2011年临沂苍山县项目策划报告

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1、临沂苍山县项目 策划报告 弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？ 目 录 1 2 3 4 5 6 开发目标的明确 现状剖析 核心问题构建 项目定位与发展方向 项目形象定位 营销策略 开发目标 n保证项目绝对成功而非风险成功； n“ 三快 ” 战略：快速开发、快速销售、快速回现； n本地块土地开发价值及整体项目价值最大化； n以该项目实现的充足现金流推动企业扩张发展。 销售目标 预计一期住宅全盘均价： 3600-3900元 /平米，计划销售周期为 1年。 客户要求 n如何挖掘更为广泛的客户群，来快速去化项目； n产品组合多元化，要确保与目标客户需求相吻合，在户型面积、总价等方面做出适销对

2、路之产品。 n在控制成本 、 实现快速销售的前提之下 ， 如何创新产品 、 挖掘销售亮点以确保实现开发目标； 约束条件 n项目 2011年上半年完成拆迁工作可达开发条件 ， 上市后一年售罄 。 年均去化量在 7万平米左右 ， 高于市场平均水平 （ 在售项目年均去化量不大于 5万平米 ） 企业背景 n东方家园房产在苍山县开发又一个高端项目 。 东方家园的要求、约束条件及企业背景 弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？ 目 录 1 2 3 4 5 6 开发目标的明确 现状剖析 核心问题构建 项目定位与发展方向 项目形象定位 营销策略 房地产市场 宏观经济 宗地分析及项目评价 苍山县宏观市场

3、环境总体分析 政策因素 经济因素 目前国家对房地产市场主要采取收紧政策，以抑制房价的快速增长。 2010年开始，价格保持平稳情况之下，成交量开始回落。 2008-2010年房地产政策变化 房价走势 刺激政策 收紧政策 国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见 公积金贷款利率下调 10.22新政 资本金比例下调 地方政府出手救市 物业税开征研讨 二套房政策收紧 清查限制土地 公积金政策收紧 二手房营业税二改五 国四条出台 拿地首付上调至 50 国十一条出台 房贷利率 7折 贷款准备金率上调 08-7 09-1 09-7 09-12 10-3 作为鲁南重要的蔬菜生产、加工和贸易基地，依托蔬菜加工、

4、生物工程、蔬菜集散和物流发展起来的工贸业城市 ，工业的发展将大大带动苍山县经济的发展，从而为项目带来更多有效需求及更强的购买力 苍山县区域位置发展分析 苍山县靠近临沂市整体规划中的南北向、东西向发展轴。 苍山县城市性质：鲁南重要的蔬菜生产、加工和贸易基地，依托蔬菜加工、生物工程、蔬菜集散和物流发展起来的工贸业城市 。 伴随临沂的快速发展，将给苍山县带来较好的发展机遇，从而提高当地居民的生活水平和消费能力，也将为房地产市场带来更多的有效购买者。 苍山县城区总体布局结构 项目位于苍山县县城边缘，紧临南外环路；距离老城政治、文化中心较近，但并非规划区域内。项目开发要充分借势，扬长避短。 城市总体布局

5、采取 一山一河三心四区 的城市用地布局结构，完善城南区 (旧城区 )城市综合中心，创造条件开发建设城北、城东城市次中心。 一山：泉山山脉 一河：东泇河 城南区 (旧城区 )：以居住、商贸、金融、文化教育为主； 城北区：以交通、仓储、商贸、文化体育为主； 城东区：以居住、商贸为主； 城西区：工业区及高科技产业区 项目位于城市南部区域，距离老城政治文化中心较近，是项目开发较有利因素 新区政治文化中心 老城区 西部工业区 东部住宅区 泇河景观带 苍山县土地放量分析 从苍山县土地局得知，2009-2010年储备待开发土地总量 220.242亩，共计 15块土地，总建面约48.97万，地块最大容积率都在

6、 2.5以上，主要分布在开发区。 项目的主要竞争地块 2号地块，为住宅用地，位于文峰路北段西侧，总建筑面积 8.911万平米，体量较大。 项目同期市场将涌现约 48.97万商品房供给，项目必须做出特色亮点，在竞争中脱颖而出 本项目地块，在与其他地块相比较看，在规模上占具绝对竞争优势 2号 1.7822公顷容积率 5 7号 0.3884公顷容积率 2.5 3号 0.7289公顷容积率 2.5 1号 1.286公顷容积率 2.5 4号 0.6011公顷容积率 6 5号 0.6241公顷容积率 2.5 9号 0.3041公顷容积率 2.5 8号 1.9939公顷容积率 2.5 6号 0.1992公顷

7、容积率 6 10号 0.2888公顷容积率 5 11号 1.0743公顷容积率 3.5 12号 1.1073公顷容积率 3 13号 1.4289公顷容积率 2.5 14号 2.4331公顷容积率 3.5 15号 0.4425公顷容积率 3 项目在规模、地段方面优势明显，未来市场竞争明显，因此必须抢占市场先机，赢得市场份额 规模方面： 推出 15块地块中，地块面积均小于本项目。本项目具备规模开发优势； 地理位置： 本地块处于城区南部，紧邻城市中心，位置优越。 开发时机： 从开盘时间分析，其他地块均在项目之后上市，未来市场竞争明显。本项目要争取尽早上市，要抢占市场先机，采用短平快的销售策略，快速销

8、售。 苍山县土地市场分析 苍山县宏观市场环境总体分析 政策因素 经济因素 从城市化率分析，苍山县房地产市场进入快速发展时期，每年约有 2万人口的增量。周边人口涌入城区，产生商品房需求并促进城市基础设施的完善。 城市化率 前期 中后期 2010年苍山县城镇化规划达 43% p城市化理论： 一个国家或地区的城市化水平 30-70时，城市房地产将呈现快速发展阶段。 p苍山县房地产市场目前已进入快速发展阶段。 p苍山县规划中城镇化率 10年将提升 10，平均每年增长 1。目前苍山县城市人口 20万，即未来十年每年人口增量约 2万。 城 市 化 集中型 城市化 扩散型 城市化 房 地 产 投 资 向城市

9、中心区集中，房地产开 发应该采取集约型开发方式， 充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊区和周边农村发展 苍山县城市目前正处于集中型城市化发展阶段，房地产市场处于快速发展阶段，市场逐渐走向成熟。 城市化率 2020年苍山县城镇化规划达53.2% 从苍山县 GDP和人均 GDP看，苍山县房地产处于快速发展时期，以数量为主，数量与质量并重 GDP及人均 GDP分析 GDP增速与房地产发展关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4 萎缩 4-5 停滞 5-8 稳定发展 大于 8 快速发展 2009年苍山县人均 GDP15926元，约合 2275美元。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，苍山县房

10、地产市场正处于 快速发展阶段。 人均 GDP与房地产发展关系 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 0-800美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 超速发展 单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 GDP增长率17% 17%14%0%5%10%15%20%2007 2008 2009第三产业所占比例较高，它的发展必将带动房地产业的快速发展，也为房地产发展提供较好的发展环境 三产结构 从 07-09年三产比例看，第一、二产业比重降低，第三产业比重逐渐加大。 从三产结构来看，苍山县是

11、以第二、三产业为主的城市，这两大产业产值占全县生产总值的 80左右。第三产业必将带动房地产业的快速发展，产业结构有进一步优化的内生动力，也为房地产发展提供较好的产业发展环境。 010203040502007 2008 2009第一产业第二产业 第三产业宏观小结 国家对房地产采取收紧政策，抑制房价快速增长。 2010年价格保持平稳，成交量回落。 作为鲁南重要的蔬菜生产、加工和贸易基地，依托蔬菜加工、生物工程、蔬菜集散和物流发展起来的工贸业城市 ，工业的发展将大大带动苍山县经济的发展，从而为项目带来更多有效需求及更强的购买力 项目位于城市南部区域，距离老城政治文化中心较近，是项目开发较有利因素 项

12、目同期市场将涌现约 48.97万商品房供给。项目必须做出特色亮点，在竞争中脱颖而出。 从城市化率分析，每年约有 2万人口的增量。周边人口涌入城区，产生商品房需求并促进城市基础设施的完善。 从苍山县 GDP和人均 GDP看，苍山县房地产处于快速发展时期，目前以数量为主，数量与质量并重。 第三产业所占比例较高，它的发展必将带动房地产业的快速发展，也为房地产发展提供较好的发展环境 苍山县房地产市场分析 市场现状概括 供给市场分析 需求市场分析 供需对比分析 项目位于城区南部与城市中心结合处，区域形象好，配套完善，市民对其认可度较高。 区域分布特点及变动趋势 城区中心 城东区 城西区 城北区 板块特点

13、 传统的政治文化经济中心，市政配套相对完善。 主要居住区，以多层楼房为主。 新兴发展区域，城市重点发展方向，大量楼盘涌现，发展势头强劲。市政配套有待加强。 新建多层、小高层楼盘混杂。 城区边缘， 非城市发展主要方向， 配套尚不完善。 以民房为主，少量楼房。 也是城区发展的未来方向，目前区域市场发展不够成熟，配套欠缺。 以民房、新建楼房为主。 人文特征 以老居民为主，收入及文化层次较多样。 原以城郊居民为主，新建楼盘汇集大量中高端市民 属于苍山县原城区边缘，以老居民为主 属于苍山县新区边缘，以老居民为主 自然环境 老城区环境一般，交通状况以及市政绿化情况均一般 由于新城区开发建设，道路、绿化环境

14、较好，并规划有沿河市政景观。给区域带来一定的吸引力。 区域整体仍是城市郊区形象，景观及道路均较差。 距离目前城市中心不远，但区域整体仍是城市郊区形象，景观及道路均较差。 发展前景 随着旧城改造，该区域前景看好。 发展前景好。崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速。 前景一般。政府对区域投入力度不大。 土地资源较丰富，未来发展前景较好。 板块认知度 较高 高 一般 一般 项目位于城市中心区域，区位优势明显。 市场竞争格局 城东区，城市发展主要方向。景观优势非常明显。 城西区，城市发展方向之一。目前主要是向西南部发展。 城中心。规划中商贸、教育科研中心，配套齐全，是大部分苍山县市民首选购房区域 城北

15、区。城市发展辅助方向，周边配套不完善，缺乏区位竞争优势，居民对区域认可度不高。 调研楼盘概况 金榕苑： 3栋多层 组成 。 1号楼税务局团购 总建筑面积 1.4 万 蓝湖名邸： 25栋多层 总建筑面积 10 万 平安苑： 32栋多层， 1栋小高层总建筑面积 23 万 。 嘉河明珠 :总用地面积约 6723 , 总建筑面积约 43315 , 其中住宅约 25570 ， 商业约 14281。 1栋 21层星级酒店， 2栋 18+1的高层豪宅 世纪福城：一期 建设面积约 4100 ，共 11栋 。总建筑面积 20万 。 开元瑞都： 在售 4栋多层，建筑面积 13000 。总建筑面积 12万 选取标准：以苍山在售项目为选取标准 。 在售楼盘 尾盘楼盘 调研