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1、 上海恒安实业有限公司枫泾地块 商业计划书 二0一五年七月 目 录1 总论1.1项目基本情况11.2.地块区位交通21.3周边环境32. 项目定位32.1项目所属区域-枫泾古镇旅游区介绍32.1.1枫泾古镇旅游区形象定位32.1.2枫泾古镇旅游区特色介绍42.1.3枫泾古镇旅游区存在的问题52.2项目依托枫泾古镇景区发展所应采取的对策63 项目定位策略64 规划设计重点建议64.1地面商业建筑总体风格建议64.2地面商业建筑整体规划设计建议74.2.1入口设计建议74.2.2园区围墙设计及建议84.2.3园区交通设计建议84.2.4园林景观设计建议94.2.5地面建筑设计建议94.2.6各类建
2、筑运营建议124.2.7建筑材质与风格建议124.2.8配套服饰风格建议124.3地下商业建筑整体规划建议124.3.1地下商业建筑整体风格建议124.3.2地下商业建筑规划布局建议134.3.3地下建筑配套服饰风格建议135 营销推广方案145.1网络推广145.2景区合作155.3活动配合156投资收益估算及资金筹措156.1投资估算说明156.2项目投资估算166.3项目收入估算176.4税金估算176.5损益表与静态盈利分析186.6方资金筹措与投资计划197项目社会效益概要198 项目小结2021. 总论1.1项目基本情况2015年6月17日，上海恒安实业有限公司以底价2153万元拍
3、得金山区枫泾镇历史文化风貌区S-02-01、S-02-07地块，该宗土地为商业、文体用地，出让面积为8972.9平米，坐落于金山区枫泾镇908街坊，为P2，P1宗地。地块四至范围：东至枫泾旅游风景区规划地块，西至青枫街，南至枫泾旅游风景区规划地块，北至致和路。 地块图示： 据控详规，该宗土地地上建筑面积 5003.00 平米，地下建筑面积 8042.00 平米，全部为经营性建筑面积。北侧地块S- 02-01建筑不高于6.6米，南侧S-02-07地块建筑不高于9.6米。1.2.地块区位交通项目地块位于枫泾古镇景区入口，交通便利。枫泾是上海西南门户，距上海市区、杭州、苏州、宁波仅需一小时车程，距上
4、海虹桥机场、浦东国际机场分别只需半小时和一小时车程。u 中南部有G60、S36高速公路、320国道连接浙东和南方沿海城市。u 中部有沪杭铁路和沪杭高铁，设有枫泾火车站和金山北站。u 北部有S32高速公路、朱枫公路连接浙北、苏南和安徽地区。u 规划中的轨道交通沪杭铁路上海南站至嘉兴段增设城际轨道。u 公共交通：自上海市区地铁一号线锦江乐园站旁的西南汽车站，乘“枫梅线”（全高速45分钟，票价11元）规划中的轨道交通1.3 周边环境 项目地块位于枫泾古镇旅游区。枫泾镇已有一千五百多年历史，地跨吴越两界。为典型的江南水乡集镇，周围水网遍布，区内河道纵横，素有“三步两座桥，一望十条港”之称，镇区多小圩，
5、形似荷叶；境内林木荫翳，庐舍鳞次，清流急湍，且遍植荷花，清雅秀美，故又称“清风泾”，“枫溪”，别号“芙蓉镇”。古镇保护性开发成效显著，游客数量不断攀升，年客流量近200万人次。金山区区委十二次全会明确把枫泾特色镇建设确定为区“1158”城镇体系的重要组成部分，上升为全区重大发展战略。2011年1月21日，上海市十三届人代会第四次会议将枫泾特色镇建设纳入上海“十二五”经济社会发展纲要及有关规划。2. 项目定位2.1项目所属区域-枫泾古镇旅游区介绍2.1.1枫泾古镇旅游区形象定位： 枫泾古镇旅游区是国家4A级景区，是上海市乡村旅游十大精品线路和上海世博会游客重要接待点之一。 并荣获“长三角十大古镇
6、”称号,入选“长三角100个最佳旅游休闲名城”。中国农民画村入选“长三角100个不得不去的地方”，枫泾古镇及农民画村又被市旅游局、市文广局列入了上海十大文化主题之旅。 枫泾作为江南古镇是原生态的，有着很好的文化传承，她以浓郁的江南水乡古镇特色为主要风格，迎合城市人追求休闲惬意的心态，综合了城市人比较感兴趣的小桥流水人家的生活状态，形成一站式享受江南古镇文化休闲娱乐的业态。在繁华的都市边缘打造出一片具有深厚文化底蕴并富有积极向上的生活态度的休闲娱乐天地。2.1.2 枫泾古镇旅游区特色介绍文化特色枫泾文化发达，是蜚声中外的金山农民画的发源地。以枫泾农民画家为主的金山农民创作出了乡土气息浓郁、艺术风
7、格独特的金山农民画，在海内外产生了广泛的影响。主要景点三元坊与项目地块一墙之隔，立有状元、进士、举人三个牌坊，坊上分别镌刻着出生枫泾的3个状元、56个进士和125个举人的名字。景观长廊枫泾景区有江南水乡现存最长的长廊。在长廊里侧是商店和民房，外沿是与上海、浙江、江苏等地相通的市河。长廊不仅美观而且实用，给当地的居民和游客带来了很多的方便。三百园三百园是三个收藏展出有百样民俗用品的收藏馆的合称，整个园是一座仿古大宅院，房屋有前后三进，中间有花木扶疏的庭院，前有宽敞的广场，一律由石板铺成，总占地面积达5000平方米，其中房屋面积1800平方米。里面陈列了百灯、百篮、百行，通过这三百，向大家展示枫泾
8、的风情和历史文化。区位特色历史上，枫泾古镇一半属江苏，一半属浙江，吴越文化在此交融。2.1.3 枫泾古镇旅游区当前存在的问题枫泾古镇景观的古建筑特色不够突出，景点过于静态，缺乏与游客的互动。没有一条令人流连忘返的精品线路，商业模式单一，缺少能留住客群的休闲型消费业态。古镇游客仍以观光游为主, 且以半日游或一日游居多, 游客停留的时间短, 人均消费不高。虽然古镇店铺林立, 但旅游者可买的无非是包装简陋的小吃如糕点、肉粽、丁蹄之类, 或是一些作装饰用的小商品等,而且相似度很高，缺少特色。 枫泾古镇景区已拥有相当的知名度和可观的客流量，但缺乏对旅游产品的深度开发，我方项目应协助古镇景区，献计献策，先
9、驱示范、共同发展。2.2 项目依托枫泾古镇景区发展所应采取的对策 1依托古镇旅游，有针对性的进行景观规划2 商业服务要有自身的特色 3文化与商业相结合，提高游客消费水平，延长游客停留时间4与古镇景区紧密合作、共同发展3 项目定位策略增加游览吸引力及可消费项目：休闲文化、主题性活动、特色商业服务、学习型消费项目等 细分市场：客栈、高档会所、婚庆中心、传统文化推广、特色酒店、特色购物、酒吧、游艺中心等目标意图 游客愿意留宿、不同客户，不同消费、单一性消费目的向多元化消费目的转变整体项目定位一个具有江南水乡建筑风格、文化与商业结合的特色休闲商业聚落。4.规划设计重点建议4.1 地面商业建筑总体风格建
10、议本项目毗邻枫泾古镇旅游景区入口广场，规划条件中要求与景区原有建筑风貌保持一致。因此，在商业建筑中可大量借鉴江南古镇的典型布局元素和传统民居的建筑元素，并且在其基础上大胆创新，将历史元素融入其间，使之在表现江南建筑神韵的前提下，能分别体现中国不同历史时期的建筑特色。希望营造的效果是，既与枫泾古镇景区文脉保持沿袭关系，同时又不断给人惊喜和意外，能在有限的空间及建筑上体现古吴越、唐、宋、明不同时期的建筑特色及美感，赢得游客的口碑和肯定。 4.2 地面商业建筑整体规划设计建议4.2.1入口设计建议主入口的标志性和唯一性观光旅游的吸引力，很大一部分来自于独特景观，来自于独一无二的、具有震撼力的标志性旅
11、游景观，其最大化效果是可以把千万里之外的游客，吸引到景区，实现旅游经营的消费过程。对于本案而言，主入口可设计标志性旅游景观，凸显“独特性卖点”，在第一时间吸引游客眼球。因此，本项目应该把“标志性及唯一性”作为主入口设计的第一原则，它必须要体现出枫泾古镇的传统历史文化特点，又具有很高的观赏性，同时又是本项目的独特标记。入口外景观设计建议： 俯瞰枫泾古镇景区，形如一条巨龙，本项目正居于龙首位置，斜对龙口，门外可设置一大型绣球，以化解龙首威压，并借巨龙腾飞之势与吉祥寓意，绣球上可盘踞龙之九子，以增强绣球的观赏性。并请名家撰写解说词，刻于底座，以利于游客口耳相传，快速传播。 入口内景观设计建议：入口内
12、可设置照壁，照壁上建议雕刻五福图，一面图画、一面文字，既给游客和项目自身带来美好祝福，又给整个景观带来“尤抱琵琶半遮面”的感觉，为游客之后的游玩带来更深的期待。照壁后为应为石板路，路两旁设两大型陈列架，左边安置一把巨型古犁，可命名为：“江南第一犁”，右边安置一把巨型“越王勾践剑”，可命名为“天下第一剑”，这既彰显了中华民族自古以来“耕战合一”的传统，又暗含了“化剑为犁”的和平祈愿，体现了中华民族自古爱好和平的民族特性。4.2.2园区围墙设计及建议 环绕整个项目地面部分可设置围墙，采用苏州园林围墙样式，内壁喷印清明上河图等古代名画长卷，采用技术手段进行防划伤、防水、防污处理。4.2.3园区交通设
13、计园区内可设计廊桥联系各栋建筑，并与各建筑自带长廊融为一体，廊桥建议设计成佛教标志“卍”字形，“卍”字是呈现在大海云天之间的吉祥象征。“卍”中点设计一座传统式样的凉亭。采用这种设计，游客可以从任何一座建筑出发，到达其他所有建筑，中途不淋雨雪、不湿鞋履，因建筑设计成古吴越唐宋等各种风格，隐喻着游客踏上了一段吉祥安乐的历史旅程。 4.2.4 园林景观设计 建筑与廊桥之间适当点缀假山、池塘，池塘蓄养锦鲤，条件许可的情况下，设计清浅小溪蜿蜒穿过园区，与池塘相通，形成循环，小溪底部采用玻璃钢材质，项目地下部分可仰视小溪底部。4.2.5 地面建筑设计地面建筑风格应与计划商业模式相适应，达成商业与文化的和谐
14、统一。古吴文化建筑： 古吴文化因年代久远，具体建筑形制已不可考，古建筑以苏州园林建筑为代表，特点是白墙黑瓦，规整大气。可以适当结合秦汉建筑风格，凸显古意。古越文化建筑特点 古越建筑具体形制同样很难考证，专家考证的主要建筑特点为“干栏式”，在云南一带有广泛分布。令人意想不到的是，继承了古越建筑主要特点并将之发扬光大的是徽派建筑，而徽派建筑与土楼建筑又有着血脉继承关系。这是一个很好的宣传热点。唐代风格建筑特点唐代建筑的风格特点是气魄宏伟，严整开朗，庄重大方。 宋代建筑特点 规模一般比唐朝小，更为秀丽、绚烂而富于变化，出现了各种复杂形式的殿阁楼台。 明代建筑特点明代建筑样式，上承宋代营造法式的传统，下启清代官修的工程作法。无显著变化，园林建设非常发达，私人园林以苏州园林为典型代表。4.2.6各类建筑运营建议建筑风格建筑特点建议用途古吴 白墙黑瓦，规整大气I 部分面积开设古典茶室，为中高消费群体提供清心怡神的享受，大部用于经营闽粤式茶楼，为大众特别是孩子提供丰富而精致的餐点，既为果腹，也为享受。古越 结构别致，风格独特 可以与沿海各类文化结合，部分用于设置沪闽台粤港特色食品及小商品的卖场，部分用于经营永定土楼地区特有的全牛宴酒楼唐 严整开朗，庄重大方建设中档宾馆，及附属商业设施
