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1、盐城机电职高项目市场可行性评估报告上海策源机构咨询研发中心 2006年11月宝山区海德花园地块市场评估报告宝山区海德花园市场评估报告11.项目立地分析 .21.1 项目概况 .21.1.1 项目主要规划指标 .21.1.2 地理位置 .21.2 周边环境分析 .31.2.1 项目地块现状 .31.2.2 周边环境 .31.3 项目配套设施分析 .41.3.1 交通条件分析 .41.3.2 生活机能分析 .51.4 环境分析总结 .52.宝山区房地产市场分析 .62.1 宝山区房地产市场分析 .62.2 近期量价走势分析 .73.竞争市场特征分析 .83.1 竞争区域公寓市场分析 .83.2 竞
2、争区域别墅市场分析 .123.3 竞争区域社区商业市场分析 .133.4 小户型市场发展简析 .143.5 市场小结 .164. 项目 SWOT 分析 .175. 项目价格建议 .18宝山区海德花园市场评估报告21.项目立地分析1.1 项目概况1.1.1 项目主要规划指标该项目二期经济指标一总用地面积：20,2552；二总建筑面积：18,3586；地上建筑面积：15,1456；（1）住宅总建筑面积：14,0688；小高层住宅：6,1554； 多层住宅：2,9794；底层双联体住宅：1,7390； 底层独立体住宅：3,1950；（2）公共建筑：1,0768；商业面积：1,0221； 公共服务设施
3、：747；三容积率：0.75四绿化率：52.1从二期各项经济指标和拟建物业类型看， 将成为西城区板块中迄今为止首例大规模低密度住宅社区，存有一定的市场空间。1.1.2 地理位置地块位于宝山区西城区东起蕰川路，西至规划路，南至湄浦河，北至杨北路。项目向北可达 A30 郊环，南向可直达外环线连通虹桥国际机场；紧邻 M1 向北延伸段富锦路站，项目所处地理位置较为优越，有利于项目的客源导入。宝山区海德花园市场评估报告31.2 周边环境分析1.2.1 项目地块现状项目一期于 2005 年 8 月 3 日开盘，从现场勘察双拼和部分叠加产品已建成，独立产品尚未动工，剩余未建地块集中了大量农舍和数个仓储物流公
4、司用地未动迁，项目推进速度较为缓慢。从二期地块向四周外望去，南面湄浦河水质不甚理想，难以被利用，以及存有大型集装箱堆场、起重机等比比皆是；地块里面有不少高压线网交错分布，大量农舍群居而建，景观视野和环境十分脏乱。地块东面蕰川路为区域交通主干道，车流量大，出入大量重型集卡，时常造成交通拥堵；轨道交通一号线延伸段的紧张的施工，以及日后通车使用等，这些客观条件的存在极大降低项目的可塑性和楼盘品质。（地块现状）1.2.2 周边环境 地藴川路湄浦河规划路杨北路宝山区海德花园市场评估报告4块以西：有密集高压线网和农民自建用房待拆迁。 地块以南：邻近项目的湄浦河水质一般，难以被利用；有多个大型的集装箱堆场和
5、起重机，视野环境较差，易给今后业主造成严重心里抗性。 地块以东：蕰川路车流量大，轨道交通 M1 延伸段正在施工中，噪音、粉尘、空气污染非常严重，站在二期地块中仍依稀听见车辆、工程建造的噪音。 地块以北：杨北路现有仓储、工厂、农民自建住宅区等交织在一起； 1.3 项目配套设施分析1.3.1 交通条件分析项目周边道路系统：项目周边道路系统：蕰川路 连接市中心区域和外省市的交通大动脉，有数量区域之间的地面公交车通行，由于周边聚集众多工厂和物流公司使得路面上行驶众多集卡、大型货车等上下班高峰时拥堵现象较为突出。杨北路 目前为一条狭窄的泥土小路，仅能满足当地居民出行。郊环线A30 公路北环，西起沪宁高速
6、公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相接，是上海北大门连接江浙地区的交通枢纽。轨道交通：轨道交通：M1 线延伸段现在正在紧张的施工阶段，这条轨道交通线将成为宝山西城区出行的重要交通工具之一，它将极大地增强西部以及市中心地区之间的联系，方便沿线居民的出行，改变目前交通设施匮乏的现状。从 M1 线的建设带动了沿线各区域的大批房地产发展看，有这一成功经验，相信该延伸段的通车将为该地区房地产发展带来新的动力。宝山区海德花园市场评估报告51.3.2 生活机能分析宝山西城区生活配套设施目前主要集中在杨行镇周边，如大型北上海商业广场、水产西路商业街以及医院、学校、农贸市场、银行等大型综合型商服配套设施，
7、能基本满足该地区居民日常生活需求。但项目地处西城区北部，规划建设为政治行政、文化休闲中心，而日常生活配套设施依旧相对匮乏。结合项目自身而言，一期为别墅居住区对于生活配套设施依赖度较弱，而二期小高层和多层住宅户数比重占据总户数的86，他们只能依靠南部杨行镇或东面牡丹江路的成熟生活配套设施，提高了他们的生活成本支出，给普通公寓房销售带来不利。1.4 环境分析总结项目地处宝山西城区东北处，为新型开发生活聚居区，处于建设发展期。生活配套、教育等依托南部杨行地区和东部牡丹江路商圈，完全可支撑该本项目大型别墅生活住宅区的日常生活所需。对于该区域交通不畅的瓶颈问题将被打破，蕰川路北段新建工程于 2006 年
8、 7 月 10 日起开工，M1 延伸段加紧施工，区域间的地面公交体系将逐步跟上，出行难问题在日后将在日后逐步得到改善。目前最突出、阻碍区域发展的是分布着众多仓储物流、钢铁公司以及工业园区以及密集交错分布的高压线网，造成区域环境脏乱、空气污染、噪音嘈杂、交通拥堵、秩序紊乱等，将会在不同程度上影响到区域房地产市场发展，降低居住品质，对居住者心里产生极大抗性。因此，未来该区产业结构布局的调整、环境和交通治理改善对项目操作起到至关重要的影响。宝山区海德花园市场评估报告62.宝山区房地产市场分析2.1 区域历年量价走势分析【 供应放量，需求谨慎，供需逆转；涨幅回落，价格稳步攀升供应放量，需求谨慎，供需逆转；涨幅回落，价格稳步攀升 】从商品房供应看，该区批准预售面积多保持在 200 万左右，由于近两年市府加大“两个一千万工程”的建设，本区又是供应大户，故 2005
