房地产建安营改增政策精讲及应对

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1、房地产建安业 营改增实务操作与应对 房地产建安业 营改增实务操作与应对 林佳良 沁园春沁园春营改增营改增 “总理号召，财政持剑，税总操刀。望九州内 外，税事纷扰；大师小侠，争论滔滔。吃住娱 行，物产金融，五一之后依增缴。须学会，看 进销账票，不能混淆。日日枕戈待旦，显税务 干部真情操。惜营业税，雾散香消，征管大法， 业已过老。一代天骄，所得税君，独领数载尽 妖娆。俱往矣，数可爱公仆，还看今朝。” 讲授内容 2 2 4 4 1 1 3 3 基础知识基础知识 发票管理发票管理 增值税基础知识增值税基础知识 营改增营改增 1.营增区别营增区别 2.分类管理分类管理 3.征税范围征税范围 4.计税方法

2、计税方法 5.抵扣方法抵扣方法 6.税额计算税额计算 7.纳税地点纳税地点 8.征收管理征收管理 项目营业税增值税 计税原理 及特点 每增加一次流转，全额 缴纳一次营业税，存在 重复纳税。实行价内 税。 对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价 值征税，实行价外税。基本消除重复纳税，有利 于服务业内部专业化管理。 计税基础不同营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入 应纳税额计算 应纳税额营业额税 率 应纳税额=销项税额-进项税额=销售额*税率-可 抵成本费用*税率-可抵设备投资*税率 税率 一般较低（3、5 等） 高（17%、13%、11%、6%） 进项税不涉及 “以票控税”

3、，取得增值税专用发票，并在规定 时间内（180天）认证后，可以抵扣。 发票开具不区分普票、专票 增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增 值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系 统开具。 征管特点简单、易行 增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。 虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发 票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值 税专用发票等行为需承担刑事责任。 区别一般纳税人小规模纳税人 认定标准年销售额50万元、80万元、500万元 计税方法一般计税方法简易计税方法 率 税率17%、13%、11%、 6%、0 征收率3%、5% 使用发票 增值税专用发票 增值税普通发票 增值税普通

4、发票 （可申请代开专票） 账务处理计征复杂、征管严格简单、易行 2.增值税纳税人分类与管理 【解读】： 年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累 计应征增值税销售额，含减、免税销售额、发生境外应税行为 销售额以及按规定已从销售额中差额扣除的部分。应税行为年 销售额连续不超过 12 个月应税行为营业额合计（ 1+3） 两个特殊规定 （一）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 （二）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小 规模纳税人纳税。另外，兼有销售货物、提供加工修理修配劳 务以及应税行为，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户 也可选择按照小规模纳税人

5、纳税。 2.增值税纳税人分类与管理 1.1.除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不 得再转为小规模纳税人。得再转为小规模纳税人。 2.2.对符合小规模纳税人标准的企业，账簿健全，能准确核算并对符合小规模纳税人标准的企业，账簿健全，能准确核算并 提供进项税额、销项税额，并能按规定报送有关税务资料，经提供进项税额、销项税额，并能按规定报送有关税务资料，经 企业申请、主管税务机关可将其认定为一般纳税人。企业申请、主管税务机关可将其认定为一般纳税人。 3.3.符合一般纳税人条件的纳税人，符合一般纳税人条件的纳税人， 应当向主管税务机关申

6、请应当向主管税务机关申请资资 格登记格登记， 未申请办理一般纳税人资格登记手续的，未申请办理一般纳税人资格登记手续的，应按销售额应按销售额 依照增值税税率计算应纳税额，依照增值税税率计算应纳税额， 不得抵扣进项税额，不得抵扣进项税额， 也不得也不得 使用增值税专用发票（使用增值税专用发票（ 含税控机动车销售统一发票）含税控机动车销售统一发票） 2.增值税纳税人分类与管理 根据根据国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项 的公告的公告（国家税务总局公告（国家税务总局公告20152015年第年第1818号）规定，号）规定，自自20152015

7、 年年4 4月月1 1日起，增值税一般纳税人实行登记制，日起，增值税一般纳税人实行登记制，纳税人 只需要向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格 登记表，符合条件的即可登记为一般纳税人。 2.增值税纳税人分类与管理 变“ 资格认定” 为“ 资格登记” 营改增试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后，营改增试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后， 发生发生 增值税偷税、增值税偷税、 骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的，骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的， 主管税务机关可以对其实行不少于主管税务机关可以对其实行不少于 6 个月的纳税辅导期管理。个月的纳税辅导期管理。 有关辅导期管理

8、的具体要求，有关辅导期管理的具体要求， 按按 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发的通知（的通知（ 国税发国税发 2010 40 号）号） 。 2.增值税纳税人分类与管理 1、一般纳税人进行增值税纳税申报时，要求同时对当月开 具的增值税发票信息进行抄税（即用IC卡向主管税务机关 抄报开票信息），主管税务机关将对纳税人申报的销项税 额数据和IC卡抄报数据进行比对。 2、对于取得的进项税额，纳税人需在规定期限内进行专 用发票认证，并在认证通过当月抵扣，未通过认证、比对 的，不得作为进项税额进行抵扣。主管税务机关也将对认 证数据和进项税额申报数据进行比对。 3、需要特别注意的是：增值税专用发票、

9、海关进口增值税 专用缴款书都必须在发票开具之日起180天内认证（比 对）、抵扣。 2.增值税纳税人分类与管理 一般计税方法一般计税方法税率税率 一一 销销 售售 或或 进进 口口 货货 物物 （一）销售或进口（二）以外的货物17% （二）销售或进口下列货物： 1.粮食、食用植物油； 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品； 3.图书、报纸、杂志； 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜； 5.国务院规定的其他货物 5.1农产品； 5.2 音像制品 5.3 电子出版物 5.4 二甲醚 13% 二二 出口货物、国务院另有规定的除外。 0 三三 提供加工、修理修配劳务

10、17% 营营 改改 增增 （一）销售服务，除第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外6% （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产， 转让土地使用权 11% （三）提供有形动产租赁服务（三）提供有形动产租赁服务17% （四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部 和国家税务总局另行规定。和国家税务总局另行规定。 0 简易计税方法简易计税方法征收率征收率 一一小规模纳税人，财政部和国家税务总局另有规定的除外3% 二二 一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易方法 (财税20099号

11、第二条第（三）项，财税201457号修正) 1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。 2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰 （不含粘土实心砖、瓦）。 4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织 制成的生物制品。 5.自来水。 6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 3% 三三 一般纳税人的自来水公司销售自来水 (财税20099号第二条第（四）项，财税201457号修正) 3% 营营 改改 增增 不动产不动产（建筑物、构筑物）（建筑物、构筑物）老项目销售、租赁老项目销售、租赁5% 建筑安

12、装（老项目、新项目中的清包工、甲供材）、高速公路车辆通行费建筑安装（老项目、新项目中的清包工、甲供材）、高速公路车辆通行费3% 免征建筑材料免征建筑材料 一一 对销售下列自产货物实行免征增值税政策： (财税2008156号第一条第四项) 生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的特定建材产品。 特定建材产品，是指砖（不含烧结普通砖）、砌块、陶粒、墙板、管材、 混凝土、砂浆、道路井盖、道路护栏、防火材料、耐火材料、保温材料、矿 （岩）棉。 二二 对销售自产的以建（构）筑废物、煤矸石为原料生产的建筑砂石骨料建筑砂石骨料 免征免征增值税。(财税2011115号第一条) 生产原料中建（构）筑废物、煤矸石的比

13、重不低于90%。 其中以建（构）筑废物为原料生产的建筑砂石骨料应符合混凝土用再生 粗骨料（GB/T 25177-2010）和混凝土和砂浆用再生细骨料（GB/T 25176-2010）的技术要求；以煤矸石为原料生产的建筑砂石骨料应符合建 筑用砂（GB/T 14684-2001）和建筑用卵石碎石（GB/T 14685-2001） 的技术要求。 备注备注 免征增值税的货物或应税劳务和服务，只能开具增值税普通发票，不能开具增 值税专用发票。 应纳税额营业额税率 包括应纳税额包括应纳税额价内税价内税 营 业 税 不含应纳税额不含应纳税额价外税价外税 应纳税额 销售额征收率 简 易 方 法 应纳税额销项税

14、额进项税额 不含销项税额不含销项税额价外税价外税 销项税额 销售额税率 一 般 方 法 =应交营业税3万 营业税税率3% 例：提供建筑业劳务，取得工程收入款项100万元。 不含税 100（1+11%）=90.09 销项税额： 90.09*11%=9.91 收入 90.09 增值税 9.91 不含税 100（1+3%）=97.09 销项税额： 97.09*3%=2.91 收入 97.09 增值税 2.91 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额当期进项税额不足抵扣， 其不足部分可以结转下期继续抵扣 扣缴义务人应扣缴税额= 接受方支付的价款（1+税率）税率 一般计税 方法 简易计税方法应

15、纳税额=销售额征收率（3%） 涉及业务涉及业务增值税扣税凭证增值税扣税凭证抵扣额抵扣额 境内增值税业务境内增值税业务 1.1.增值税专用发票（含增值税专用发票（含 税控机动车销售统税控机动车销售统 一发票）一发票） 增值税额 【先认证先认证，后抵扣后抵扣】 进口业务进口业务 2.2.海关进口增值税专用海关进口增值税专用 缴款书缴款书 增值税额 【先比对先比对，后抵扣后抵扣】 购进农产品购进农产品 3.3.农产品收购发票或者农产品收购发票或者 销售发票销售发票 进项税额=买价 扣除率（13%） 接受境外单位或接受境外单位或 者个人提供的应者个人提供的应 税服务税服务 4.4.税收完税凭证（税收税

16、收完税凭证（税收 缴款书、缴款书、 税收完税税收完税 证明）证明） 增值税额 我国现行增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证 的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的， 应当具备书面合同、 付款证明和境外单 位的对账单或者发票。 资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税 项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照 下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额 （当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目 销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进 项税额进行清算。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增 值税征收管理暂行办法（税总公