《2010年9月苏州城铁新城商业项目市场调研及定位报告-博思堂》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年9月苏州城铁新城商业项目市场调研及定位报告-博思堂（142页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、博思堂 商业事业部 2010年 9月 城铁新城商业项目市场调研及定位报告 谨呈：苏州新浒投资发展有限公司 PART.1-宏观环境分析 PART.3-商业裙楼市场调研及建议 PART.4-写字楼市场调研及建议 PART.5-项目经济测算 报告 1级目录 PART.2-项目立地条件分析 PART.1-宏观环境分析 报告 2级目录 2. 宏观政策与商业地产分析 1. 宏观经济与商业地产分析 苏州2004-2009年GDP变化及其增长率3450 4 0 2 6 . 5 24 8 2 0 . 2 65701670177401 7 . 6 0 %1 5 . 3 0 % 1 5 . 5 0 % 16%1 2
2、 . 5 0 %1 1 . 0 0 %02000400060008000100002004 2005 2006 2007 2008 20090 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P ( 亿元) G D P 增长率2009年全国各城市GDP排名（亿元）149011186691138245 7740750065285137 5099 49920200040006000800010000120001400016000上海市 北京市 广州市 深圳市 苏州市 天津市 重庆市 青岛市 杭州市 无锡市2 0 0 4 - 2 0 0 9
3、年苏州人均可支配收入变化1445116276185322126023867263201 6 . 9 0 %1 2 . 6 0 %1 3 . 9 0 % 1 4 . 7 0 %1 2 . 3 0 %1 0 . 3 0 %0500010000150002000025000300002004 2005 2006 2007 2008 20090 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长率2009年人 均可支配收入比较2632022000171750 5000 10000 15000 20000 25000
4、 30000苏州市长三角水平全国水平在经济前 10甲城市，在长三角城市就占 4个，而长三角城市以高科技产业为主导，沪宁沿线城市高科技企业占约占 50%，在高铁的推动下，长三角城市的商务活动必然会越来越频繁，对于写字楼办公、酒店等商业充满了机会。另外，科技类的城市必然是移民较明显的城市，人口及消费力、消费理念都是遥遥领先，商业地产的发展一般会处于领先水平。 苏州 GDP以 16-25%的增长势头，在经济快速发展的带动下，居民人均可支配收入已大大超过长三角城市的平均水平，这是这些年来推动苏州商业地产发展的重要原因。 1. 宏观环境分析 之宏观经济与商业地产分析 飞速发展的经济成就商业地产的辉煌 3
5、月 17日，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 3月 18日，国资委要求 78家不以房地产为主业的央企退出房地产业 4月 14日，二套房首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍，首套 90平方米以上不得低于 30% 4月 19日，住建部：严格管理商品房预售制度 4月 21日，二套住房认定以实际套数为标准，以家庭为单位 5月 2日，存款准备率上调 0.5个百分点，冻结 3000亿资金 5月 15日，购买首套住房大于 90平米的，最低首付款上升为房价的 30%，二套房首付款上升为房价款的 50%，三套房首付款也大幅增加，贷款利率为标准利率的 1.1倍。 5月 17日
6、，发展过快的一线城市三套房不放贷 5月 19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布 关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知 ，从下月 1日起实施。其中明确，在本月 31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。 6月 3日，国税总局公布 关于加强土地增值税征管工作的通知 ，对土地增值税预征率设定了下限。 宏观政策概要： 2. 宏观环境分析 之宏观政策与商业地产分析 宏观政策解读： 近期出台的一系列房产和金融政策调控力度大、影响周期长、措施狠和准，大有 “ 宁可错杀一千，不可放过一个 ” 之意，政策将会持续很长一段时间。 本轮政策剑指住宅高房价，对住宅市场的投资
7、和投机打压沉重。 此轮调控中，商业地产投资的显现相对优势，贷款成本与二套房相当的同时，还为住宅市场上部分不具备贷款资格的投资者提供可能。再加上相对高的租金回报、抗风险能力和巨大的物业升值潜力，以及政府的大力支持，不动产投资转向商业地产正成为一种趋势，因此小户型的酒店式公寓以及办公物业将会得到市场的青睐。 市场成交呈现量跌价滞之势，买得上就赚得到的日子一去不再，价值成为投资考虑的关键因素，促使投资性产品在市场上相对受到欢迎。 北京出文禁止酒店类用地项目分层、分单元出售，这将是酒店用地项目市场政策收紧规范的信号，促使酒店类公寓的购买客群更加集中，主要集中于基金公司、投资公司等。 2. 宏观环境分析
8、 之宏观政策与商业地产分析 宏观政策为商业地产的发展锦上添花 2 0 0 9 年6 月- 2 0 1 0 年6 月月度成交套数变化0200040006000800010000- 1 0 0 . 0 0 %- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %住宅成交套数 非住宅类成交套数 住宅升幅 非住宅升幅住宅成交套数 6975 7912 5808 7678 7753 6907 8341 2170 1406 5080 6401 1499 2030非住宅
9、类成交套数 1539 1916 2160 1483 1469 2055 3046 1173 851 1102 2047 865 1791住宅升幅 - 2 0 . 2 9 1 3 . 4 3 - 2 6 . 5 9 3 2 . 2 0 0 . 9 8 % - 1 0 . 9 1 2 0 . 7 6 - 7 4 . 0 0 - 3 5 . 2 0 2 6 1 . 3 1 26% - 7 6 . 5 8 4 2 . 0 9非住宅升幅 - 2 4 . 6 2 2 4 . 5 0 1 2 . 7 3 - 3 1 . 3 4 - 0 . 9 4 3 9 . 8 9 4 8 . 2 2 - 6 1 . 4
10、9 - 2 7 . 4 5 2 9 . 4 9 8 5 . 7 5 - 5 7 . 7 4 1 0 7 . 0 52009年 6 月7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2010年 1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月从政策实施前后的房产交易情况来看 ， 商业与住宅的交易量在 5-6月大大地拉近了差距 。 新的市场形势下 ，商业销售普遍看好 （ 如汇金新地 6月 15日开盘截止到 6月 31日 ， 商铺仅剩下 2间 （ 30-50 底铺 ， 32席 ） ， 亿象城开盘当天 ， 成交 1000组客户 ， 销售推出总房源的 70%以上 ） 。 市场印证了在宏观调控的严峻形势下
11、 ， 商业成为地产 “ 香饽饽 ” 本案正迎利好东风 。 商业地产成交量： 2. 宏观环境分析 之宏观政策与商业地产分析 政策雷厉风行之下，商业地产投资市场明显走俏 长三角经济活跃，全国前 10甲经济强市，占据 4个，随着城市 一体化经济的发展，城市商务活动越来越频繁； 长三角科技产业约 50%，城市知识化、信息化水平高，商务办公、商务消费日趋增多； 作为知识型城市之一，消费力强大的苏州居民将会推动苏州的商业向高水准发展； 宏观政策的实施，为商业地产锦上添花，商业地产开发正处于大好时机。 经济的快速发展，城铁的营运，宏观政策的推行，本案正处于东风大好的宏观背景之下。 宏观环境分析结论 PART
12、.1-项目立地条件分析 1. 项目规划指标分析 报告 2级目录 3. 项目四至情况分析 4. 项目周边规划分析 2. 项目区位交通分析 土地性质 商业 基地面积 25625.45 总建筑面积 81660 建筑密度 42 容积率 3.18 绿地率 35 1. 项目立地条件分析 之项目规划指标分析 裙楼 +写字楼 裙楼 +酒店 3层商业体 项目属于城铁新城的首期开发，规划彰显商业地标气势 项目是集裙楼商业、酒店、办公为一体的复合型商业，经过开发商的前期规划与酒店商家的接洽，本项目的开发大方向已基本确立。目前要解决的问题是裙楼商业如何定位，如何布局，写字楼如何定位，如何分割。 站前广场 火车站 2.
13、 项目立地条件分析 之项目区位交通分析 项目地处 “ 枢纽站旁、新城核心 ” ，未来人流爆棚。 城铁新城 （高铁站） 项目位于沪宁高铁新区站站前广场，未来这里将形成 “ 高铁，轨道 3号线，无锡机场 ” 一体交织的爆棚人流。 此外，整个新城将规划 10万中高收入的居民，本案所处地将成为新城的 CBD核心区。 项目目前设有有 34、 36、 329、335公交首末站，基本是穿越金阊新城，通往市区，站前北面设有出租车停靠站，另外有地下通道通往站前以西的主干道。 3. 项目立地条件分析 之项目四至情况分析 东面 南面 北面 西面 本案 东面： 紧临交通主干道城际路（牌楼路），对面 是大型动迁小区新浒
14、花园； 西面： 为新区高铁站公交首末站，对面是铁路及 在建的交通主干道； 南面： 紧靠浒莲路、小河，对面是规划中的大型 商业； 北面： 与站前广场连为一体，对面是规划中的商 业项目。 项目未来 “ 四面有人气，两面有商气 ” ，商业优势得天独厚。 4. 项目立地条件分析 之项目所处区域规划分析 大型商业 站前商业 大型商业 本案 高铁站 城铁新城 缔造一座城，导入 “ 十万 ” 人 整个新城规划为集枢纽、商业、商务、居住功能于一体的大型综合区，实属为新区再造一座城，未来，这里不但拥有庞大的车站人流，更有约 10万余人的中高收入的社区居民。 4. 项目条件分析 之项目所处区域规划分析 城铁新城，
15、引发品牌零售纷争，商业地产新贵蓄势待发 目前区域内已有 “ 大润发 ” 、 “ 华润万家 ” 两大零售巨头，从现状来看，华润万家的竞争力在大润发之下，大润发不但可以拦截浒关以西“ 通安片区 ” 的客流，也可吸引浒关老镇的居民，跨过华润万家到大润发消费。 对于大润发： 未来一旦有卖场前 3甲入驻新城，大润发只能是能拦截通安片区的客流，京杭运河以东的客流势必被强悍对手瓜分。因此大润发有在新城内开设浒关 2店的可能。 对于华润万家： 本身是一个较为强悍的卖场品牌，但浒关店现有的物业设施落后，规模及停车都不足，导致竞争力低下，未来，如新城内有优质的卖场物业，华润万家势必搬迁的举动。 对于其它零售商： 未来约 20多万素质较优的消费群构成了一个庞大的稳定消费市场，对于家电卖场、大型百货店，从商家选址的角度来看，基本能满足开店要求。 对于商业地产： 在消费和大型零售店的驱动下，包罗万象的购物中心正蓄势待发。 4. 项目条件分析 之项目所处区域规划分析 枢纽商业区，商务 /旅游客住宿和企业商务办公的理想场所 （ 1）酒店： 项目地处高铁枢纽，客流量大，随着片区商业的开发，这里对于旅客住宿十分便捷，能满足旅客吃、住、玩的一站式需求。 （ 2）办公： 随着片区商业的规划，这里不仅交通方面，
