2011年12月余姚翠湖香堤营销执行策略

《2011年12月余姚翠湖香堤营销执行策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年12月余姚翠湖香堤营销执行策略（135页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、翠湖香堤 营销执行策略 2011年 12月 目 录 当前市场分析 项目解读 一期销售分析 二期销售目标 开盘销售方案 企售推广策略 媒体推广预算 Part1 当前市场分析 在售： 1、君悦国际花园 2、众安悦龙湾 3、一品水岸蓝庭 4、舜大东第 5、阳光威尼斯 6、金色兰庭 待售： 1、舜大和园 2、赛格特东城名苑 3、中江浅水湾 4、太守府 5、东方卢浮郡 6、姚江公馆 7、保利文化商业广场 8、华润五彩城 东环北路 谭家岭路 城东路 四明路 世南东路 新西门路 阳明东路 S213 中山北路 S61 北环西路 星河路 望梅路 金型路 1 2 3 4 5 6 1 4 5 6 7 3 文 2 世

2、南中学 十 人民医院 文 规划小学 文 兰江小学 文 江南新城小学 文 余姚中学 十 黎洲医院 政 余姚市政府 购 购 嘉悦购物广场 十 第三人民医院 文 余姚二中 超市 8 城东片区 城南片区 城北片区 城中片区 4 区域市场供应情况 余姚市场在售项目明细解析 目前城区住宅存量近 14万方。 项目 区域 体量 项目概况 开盘时间 开盘均价 /成交均价 去化量 存量 君悦国际花园 余姚城东新区，金型路南侧，东环北路东侧 40万 15栋 5层多层住宅、 16栋 18 25层高层住宅、两层沿街商业用房、一栋休闲会所及一层地下室车库 2010.11.27 11000元 / 9497元 / 70.2%

3、 5.7万 众安悦龙湾 余姚市区北郊，倚靠北环西路、新建北路 60万 65159 为城市生活综合体 330135 为别墅用地 2011-05-30 35000元 / 34451元 / 57.9% 2.8万 锦绣四明 余梁公路中段 25万 目前在推二期联排及独栋 2009-03-19 10000元 / 18000元 / 88% 1万 阳光威尼斯 余姚城东路东侧，南临姚江，东临余姚剑江 10.5万 纯别墅高档社区，由独栋和联排组成，共有 80套独栋和 36套联排，共计 116套，户型面积在 240-360平米 2010-09-16 25000元 / 20000元 / 68% 1.4万 舜大东第 余

4、姚城东路与金型路交叉口（凤山街道东侧） 3万 四幢 7层带电梯洋房 2011-05-09 14000元 / 14818元 / 43% 1.8万 金色兰庭 余姚谭家岭西路与肖东路交叉口 15万 8幢多层， 1-4#楼共 5层，边套面积90.85 ，中间套面积 88.95 ， 5-8#楼共 6层，边套面积 103.04 ，中间套面积 114.63 2011-06-18 10000元 / 10173元 / 77% 0.9万 项目 区域 体量 项目概况 产品 预计开盘时间 工程进度 舜大和园 城东金型路与城东路交叉口，东临万丰路 7.8万 三幢高层住宅，南侧为两幢对称布置的 24层住宅，北侧为一幢 3

5、1层住宅，一幢商务酒店，北侧沿街二层为商业裙房 高层 预计今年底开盘 地上 3层 (2011-09-15) 赛格特东城名苑 城东新区，金型路南侧，东环北路东侧及月梅路西侧 17.9万 十二至十八层的高层住宅为主体 高层 预计今年 11月底开盘 现已造到地上 14层 太守府 城中北滨江路和中山路交叉口 3.5万 沿街高层 5栋，西面和北面为别墅，独立 +联排 高层、别墅 预计明年初开盘 打桩 东方卢浮郡 城东新区，金型路北侧，东环北路东侧 15万 四幢 11层小高层、 14幢 17层高层 小高层、高层 预计今年底开盘 地上 3层 (2011-09-15) 姚江公馆 城南四明东路北侧 6.9万 两

6、幢点式 18层住宅和一幢板式13层住宅，东面和北面为 5幢 7层住宅，南面临四明东路为 1-2层商铺 高层、小高层 预计年底开盘 地下打桩 (2011-09-15) 中江浅水湾 城北中塑城会展中心南侧 15.5万 15幢 22层高层组成 高层 预计年底开盘 地下室建设 金色兰庭 城南谭家岭西路与肖东路交叉口 10万 推出 19-22#楼高层住宅，面积90-140 高层 预计 11月份开盘 地上层建设 (2011-09-15) 华润五彩城 城东金型路与城东路交叉口 20万 商业 +住宅 高层 预计明年底开盘 拍地 (2011-09-20) 待售项目明细解析 整个住宅市场明年底前推量或将逼近 10

7、0万方 ，主要集中在城东。 余姚最近新开楼盘销售分析 楼盘名称 悦龙湾 东城名苑 君悦国际花园三期 2 项目地址 余姚市新建路与北环西路交叉口西侧 余姚市望梅路以南，望湖路以 北 余姚市城区兵马司路东、金型路南 开发公司 余姚众安房地产开发有限公司 余姚市赛格特经济技术开发有 限公司 宁波中宇房地产开发有限公司 开盘时间 2011年 10月 2011年 11月 23日 2011年 3月 17日 总推房源 131套 （现推 69套独栋， 62套联排） 474套 528套 当前可售住宅面积 79553.68 48233.10 37278.90 成交套数 约 32套（独栋 20套，联排 12套） 约

8、 20套 215套（含团购定金客户） 现有优惠 定金 300万， 9.6折 定金 5万，一次性 9.2折，按揭9.5折 一次性 100元每平米，按揭 50元每平米 网上已备案 2套 预定 1套 148套 客户群分析 大多数改善、居住为主，塑料城、模 具城居多 刚性需求为主 刚性需求为主，冲着团购活动优惠 团购活动 11.24 表单价上优惠 2000元每平米，成交均价 8700 活动结果 成交约 67套，还未签约 新政出台市场观望成交量急剧下跌 各种促销活动推出成交量小幅回升 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 降价阶段 量升价跌 局部回暖 市场看空者继续观望 价格下降到部分客户的

9、预期成交回暖 局部促销 局部降价 全面促销 全面降价 首次探底 再次探底 价格探底 2011.10 2011.11 2012.3 2011.7 2011.3 2月底宁波新政落地 个别促销 市场小结： 限购等一系列政策出来后，整个成交量较为低迷，去化缓慢，客户观望浓厚，成交放缓，整个余姚市区 11月仅成交 36套，仅有的成交也是集中在中小户型，作为首置和首改的客户居多，市区高层 11000元 / ，多层 12000元 / ，高端别墅项目均价接近 3万，各个乡镇价格差异较大，与市区价格有较大差距。 高端楼盘例如除了诺丁山郡 8.5折近期有销售外，舜大东第大户型、阳光威尼斯、君悦国际叠拼等近期基本上

10、是没有去化， 10.23新推楼盘东城名苑，开盘当天推出 474套住宅，当天仅成交 10套不到，说明市场进入寒冬，这也对我们的项目推出面临非常大挑战。 市场的价格线开始松动，个别在售楼盘开始降价，如君悦国际花园近期活动为团购价优惠 2000元 /平方米，许多在售楼盘也存在一定的议价空间。 Part2 项目解读 开发商 宏坤地产 地理位置 四明湖南侧靠近梁弄镇中心 总占 /总建 4.2万方； 5.8万方 容积率 1.38 用地性质 住宅 建筑形态 低层 总户数 总共 168 户 二期可推 独栋 4套、双拼 8套、联排 49套，叠拼 34套 【 项目解读 -相关数据 】 最佳的稀缺资源别墅 -依山傍

11、水，湖光绝色，尽收眼底 余姚市区 【 项目解读 -核心卖点 】 翠湖香堤 规划： 5万方纯西班牙风情艺墅，组团与院落完美融合 产品：小而精致，稀缺的生态景观型全别墅社区、院落、露台、地下空间、人车分流、舒适空间 园林：一轴多点，丰富多样的景观资源空间 配套：多功能物业中心 最纯粹的西班牙风情艺墅 给您不一样的生活风情 20分钟风景如画的车程 , 我爱在来回的路上了 交通便利，距离余姚市区仅有十几公里，二十 分钟风景如画的车程。 出则繁华 ,入则静谧 ,离尘不离城 近 40米 宽梁弄大溪正在改造 沿溪超 7000多平米 的绿化景观带正在打造；银杏林、慢跑道 3.6-3.9米 超高半地下室，全姚城

12、唯一 近 20平方公里 四明湖，群山环抱、湖水清澈、鱼虾肥美 -这里拥有宁波最宁静的湖畔、群山， 那是您的后花园，每天呼引天然氧气余姚不乏高端的洋房，缺少的是有生活气息会呼吸的洋房！ 超市 菜场 学校 银行 步行街 邮局 翠湖香堤 500M 完备且稀缺的城镇级中心生活配套 （其他远郊别墅的最大硬伤） 千年古镇唯一全心打造之高端住宅 为此镇增添一道亮丽的风景，站在家里，湖山、小镇是风景，站在家外，翠湖香堤就是风景！ 全国品牌物业 中奥物业全程管理，提升项目物业的附加值。 星级物业贴身服务，让您买得放心，住得安心 该公司在华东区域先后成功接管了“戈雅公寓”、“南岸花城”、“青枫墅园”、“观邸国际”

13、、“奥林花园”、“ 凯旋明天”、 “诺丁山郡”、“阳光威尼斯 ”等 30多项高档住宅。 全程“战略式”顾问服务 “心贴心”一站式交楼服务 “领航式”日常管理服务 项目解读 -户型分析 户型面积及配比 产品类别 面积 (平方米 ) 户数 所占比例 (按套数 ) 独栋 386395 4 4% 双拼 245255 8 8% 联排 206245 59 32% 叠拼 161165 34 56% 独栋户型卖点分析： 1、超大独立地下室，自由分割，精彩空间。 2、朗阔厅堂，源自生活的境界。 3、全亮间设计，合理布局，阳光的味道在这里蔓延。 4、一房一卫，彰显您的尊贵。 5、露台，是我看世界的角度。 6、高度

14、，是我对生活的态度。 独栋户型解析 双拼户型卖点分析： 1、私密性玄关。 2、景观餐厅，鸟语花香入餐。 3、超豪华客厅，尽显奢华品位。 4、三卧室设计，布局合理，利用率高。 5、集书房、走入式衣柜、卫生间于一体的超豪华型主卧，大尺度空间，匹配主人尊崇地位。 6、客卧带独立卫生间，突显主人待客之道。 双拼户型解析 联排户型卖点分析： 1、超大地下室。工作室、工具间、修理间、车库等一应俱全。 2、入户独立庭院，四季闻香，尽显高贵生活。 3、大面宽超豪华客厅，彰显主人气派。 4、独立餐厅紧邻敞开式厨房，干湿分离。 5、隐蔽式客卫，私密性极佳。 6、近 30平米超阔主卧，带景观阳台，尽显主人品位生活。 联排户型解析 叠拼户型卖点分析： 1、阳光厨房，紧邻餐厅，通透性极佳。 2、带露台阔绰客厅，尽显风的自由。 3、一线湖景书房，视野开阔，湖光山色尽收眼底。 4、主卧带主卫、衣帽间，私密性极佳 5、带景观阳台的次卧，清风花香入梦。 6、楼上楼下动静分离。 叠拼户型解析 项目解读 -竞品楼盘 开发商： 上虞永和旅游开发有限公司 项目