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1、高通智库 。 战略观察加 景下一一楼市观望仅能短期持续【政策分析及行业发展趋势45 个城市可查询土地重复抵押银行借道信用证“松多平安保障房投资谨慎一一预期收益率8%一9%公积金条例修改重启一一 支持保障 设或可管理防止房地产等资产价格过快上涨国信中心建议住房限购政策升级为中长期政策【宏观经济】央行年内第地次加息2央票发行利外汇局: 国际收支将保持较大顺差【区域市场动态分析】北京楼市降价住宅项目增多上周北京楼市成交量同比下降六成看北京别坚预计开盘数增多上海商品住宅成交量连续三周增加房成交整体现量价齐升调一一人均建面增0.6 平积极调整产品结 化深圳上周新房周成交439 套一一创春节后新低杭州华元
2、房产将推专场房交会一一推出各种优惠措施清明小长假南京楼市认购量同比g3 月重庆商品房成交面积同3 月成都主城区商品房成交量【土地市场动态】 图=- =- -=略。 G商通智库 房地产策略研究简报 一季度大中城市住宅用地供应和地价下跌 1国土部2011 年部门预算住房保障支出1. 82 亿 11台区与长江三峡集团签署战略合作协议 113 月上海土地成交动迁安置房用地面积占53. 2% 二广州规范集体房产登记为集体土地流转做准备 芭广州白狼潭经济圈未来两年将储地309 公顷 12深圳2010 年落实保障房用地60 公顷一一完成计划161% 12武汉市2011 年计划供应土地总 本 亩 13武汉东湖
3、新增建设用地规划指标13. 13【地产金融】 14长实首只人民币信托基金(REITs) 获批 14盛高置地发行2 亿美元、年息13. 5%债券 14雅居乐发行5 亿美元48%可换股债券 14香格里拉拟发5 亿美元可转债 15【行业重大事件】 上江苏鼓励开发商建公租房一一租期内贴息、期满可重新入市 15【房企竞争情报】 15万科3 月销售金额93. 3 亿 旺中铁调整结构一2011 年重点发展房地产 16南国置业，商业地产有望吸纳更多资金 16瑞安建业拟增加房地产业务、淡出水泥业 17【业界观点】 天中信建投: 从宏观角度看待日本地震海啸对中国的影响 7【养老地产】 现路劲地产将联手日本马森集团
4、开发养老房 芭厦门翔安老人康复保健中心项目签约一一拟投资4.5 亿美元 18长沙康乃志国际老年生活示范城推盘 19美国宕智老年公寓集团考察中国养老市场 1 高通知 房地产策略研究简报 【高通智库。 战略观察】加息背景下一一楼市观望仅能短期持续央行4月5日对称加息0. 25个百分点。这是自2010年10月以来，央行第4 次加息;: 2011年以来第二次加息。一年期贷款利率累积上调1个百分点。在 3 月份 CPI 数据公布之前，实施加息，显示政府收缩货币政策来管理流动性和通胀预期的决心。不过，对于当前紧缩政策，市场预期下半年货币政策将呈现“稳定”，原因在于: 1、目前的紧缩政策已使增长出现放缓的势
5、头，2、加息将增加全社会国定资产投资的成本，因此有强大的力量在维持低利率和借助信贷配发展。3、今年CPI呈现“前高后低”局面。如果2011年货币政策呈现 后稳”的局面的判断成立，则可以成为当前理解一些房企老板仍能“坐的住”的原因但即便如此，紧缩货币政策也只是“过半程”，可预期2011年在负利下，仍将加息1-2次。 动性和全球货币宽松的环境下，准备金挛仍将上调。由此，即便未来货币紧缩政策的力度和频率有所降低，但与房地产行业定向紧缩结合，楼市将难承受之重; 也许当前楼市中房企的观望情绪最多能在二季度持续，甚至说5月可能是分化明显的从加息对房地产的直接影响看，房地产行业的有息负债率、利息保障倍数，直
6、观看房企承受无碍。但房企资金 获取量，已在民间融资的高成本中体现。而最核心的是限购令导致需求萎缩，而商业银行也房地产的态度首套按揭皆取消利息优惠) ;房地产需求在加息通道下，将进一步加剧市场资金回流的减少。总结当前房企应对，主要聚焦在以下几种1.，”下基层，抓销售”一一类似1季度销售完成相对良好的万科等。2，“跨区域，找新兴市场”一一进入限购影响小的三四线城市。3. “调结构”一一通过产品结构调整，应对市场调整。例如在商业地产投资氛围热络下，加大商业资产销售的富力4.，“集体转型商业地产”一一以第一、二梯队的房企最具有代表性，开发复合地产保持长久竞争力，增持商业地产项目，避开调控重灾区。5.
7、“积极参建保障房，要融资额度”一 以房地产上市公司最具代表性，寻求再融资的政策支持。或者集团性房企，寻求更大信贷额度6. “多渠道，广储粮”一一以具备境外融资渠道的房企最关 ，债券融资为主。或以信托融资为代表。“返回目录 am gaotongchina com 3高通知 房地产策略研究简报 【政策分析及行业发展趋势】105 个城市可查询土地重复抵押国土部地籍司有关负责人近日表示，从 4 月开始，105 个重点城市只需登录银行国土信息查询系统，就可知道这些城市中哪些企业用士地在银行做了重复抵押。要查询土地的抵押记录，原则不超过两个工作日。这位负责人透露，2000 年以来，我国土地抵押贷款占银行放
8、贷的比重越来越大，每年以 40%左右的速度增加，涉及虚假土地抵押骗贷案件也越来越多，给银行造成了巨大的压力和不小的损失银行国土信息查询系统是基于互联网的土地登记信息查询系统，包，插“一个平台、两个客户端”。该系统推广应用的范围包括: 目前进行城市地价动态监测的 105 个重点城市，及其所辖区 (县) 的国土资源部门，以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构 (含分支机构) 。 返回目录)银行借道信用证“松绑”信贷信贷从紧局面未改，一些银行开始“借道” 信用证业务“松绑”贷款压力。从上海多家股份制银行获悉，由于信用证业务既不占用贷款规模,不受限于存货比，所占用的风险资产权重还相对较
9、少，目前已经成为了部分银行今年着力拓展的业务。部分银行人士透露，有不少房地产企业都通过这个办法曲线获得资金。一些房地产企业通过购买钢材、铜等原材灯 实信用证只是银行通过表外业务放贷的一个缩影，信用证业务外，其他表外业务还包括银行承兑汇票和保函。某股份制银行上报给央行的 2011 年信贷投: 为 3000 亿元，但实际准备投放 5000 亿元，实际增加近 70! 部分增量就是通过表内表外置换，然后根据监管要求和市场情况进行表内外转移。目前整体表外资产存量占表内贷款 30%左: 无论是商业银行汇票签发量、信托公司新发行产品规模，还是银行发行的理财产品数量，均达到历史同期(2010 第一季度) 高位
10、。 (返回目录)平安保障房投资谨慎一一预期收益率8%一9%对于平安来说，不动产领域存在广阔的投资空间，在保障房方面平安期待投资收益能够达到 8%-9%，但是并不容易。平安资产管理董事长陈德贤日前表示，平安如要投资保障房，不仅仅是在国内一线城市， 城市也要综合考量，投资收益会进行一个全面的平衡，在和地方政府合作方面，地方政府的偿债能力以及城市资 高通知 房地产策略研究简报 本的发展潜力，人口增长速度都会有考虑。“保险资金投资保障房也可以用股权形式去操作，但是对于保险资金本身来说，我个人还是比较希望能全网定的收益， 银行从地方融资平台退出，现在保险资金要进入，肯定会更加谨慎。陈德贤还透露，今年的债
11、券利率已达 5. 强，险资大额协议存款利率也达到 5. 6%。较高的无风险投资收益率，加上多数保障房投资收益率无法达到 8%-9%，这意味着平安暂时不会大规模介入保障房。 返回目录)公积金条例修改重启一一 支持保障房建设或可合法化3 月开始，住建部、发改委、财政部、审计署等多部门组成调研组， 就 全各全管理条例 的实施和修订深入湖北、湖南等多省开展调研。财政部综合司副司长陈怡芳在调研座谈会上表示，现行的住房公积多管理条例) 已经多年未修订，存在诸多束端。此次调研，主要是为了充分征求社会和地方政府的建议，为条例的 修订提供参考依据。 此外，“公积金与保障房关系”也是此次调研的一个重点。此前，关于
12、公积金支持保障房建设是否合法的问题一直争议很多，而条例修改则可能将其“合法化”。 返回目录)央行: 加强宏观审慎管理防止房地产等资产价格过快上涨中国大民银行调查统计司课题组在最新一期中国金融上撰文指出，应采取综合措施加强宏观审慎管理，使得金融杠杆率保持在一个合理审慎水平，防止房地产等资产价格过快上涨而强化一般消费价格上涨的预期。历次通胀治理教训表明，在通胀治理上，要保持合理的政策力度，提高政策的前瞻性，稳定农产品价格以及加强宏观审慎管理，防止资产价格过快上涨。实证研究表明，房地产等资产价格上涨在刺激得期经济增长的同时，最终会推动物价水平上升，从另一个角度讲，资产价格过快上涨会加剧公众对物价上涨
13、的预期。 (返回目录)国信中心建议住房限购政策升级为中长期政策心经济预测部报告认为，住房限购政策应升级为中长期性政策，至少在 5-10 年内维持不变。同时限购政策应当在全国范围内逐步推行，有效地将投机需求挤出房地产市场。报告认为，目前我国商品房价格依然没有明显松动，房地产市场只是已经进入了新一轮观望阶段。之所以出现“越调越涨”的楼市局面，其主要原 在于政策内容本身，而是在于政策未能得以持之以恒地执行。 更加注重住房的消费属性，限制其投资属性，而限购政策中长期化将在很大程度上有利于实现该目标。 返回目录 am gaotongchina com 5高通知 房地产策略研究简报 【宏观经济】央行年内第
14、二次加息25 个基点央行 5 日晚间宣布，自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0. 25 个百分点。一年期存贷款利率将分别达到 3. 25%和 6. 31%。升息显示政府希望继续通过收缩货币政策来管理流动性和通胀预期。4 月 7 日，国家发改委副主任彭森表示，随着姓尾因素在下半年逐源减少直至消失，以及政府一系列调控措施见效，今年我国的价格形势有望呈现“前高、中稳、后低”的局面。返回目录)央票发行利率继续高于一年期定存4月 7 日 央行发行 600 亿元一年期央票，参考收益率为 3. 3058%，同时发行 160 亿元 3 月
15、期央票，参考收益率为 2. 9168%。发行利率分别较上周上升 11 个和 12 个基点。 本次上调央票发行利率，使得一年期央票利率继续高于一年期定存利率。平安证券固定收益部研究主管石舌认为，此次利率上调体现央行主动引导利率水平上升的意图,并非主要是考虑提高回笼量的意图。“加息预期可能因此而上升，但并不意味着流动性将收紧”，预计近期流动性继续保持宽松状态，长期收益率可能小幅上升后再下降，整体不会有大幅变化，下半月上调准备金率的可能性依然很大。返回目录外汇局: 国际收支将保持较大顺差外汇局发布的 2010 年中国国际收支报告中指出，2011 年我国国际收支将保持较大顺差格局，下一阶段外汇管理部门
16、将继续严厉打击“热钱”等违法违规资金流入。外汇局国际收支分析小组分析，国际收支保持较大顺差一方面是由于全球经济持续复苏，国际贸易和投资活动将稳步回升。其次，我国经济将在世界范围内保持相对较高增速，继续吸引外资流入。根据 IMF 预测，2011 年发达经济体和新兴市场经济体将分别增长 2. 5%和 6. 8，而我国经济增速将超过 9%。再者，我国与主要发达国家宏观政策出现分化，利差、汇差等因素可能使得套利资金净流入增加。最后，受国内宏观调控力度加大和境外融资成本较低等因素影响，境内企业境外融资活动可能趋于活跃。央行官员 4 月 6 日表示，今年流动性过剩局面难以缓解，央行对冲外汇占款和公开市场到
17、期量的压力加大。前期货币超发造成较大通胀压力，通胀形势不容乐观，今年货币信贷调控形势依然严峻。中国需要关注国外主要央行货币政策取向的变化。 (返回目录) am- gaotongchina com 6高通知 房地产策略研究简报 【区域市场动态分析】北京楼市降价住宅项目增多北京楼市近期降价住宅项目逐渐增多。北京 232 个在售住宅项目中，泪涨价项目 21 个，环比下降 46. 2%， 降价项目 17 个，环比增加 143%:有 186 住宅项目价格停涨。月北训降价住宅项目占在售住宅项目比例为 7. 6%，环比上涨4.6个百分点; 涨价项目占比 9. 和，环比减少6. 3 个百分在17 个降价住宅项
18、目中，均价最高降幅为 2200 元/平方米，最高下降比率为 11. 11%， 此外还有 4 项目下降额度达 2000 元/平方米。从区域上看，房山、海淀领跌，降价项目数分别为4 个和3 个。昌平、大兴、丰台降价项目分别都为 2个，朝阳、通州顺义、崇文均有1 个项目降价。 返回目录)上周北京楼市成交量同比下降六成房住宅总成交 1455 套，现房住宅成交量为 174 套，交量为 2806 套，一周内楼市总成交量比去年同期锐减约后。在清明假期期间，北京期房住宅成交量为320 套，现房住宅签约量为35 套，三手房签约套数仅为 128 套。合计仅 481 套，同比 2010 年同期的小长假成交量下调了
19、72. 8%。在严峻的调控政策下, 部分有迫切购房需求的购房者开始走出观望并出手购房。部分改善型购房者为了重获购房资格, 纷纷调低旧房报价，以求尽快出手旧房。中小户型房源价格的松动, 同时也满足了首次置业者对中小户型房源的 求。 (返回目录)4 月北京别墅预计开表数增多和月，北京别墅市场预计将有 10 个项目开盘，和 3 月开盘个数相比增加 3 个。新开盘别墅主要集中在海淀、顺义、昌平、大兴四个区域。在京西南板块，不少别墅项目也在积极准备推出新房源。位于京西南的天狼湖一期项目天狼湖。人金海岸持续热销，新推出的别研组团天狼湖。金峪谷 5 月份即将入市。华银地产北京公司总经理王玉玲认为，北京周边区
20、域别野市场相对稳定。同时随着河北正在制定环首都绿色经济围规划，天丽湖小镇已经实现和北京同城化的无颖对接，包括区号 010 的对接以及医保的同城化，因此项目的上升空间较大。与此同时，近期北京的限购政策再度为周边楼市点了一把火。4 月3日，位于涿州的慢城 26 岛举行了项目品鉴活动，并推出 79 栋别墅。该项目有关人士表示，限购对于北京周边楼市无疑是个巨大利好，仅从来电和来访客户数量的增加就可窥一班。 返回目录) am gaotongchina com 了高通知 房地产策略研究简报 上海商品住宅成交量连续三周增加上周 (3 月 28 日-4 月 3 日) ，上海有 5 个项目推出共计 29.01
21、万平方米的新房源，较前周 40.8 万平方米的供应量有所下滑，但连续数周的充足供应仍使成交量大幅上扬至 18 万平方米，再创春节以来新高，较前周增加 73%。由于上周成交楼盘主要集中在中外环，成交均价也回落至20175 元/平方米，环比下跌 9%。上海商品住宅成交量自 3 月中旬以来持续走高，增幅不断上涨，连续 3 周的增幅分别为 22%、51%和 73%。上周，全市商品住宅成交前十的项目共计签约 9. 37 万平方米，在全市总成交中占比达 50. 95%。近期住宅楼盘成交相对集中，新近开盘的项目大部分以小户型或低价盘为主，迎合了前期积压已久的刚性购房需求，加上购房者对交通配套的重视，使得楼盘
22、成交越发集中在少数交通便利的热门楼盘 六市场环境下，较低的入市价和较高的性价比仍然是开发商获得较快去化的王牌。返回目录)3 月上浊 房成交整体现量价齐升2011 年 3 月份上海全市共有 1. 3 万套二手房成交，环比提升 63. 1%，同比仍下降 25. 9%，处于 2010 年 1. 29 万套的月均成交水平之上。成交价格则结束了连续三月的下跌，环比提升 6. 4%，达到 1.54 万元/平米。从区域来看，中心城区的二手房成交回升速度明显快于远郊板块，其中黄浦、长宁 3 月成交套数环比 2 月分别大涨 194. 44%和 108. 78%，静安的涨幅也在八成以上。而远郊区县中，除了嘉定涨幅
23、靠前外，青浦、松江、奉贤等区均小于全市平均增幅。业内普遍认为，市场在经历频繁调控后适应能力大幅上升，在经历 2月的观望和政策消化后，部分购买力开始入市，但市场仍处于观望期中。(返回目录)上海改善型二套房认定标准微调一一人均建面增0. 6 平4月 7 日， 上海市公积金管理中心在其网站发布关于调整购买改善型第二套住房建筑面积认定标准的通知称，即日起将对上海市改善型第二套住房公积金贷款认定标准作相应调整，即购买改善型第二套住房人均建筑面积标准为低于 34.6 平方米(含 34.6 平方米) 。通知自发布之日起施行。据上海市公积金管理中心某位负责人介绍，此项调整前，上海市关于 善型二套房认定标准为“
24、人均建筑面积低于 34 平方米”，调整后比调整前增加了 0.6 平方米。该负责人称，此次调整属于常规性的调整，并不能说明二套房认定的放松。 【返回目录 am gaotongchina com 8高通知 房地产策略研究简报 广东开发商谈楼市调控一一积极调整产品结构适应变化4 月 7 日， 中信、合生、富力、恒大、越秀、碍桂园、万科、新世界、熙和、星河湾 10 家开发商的高管代表在广州香格里拉大酒店举行会议，畅谈对楼市调控的看法。富力地产副总裁朱荣试认为: 政策调控将成为未来市场的一种常态，现有开发企业的生命力已经非常强大，能够承受政策的调整，并且市场的购买能力早已经超出了企业、政府的预期。越秀地
25、产执行董事梁由潘更直接表示，开发商会根据大气候的变化去“顺势而为”。仅有合生创展广 总经理邱文提及: 希望政府多用市场的手段来调控，少用行政手段来调控。万科广州公司副总经理陈前文指出，调控之后市场呈现出卖方市场买方市场转 象，而公司捕所到刚性需求将在限购的影响下青睐一些“紧次”型产品，而这将是万科近期推出的主打产品。新世界地产华南区域总监梁国强也透露了集团在产品结构调整方面的计划，以适应变化中的市场环境。而富力地产、越秀地产等企业，则选择主打商业地产来缓燃眉之急。据悉，两家公司在广州都存留了大量商业物业，资产规模高达几十亿。朱荣试称: “这些是十几年来公司在广州开发攒下的家底，清理清理发现 也
26、有二三十个亿，而且近期排出来的市场反应也不错。” 返回目录)深圳上周新房周成交439 套一一创春节后新低上周，深圳新房成交 439 套，环比下降 16. 54g。这一数据也创下春 节后深圳楼市新低。上周，盐田新房成交量环比多 2 套，其他各区成交量均有不同程度的下降，罗湖成交 8 套，环比下降 38. 46%， 福田成交 7套，环比下降 12. 50%;， 南山成交 64 套，环比下降 4. 48%; 龙岗成交 234套，环比下降 19. 31%; 宝安成交 111 套，环比下降 17. 78%。上周新房成交均价 19141. 47 元 / 平方米，环比微涨 1. 54%。从各区看，南山和宝安
27、的成交均价出现上涨，南山上涨8. 77%，宝安上涨11. 51%;其他各区成交均价则出现下跌，其中，罗湖下跌达 24. 54%。 (返回目录)杭州华元房产将推专场房交会一 推出各种优惠措施杭州以“存就抵”、送车位、送家电、减总价等各种名义打折促销的楼盘已经多达 60 多个，其中优惠幅度最大的楼盘，达到总价减 45 万元。4 月 9 日，华元房产西溪专场房交会持续两天，华元房产旗下美林公馆、玉榕庄、爱丁郡、蒙卡岸、天狂堡等十个项目亮相并推出优惠。华元房产无论在优惠楼盘的数量还是优惠力度上，都达到空前的折扣幅度一一“存抵”优惠活动，比如美林公馆，存 10 万元抵 50 万元(限10 套); 爱丁郡
28、存 5 万元抵 15 万元(限 10 套) ，天负堡总价 300 万元以上的房源“存 5 万元最高可抵 50 万元”(限 5 套) 。 (返回目录 am gaotongchina com 9高通知 房地产策略研究简报 清明小长假南京楼市认购量同比降3 成清明小长假三天南京楼市销量平平，期间全市共认购商品住宅 368套，认购量比去年同期的 510 套减少近三成。业内人士表示，南京楼市在此期间的表现其实比数据上的还要差。“小长假第一天，宁南的金地自在城开盘推出了 300 多套新房，结果认购了 240 套，如果将这一家楼盘的认购数量扣除的话，全市近百家在售楼盘在三天里只卖了 100 来套房子。”据不
29、完全统计，4 月南京全市将有二三十家楼盘出新，一年一度的房地产展销会也将在 4 月下旬召开，参展楼盘超过 50 家，有六成房源价在每平方米 1.5 万以下，被业内称为“刚需移”。 (返回目录)3 月重庆商品房成交面积同比下降35%3 月，重庆主城区商品房总成交 13623 套、119. 22 万平方米，环比分别上扬 76. 42%、83. 72%; 成交均价 6858 元/呈，环比上扬 10. 52%;新办预售许可证项目体量累计 208. 2 万平方米，环比上扬 362. 67%。受2 月份传统春节和新政影响，虽然 3 月成交量环比有所回升，但同比 2010 年 3 月成交面积和成交量分别下滑
30、 35%和 39%。主城区整体成交仍然处于低位运行，成交量仅相当于 2010 年第一次调控后楼市成交量。近几周数据基本保持在 3000 套以下运行，楼市成交黯淡。在当前高端市场受抑制的情况下，别墅、洋房等需求量较少，开发商推出货量相对较少，很多项目延缓开发或处于半停工状态，中低端高品质楼盘当前受到刚性需求的追捧，市场供应量充足，各项目也希望尽快推出自己的货源。 (返回目录3 月成都主城区商品房成交量全面下滑3 月，成都主城区商品住宅供应小幅放量，供应套数为7018 套，供应面积约为 57 万平方米，环比分别上升 235. 31%和 232. 96%。当月，成都主城区各行政区商品住宅成交量全线下
31、滑，共成交商品住宅 3174 套，成交面积约为 34 万平方米，环比分别下滑 68. 63%和66. 01%。成交量最高的仍是高新区，成交 1507 套，环比下滑 46. 8%;下滑最多的是青羊区，成交套数为 400 套，环比下滑 82. 1%。同时，4 月6 日，成都市城乡房产管理局和发改委联合印发了关于进一步加强商品住房价格监管的通知。 通知明确商品住房价格实行申报备案管理，商品住房的申报价格一经确定，不得上调。通知规定，申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”，而申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价; 售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。商品住房的申报价格一经确定，不得上调，实际成交价格不得高于申报价格，现场公示价格应当与网上公布的相应申报价格一致。 返回目录) www gantongchina com 10
