经济发展： 该镇以食品加工业发达著名。 第一产业： 2008年，粮食亩产 448公斤，总产 1988.4万公斤。 第二产业：资源型、加工型向市场外向型经济转移，围绕 “ 三资 ” (合资、合作、独资 ) “ 四大 ” (大调整、大联合、大开放、大开发 )，外引内联，优化产业结构， 逐步形成了以绿色食品加工为龙头，以绿色产品种植
8、为龙身， “ 公司 +农户 ” 协调发展的产业化格局。 第三产业 ：镇驻地规划建设 7.2平方公里的商贸城和五纵五横的食品城和三区一线 (食品工业区、民营工业区、板材工业区及沿经七路长 20公里的民营经济一条线 ) ，在商贸城开发建设了蔬菜、建材、车辆等六大专业批发市场，其中把红萝卜批发市场建成江北第一专业批发市场。至 2000年底，全镇个体工商户达到 2568户， 私营企业 128户，个体运输户 1512户，其中客运户 10 3户； 各类商业、饮食业、服务业等服务网点 289户，第三产业从业人员 3230入，实现总产值 8579万元，创利税 291万元。 特色产业 沙土镇境内有美国、加拿大、
9、日本、台湾、香港等五大合资、独资企业，有四大内资企业，主要以绿色食品加工业为主。这些企业构成了该镇的经济特色，镇内的一、二、三产业大都是围绕九大企业而兴起，以服务于 九大企业 为特色。 郑州上元房地产营销策划有限公司 二、市场消费者调查 为了准确的掌握沙土镇居民的购房心理，为下一步工作提供准确的数据，我公司进行了本次消费者调查。 本次访问主要区域为沙土镇。 本次共调查消费者 347名，其中有效问卷 286份，无效问卷61份。调查个体包括：务农人员 29人，个体户（从事蔬菜种植、批发等） 53人，商户（从事五金、烟酒、餐饮等）78人，事、私企业上班人员（教师、电信、电厂、矿山、家具、食品等） 1
10、26人。 抛去无效问卷，有效问卷经过科学分析，得出以下数据。 郑州上元房地产营销策划有限公司 1、消费者性别组成： 郑州上元房地产营销策划有限公司 消费者性别构成男, 1 89, 66 %女, 9 7, 34%男女上图显示：本次调查男性为 189人，占 66%，女性为 97人，占 34%。 2、受访者年龄组成 受访者年龄组成020406080100系列1系列1 36 89 93 68202 5 263 5 364 5 46岁以上郑州上元房地产营销策划有限公司 2 0 2 513%2 6 3 531%3 6 4 532%4 6 岁以上24%2 0 2 52 6 3 53 6 4 54 6 岁以上
11、右图显示： 20-25岁 36人，占13%， 26-35岁 89人，占 31%， 36-45岁 93人， 占 32%， 46岁以上 69人，占 24%，从受访者年龄构成上看：主要集中在26 45岁之间，占所有受访者的 63%.本次调查中，这一年龄段的受访者购买房子的机率最大；而 46岁以上购买的群体会逐渐减少，主要原因：这一群体的住房已比较稳定，对再购买房子不太感兴趣。 3.受访者职业构成： 职业构成29, 10%, 0%53, 19%, 0%78, 27%, 0%126, 44%务农人员个体户商户事、私企单位郑州上元房地产营销策划有限公司 职业构成020406080100120140系列1系
12、列1 29 53 78 126务农人员 个体户 商户事、私企单位右图显示：受访者包括务农人员 29人， 10%，个体户 53人 19%，商户78人， 27%，事、私企业上班人员 126人， 44%。其中，个体户、商户、事、私企单位购房几率较大，占受访人员 90%。 4、受访者平均月收入： 个人收入52, 18%, 0%87, 30%, 0%79, 28%, 0%42, 15%, 0% 26, 9%1 0 0 0 以下1 0 0 0 1 5 0 01 5 0 0 2 0 0 02 0 0 0 2 5 0 02 5 0 0 以上郑州上元房地产营销策划有限公司 个人收入010203040506070
13、8090100系列1系列1 52 87 79 42 261000以下1000150015002000200025002500以上右图显示：因受访者为区域内中高端层次人员，人均收入高于当地平均收入水平，为购房者主要群体。受访者月收入在 2500以上的有 26人，占总人数的 9%；月收入2000 2500元的有 42人，占总人数的 15%；月收入 1500-2000元的有 10人，占总人数的 28%；月收入 1000-1500元的有 97人，占总人数的 30%；1000元以下的有 52人，占总人数的 18%。 5、受访者家庭平均月收入： 郑州上元房地产营销策划有限公司 右图显示：因区域市场环境为乡
14、镇，家庭收入主要靠夫妻双方或一方，所以家庭收入相对个人收入并没有大幅度上升。受访者月收入在3500以上的有 29人，占总人数的 10%；月收入 2500 3500元的有 55人，占总人数的 19%；月收入 1500-2500元的有134人，占总人数的 47%；月收入 1500元以下的有 68人，占总人数的 24%。 家庭收入68, 24%, 0%134, 47%, 0%55, 19%, 0% 29, 10% 1 5 0 0 以下1 5 0 0 2 5 0 02 5 0 0 3 5 0 03 5 0 0 以上家庭收入020406080100120140160系列1系列1 68 134 55 29
15、1 5 0 0 以下15002500250035003 5 0 0 以上 6、受访者最喜欢的楼层 喜欢楼层0102030405060708090100系列1系列1 79 86 63 24 18 16一层 二层 三层 四层 五层 六层郑州上元房地产营销策划有限公司 喜欢楼层79, 28%86, 30%63, 22%24, 8%18, 6% 16, 6%一层二层三层四层五层六层右图显示：喜欢一层的受访者 79人，占总人数的 28%；二层的受访者 86人，所占比例为 30%；二层的受访者 63人，所占比例为 22%；喜欢第四层、五层、六层的受访者人数 24、18、 16所占比例分别为 8%、6%、 6%。 受访者多喜欢低楼层，属于房地产初端市场。 7、受访者喜欢户型 喜欢户型020406080100120系列1系列1 16 23 65 109 46 12 15两室一厅 两室两厅 三室一厅 三室两厅 四室两厅 复式 别墅郑州上元房地产营销策划有限公司 喜欢户型
