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1、招标要求一、招标项目1、项目内容：平阴县职业中等专业学校物业管理服务。2、项目概况：平阴县职业中等专业学校，位于锦东新区，建筑面积约7万平方米。3、招标范围：安全保卫、卫生保洁、绿化、后勤维修、宿舍管理等。4、物业管理服务时间：一年。服务期满后，视服务情况甲乙双方经协商可以续签合同。二、对投标人的其他要求 1、投标人须具有国家相关主管部门颁发的物业管理三级（含三级）及以上资质证书。 2、物业公司要有雄厚的资金保障，并有一定的资金筹措能力；物业公司机构健全，有一支较高素质的专业队伍；公司要具有先进思想、先进理念和先进的管理模式。3、要求设置驻学校项目部，在合同期内负责对所有涉及合同范围内的事项进
2、行专业管理，主动接受学校监督，服从学校领导，通过有效的管理，为学校提供优质服务，努力为学校营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的学习生活环境。考虑到学校工作的特殊性，物业公司要统筹安排、科学调度，安排足够的人员上班，确保物业质量。4、除完成规定范围内的工作，还要及时完成学校和领导安排的其他或临时性工作。5、对人员要求：项目经理、业务主管及员工在合同期内不得随意更换，如需更换须经业主同意。要保持员工队伍的稳定性，员工更换全年不得超过30%，否则扣除履约保证金。6、各种人员上岗前必须进行培训。7、服装要求：所有物业人员上岗时必须统一着装，根据季节更换夏、冬装，着装干净整洁。8、办公费用自理。三、
3、各岗位人员的配置及要求：（一）秩序维护员（含保安主管1名：学历高中以上，工作经历2年以上）,报价文件中须提供证明材料。年龄结构及要求：（1）主管：具有三年以上安保主管工作经历，接受过公安机关专项培训，并持有上岗证且具备相应的业务素质及管理能力，高中以上学历，年龄不超过40岁，身体健康，无前科。报价文件中须提供证明材料。（2）秩序维护员（退伍军人比例要达到40%，需提供相应退伍证明），无前科，身体健康，高中学历，年龄50岁以下。保安员须具备中华人民共和国保安员证持证上岗,持证比例5人。报价文件中须提供证明材料。（二）保洁保洁主管：具有三年以上的主管保洁的工作经历，具备相应的业务素质及管理能力；具
4、有高中及以上的学历；无前科，身体健康。报价文件中须提供证明材料。（三）工程技术人员水暖工、电工、木工工程技术人员年龄及要求：工程人员：无前科，身体健康，年龄在45岁下；木工、电工必须具备相关岗位证书。报价文件中须提供证明材料。（四）绿化养护人员（1）绿化主管：中专、中技及以上学历；三年以上相关工作经历。报价文件中须提供证明材料。（2）绿化人员：身体健康。（五）公寓管理人员人员年龄及要求：年龄55以下，身体健康，作风正派无前科，有爱心和责任心，具备管理学生宿舍的相关能力及沟通能力。四、卫生保洁（一）保洁范围1、办公楼、图书楼、培训楼。每栋楼的楼内区域：楼内走廊、楼梯、楼道等公共区域，卫生间、洗手
5、间，生活垃圾及垃圾桶，大厅地面及摆设，玻璃及玻璃门，防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱，指示牌、告示牌、饮水机、消防等其他设施（不含玻璃幕墙）。2、理实一体综合楼。楼内所有楼梯所属立体空间的一切设施、五楼报告厅外所有空间及设施、一楼门厅楼道及其卫生间，以上空间含墙面、玻璃、门窗、设施等。3、办公楼的会议室、接待室、党员活动卫生打扫及其物品摆放。4、楼外公共区域：包括所有道路、花坛、绿地、垃圾箱、石凳、楼外厕所等公共区域。以学生打扫为主，保洁人员监管，如学生打扫不到位，由物业来清扫保洁。（二）保洁的总体要求：1、保持环境整洁优美、清新怡人。2、楼内保洁区域要达到“手到之处无尘埃，闻到之处无异味，
6、眼到之处无碍观瞻”的要求。3、对于楼内、楼外所有保洁区域及卫生间、垃圾箱要有定期消毒方案。要有对所有保洁区域除“四害”实施方案。学校每年两次定期消杀，药品及所需设备费用由学校提供，物业公司需配合学校实施工作。（1）保洁楼宇的公共区域楼梯台阶、地面、踢脚线及楼宇周围地面：干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾；楼道内无长明灯、水嘴无长流水现象；大厅地面：无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾；玻璃门、窗：光亮干净、无积尘、无印渍；墙面、台面、灯座、宣传标示栏、附属设施及外围墙面：光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍；不锈钢扶手、栏杆、挡板：无积尘、光洁、明亮；空间：空气流通、清新；公共区域垃圾筒及烟灰缸：清
7、洁光亮、无污渍、烟灰及垃圾不超过容器的2/3；天花板清洁：无积尘、无蜘蛛网；照明清洁：灯管无积尘、灯盖、灯罩明亮清洁；走廊墙面、挂物及木质装饰材料：无积尘、无污垢；走廊内无自行车及其他堆放物品；（2）卫生间门、窗、墙面、天花板：干净、整洁、明亮无积尘、污迹；室内地面、空间：无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味；便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通；不锈钢水龙头、落水管：光洁、明亮；手纸篓、垃圾筒：日产日清；地漏：排水畅通。（3）物业管理室、仓库门、窗台、窗柜、桌椅：干净整洁、无积尘；墙面、墙角、踢脚线、窗帘、椅子、天花板：干净整洁、无积尘、无污渍、无蜘蛛
8、网；地面：干净整洁、无积尘、无污渍；灯具、电扇：干净整洁、无积尘、无污渍；室内空间：空气流通、清新。（4）校园内日常保洁环境卫生打扫以学生为主。在学生上课、学生离校、节假日期间，由物业保洁人员负责清理打扫；保持道路、楼宇周围花砖地面、体育场地环境整洁，清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等，卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍、无异味，无明显泥沙、污垢；室内外公共场地的消杀 (除四害)、消毒；路牌、标识、指示牌：干净、无积尘、无污渍，建筑物内外无乱写、乱画、乱粘贴、无残标，公共设施、牌匾、路灯等定期擦拭，保持清洁；捡拾绿化带内外垃圾：目视无枯叶、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物；清
9、洁照明设施、标牌：无积尘、无污迹、透明度好；垃圾箱、垃圾筒：箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、发现有异味及时处理，周围地面无杂物、污渍；五、学生公寓的管理（一）管理范围：男生公寓、女生公寓及临时学生公寓（二）总体要求：学生公寓楼物业管理人员的配备，必须按照女生公寓楼配备女管理人员，男生公寓楼配备男管理人员。物业管理员要坚守岗位，坚持值班制度和交接班制度，记录详实，物业管理区域内无刑事案件、外盗事件；公寓内部的安全保卫、安全设施和措施，消防管理，治安环境，以及学生的文明习惯行为教育和学生管理等；每天按照要求对学生宿舍进行卫生、内务、物品摆放、纪律进行检查并做
10、好相关记录； 配合学生管理部门，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育；做好学生公寓出入和内部安全保卫工作，严格出入登记制度和准入制度，保证学生的人身和财产安全。禁止非因公异性进入学生公寓，因公异性须持学校有关部门证明并登记后方可进公寓。认真管理本楼内家具设施，无缺损，无丢失；督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。协调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿舍的调整工作。根据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素；协助学校开展文化体育娱乐活动及宿舍文化建设等活动；对公寓内的设施设备的出现的问题要及时上报，确保水电暖卫等基础设施正常使用；做好并指导和教育学生做好日
11、常防火，防盗和安全用电及节水节电，严禁私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和使用大功率电器，严肃查处违反安全用电规定的现象。每天检查用电防火安全，保证无火警火灾事故。六、安全保卫（一）职责范围：1、全面负责学校门卫管理和防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护学校的稳定，及时发现和消除安全隐患。2、搞好学校重大活动的安全警戒与秩序保障；配合做好重大事件的政治保卫工作。配合招标人每学期至少一次的消防疏散演练和突发事件处理演练。3、配合学校突发事件的处置、灾害预防、火灾扑救，发现和制止暴力事件，随时准备提供紧急救助。4、校园门口安全保卫。（二）总体要求1、依照学校规定与管理要求，结合学校安全保卫工作的
12、实际情况，制订切实可行的校园安全保卫工作整体方案，开展专业化安全防范业务。2、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校财产、人员不受侵害，维护正常秩序；全年无责任事故和责任案件发生，师生员工有安全感，对学校保安服务满意率在90%以上。3、秩序维护员队伍要稳定，人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报保卫科备案。秩序维护员队伍要年轻化，队员年龄要在50岁以下，无违法犯罪记录。4、门卫值班秩序维护员要文明执勤，言语规范，认真负责；办公场所卫生整洁，物品摆放整齐有序；着装规范整齐统一。负责学校两个大门和校园24小时值班，做好交接班和值班记录；各种检查记录齐全，档案完备。实行日常来客
13、登记制度，对外来人员、车辆要进行检查、登记，同时要征得被访者同意后，来访者方可进入学校，严防闲杂人员进入学校。根据学生管理的有关规定，学生外出须持有班主任开具的请假外出证明，并做好记录及请假材料的保存工作。做好学生上学、放学的秩序维护工作，防止发生打架、斗殴等恶性事件，确保学生的人身安全。对学校进行夜间巡查，落实好巡查的线路、区域、重点、次数，在巡查过程发现问题及时报告，妥善解决。要做好监控设施的观看，及时发现意外情况并做出妥善处置。七、工程技术维修（一）维修维护范围：1、维修范围：全校范围内各楼房水电管理；变配电室值班、维护；灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、大小便器的给排水等。2
14、、维护范围：每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统、供热系统；全校范围内水电暖线路维修。（二）总体要求：1、确保学校的正常供水、供电、供暖。全校范围内水电暖线路及其他维修工作；2、考虑到学校的特殊性，除上述当值班人员编排外，物业公司应具有雄厚的技术力量优势，实行技术、人员资源共享，对学校内重大的设备维修、突发事件处理给予有效技术支持和人员支援，确保各系统设备正常运行。3、维修员工3名，平均年龄不高于45岁，电工 1 名，水工 1 名，木工 1 名；电工必须持“电工技能证”上岗,木工必须具备相关岗位证书。报价文件中须提供证明材料。八、绿化（一）养护管理项目1、校园内（
15、含校外绿化带）花草树木的修剪、整形、浇灌。2、校园内所有草坪的修剪、病虫害防治、清除杂草杂物等。3、校园内零星苗木、草坪的补植。4、绿化带内的垃圾、乱石清理及土地整平。5、绿化大棚养护管理（共三个）。（二）养护管理技术要求：1、乙方必须配备适合学校绿化美化养护要求的技术、管理人员，须设一名常住学校的项目经理，每天不少于工作人员3名。2、所有乔木、亚乔木要求全冠移植、现场疏枝。苗木种植当年成活率要求达到95以上。3、草坪生长茂盛，修剪及时，按季节要求浇水灌溉，不旱不涝，发现杂草及时清除。4、绿化带内无建筑垃圾，无乱石杂草，土地需平整无洼陷。5、越冬前做好各类绿化苗木的越冬防护工作，如：采取浇水、涂白、喷药等措施。6、行道树栽后要求浇水至少三次，树体要求缠草绳，树木抹漆和包扎薄膜防护，必要时做树干支撑及其他防护工作。（三）其他事项 1、乙方应严格服从甲方管理，确保养护人员到位，尽职尽责、根据甲方的建议辞退不合格的养护人员。2、乙方工作人员所发生的一切意外伤害自行承担，与甲方无任何关系。3、乙方自备浇灌、运输、打药、修剪设备和工具。九、物业管理物资装备配置方案1、
