《2010年1125养老专题上实城开-朱家角项目前期策划阶段性汇报方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年1125养老专题上实城开-朱家角项目前期策划阶段性汇报方案（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,上实城开/ 上海青浦,此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制,克而瑞（中国）/上海事业部,CRIC CHINA/201011Phase1-FINreport,朱家角项目公寓物业发展专题汇报,缘起 对打造养老公寓的一些思考,三个判断和两个观点,判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市场需求潜力巨大！,养生需求日益旺盛，健康投资不断增加； 中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快； 421家庭催生老年住宅的产生和发展； 上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。,根据胡润2010年至尚优品中国千万富豪品牌报告 中，我们了解，全世界的富豪们都十分关注健康的
2、生活方式。,CRIC观点/三个判断,在上海，亚健康人群不断增长。特别是上海的高收入人群，健康状况十分严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“日历年龄”10年左右。,据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大敌。而根据最新的中国城市健康状况大调查的数据显示，中国589个城市中的亚健康人群已达76%。,数据来源：世界卫生组织、中国城市健康状况大调查,养生需求日益旺盛，健康投资不断增加。,中国老龄化人口发展趋势,世界老龄化人口发展趋势,亿人,亿人,早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。
3、目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态,目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。 摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告,世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。,421家庭催生老年住宅的产生和发展。,爷爷、奶
4、奶、外公、外婆 爸爸、妈妈 宝宝,-家庭,三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足； 老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台 分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变； 国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。,早期,现在,未来,上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的路线，国外流行的健康型养老社区仍不多见。,判断二：优地利，区域定位和资源与养生养老地产居住需求相契合！,CRIC观点/
5、三个判断,交通发展带加强了朱家角对周边客源的吸纳能力。,30分钟即可到达虹桥枢纽，大虹桥枢纽规划落地，带动朱家角地区联动发展。成为服务长三角地区的大型综合交通枢纽。 虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。 枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成三横二纵布局结构，其中20号线终点停靠东方绿洲。,M20,朱家角具备发展养生养老地产的自然资源和配套规划。,5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流； 上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出； 出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。,判断三：携人和，
6、以养生生活方式为主流的客群支付和消费日益增多！,CRIC观点/三个判断,5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活方式成为潮流。,工作制度的改变为人们提供了享受长假的可能 近些年来，我国的休闲假期也不断加长，居民基本与欧美发达国家居民一样享受同样多的节假日数（114天）。 居民寿命延长客观上增加了休闲时间 社会保险制度、福利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的发展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年基本处于休闲的状态中，用于休闲消费的支出。,在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%
7、，休闲度假和户外运动则占了70%以上的份额。 随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加。,我国公民一生中有1/3还多的光阴将在闲暇中度过，这些为我国的度假休闲地产的发展提供了时间保证。,玩得高兴又有益身心的休闲度假需求模式成为消费主流。,养老需求,养生需求,无需求,中老年高端客户是最具潜力和可行性的客户，他们越来越关注健康和生活品质。,上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出,严重老龄化是上海目前面临的最严峻挑战，已接近世界人口老龄化最高的
8、国家水平（如日本和瑞典），比全国接近高一倍。专家预测，到2030年上海老年人口将达到500-600万的峰值。,生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，55-65岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们是社会的中坚力量，经历实力较为雄厚，并不渴求财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。,出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。,基于以上三点判断， 对于本项目公寓客户和产品的发展， 我们提出两个观点,第一：“鸡蛋不能放在一个篮子里”。,CRIC观点/观点一,主观上，公
9、寓类客户不能完全依赖区域内升级需求消化；导入外围客户是必然，也是差异化竞争的必要动作。,客观上，朱家角郊区区位特质、板块水乡环境等因素，有开发养生、养老主题社区的有利条件。,占据半壁江山的公寓类物业，客户群注定不能单一。,为什么要有养老客群？,第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。,抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。,5+2度假,养生,改善,投资,养老,总主题？,CRIC观点/观点二,这次，我们着重分析解决三个问题,18,CRIC观点,1、本案的养老客户地图和图像？ 2、 如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？ 3、 他们需要什么样的产品和配套？,PART 1 公寓物业的客户筛选,1
10、,养老客户分类及筛选,老年型阶段,年轻型阶段,长寿型阶段,55-70岁 这类型老人老人生活能够自理，社区需要有基本配套给老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到社区的各服务机构参加活动。,70-80岁 这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施。室内设计要转为无障碍设计，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器要增设扶手携动，地板防滑要再次加固，增设专门的家政服务人员为此类老人提供日常必须服务。,80岁以上 这类型老人需要特别护理，住宅除具备上面两个阶段住宅设计的大部分功能外，还需要增设治疗、护理、康复以及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理
11、人员留下足够的护理空间，要设有同整栋楼安全警报系统相连的紧急呼救措施，以应付突发情况。总之，需要服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能得到全方位的护理。,从老年客群细分的需求出发，结合社区调性，建议只选择以高知识、高收入阶层的，具有稳定经济来源的55-70年龄段，年轻型老人为项目主力养老客群。,1,项目公寓物业的客户定位细分,发展初期,发展成熟期,社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家养生的度假地。,根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以养生的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念实现养生和养老功能的重叠，但养生的概念强于养老。,时间轴,理念特点
12、,核心诉求,客户占比,时间轴,社区发展成型，是上海乃至长三角地区的退休人士向往的养老生活居所。,前期养生概念成功植入带来大量客户，辅以市场引导，主打以养老的需求诉求点为线索，在功能配套上更多植入养老概念，实现养生向养老功能的过度，但养生概念并不消失。,1,项目公寓物业的客群构成比例及演变,养生,养老,1,具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”是老年社区的发展趋势。,功能 需求,生活休闲功能,居住功能,文化娱乐功能,服务功能,商业功能,其他功能,注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要,提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共间 提供老人增进友谊、交流的空间 提供老人追求进
13、步、提升自我的空间 提供老人渴望年轻，享受童真的空间,24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理,保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等,满足基本的购物、日用品采够等需求,满足到此度假、陪伴老人的家人需求,单间公寓 套房 别墅,生态公园 户外健身区,棋牌室、茶室、健身房 种植园、图书室歌舞厅,医疗室 护理室,紧急呼叫 日常护理 代办服务,餐厅、超市 洗衣店、美发店,儿童托管中心,医疗护理功能,养老客群的需求特征/功能需求,养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是社区内的环境、物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施；另一方面是大型医疗设施等区域级配套的
14、价值。,养老型客户需求特征： 认可项目社区内环境和园林设计； 对私家庭院的面积要求比较高； 对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士； 区域配套：三甲级的哮喘专科医院,1,养老客群的需求特征/产品偏好,根据cric专业团队对于老年社区市调发现，老年人注重的社区便利配套包括： 1、专业老年大学 （ ） 2、老年俱乐部 （ ） 3、老年活动室 （ ） 4、老年茶室 （ ） 5、家庭敬老室 （ ） 6、社区医疗中心 （ ） 7、老年法律咨询室 （ ） 8、老年互助服务社 （ ） 9、老年医疗培训讲座室 （ ） 10、老年食堂 （ ）,11、老年浴室 （
15、 ） 12、安老服务机构 （ ） 13、减少台阶，增加坡道设计 （ ） 14、园区增设紧急呼叫按钮 （ ） 15、公共设施和主要景观节点设置扶手 （ ） 16、社区道路设计实现防滑处理 （ ） 17、提供各种室外健身场所 （ ） 18、实现无死角园区智能化监控设计 （ ） 19、楼体安装电梯 （ ） 20 、专业的智能化设备 （ ） .,养老客户置业关键驱动因素排序,PART 2 公寓物业的定位策略,26,“养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。“ “如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。“ “这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。“ “如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题。“,客户如是说,养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老。,功能主题上强化，生活主题上弱
