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1、 翰林邻里中心商业地产项目运营管理综合调查分析报告目录1.0前言国内商业地产发展现状及苏州商业地产发展情况（调研1、2）2.0XXX商业地产项目运营管理综合调查分析2.1项目介绍（苏州及工业园区整体情况以及目前项目现状调研3、4）；2.2项目物理环境分析（调研5、6）2.3项目竞争环境分析（调研7、8）2.4项目定位分析及建议（调研9）2.5项目营销策略分析及建议（调研10）2.6项目综合调查分析（总结项目优劣、发展前景、建议等）附件：1、问卷 2、统计分析图、表等原始资料 1.0国内商业地产发展现状及苏州商业地产发展情 况（调研1、2)发展速度： 就全国商业地产发展而看，这几年正处在快速增长
2、的过程当中，房地产的增长，包括了住宅的增长、商业地产的增长、写字楼的增长等等。就这几年统计报表，在全国每年开发的房屋当中，商业地产和住宅地产是同步发展的。经过前几年的高速发展，这几年正在平稳地增长。商业地产行业总体发展是健康的，与较为亢奋的住宅地产相比较后，从事商业地产的行业来看，应该说这几年是越来越走向理性。 就部分而言，一线城市较二三线城市的发展还是比较突出的。运营情况： 涉及范围广，开发面积大，持续盈利收益可观。专注于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、设施的综合小区物业。以综合性的商业地产为主，兼并发展旅游、酒店、百货、进出口贸易等多
3、个领域。国内各大商业地产公司旗下的综合性商业地产及其他涉及领域的，其服务宗旨都是以提高人们的生活质量为目的，在获得高增长盈利的同时更是受到了社会的广泛认可。可谓是名利双收。发展前景： 商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。一个标志是。越来越多的大型房企加入到商业地产领域，不仅出现了万达、中粮置业、SOH
4、O中国等专注于商业地产开发的房企，华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例，乃至万科、龙湖等原来集中住宅的房企也开始试水商业地产，并且随着商业地产比例上升，未来商业地产开发水平肯定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。存在的问题：各地区商业地产发展不平衡 中国各区域发展不平衡，这一点在商业地产中表现得也比较明显，以2006年为例，2006年全国商业地产投资增速为15.4%，而上海的商业地产投资增速高达41.2%，北京的商业地产投资额翻了一
5、番。仅北京一地，商业地产投资额就占到全国商业地产投资额的9.6%，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的商业地产投资额占全国商业地产投资额的21.3%。 但是从另一方面看，一线城市的高速发展必然伴随着一定的盲目性，导致商业地产开发结构性过剩，其表现便是一线城市的商业空置率远高于二三线城市。盲目投资导致恶性竞争： 众多地产商盲目更风投资商业地产，大量“圈地”可是一些大型商业项目的空置率却居高不下，导致了商业地产总供应量超过了市场的实际需求。众多企业将承受巨大的经济压力，彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。苏州沧浪商业地产概况：发展速度： 随着公交线路的密布、轨道交通
6、一号线的建成，苏州的商业地产发展十分迅速。更甚于全球知名连锁大型商场，排名前两位的沃尔玛和家乐福都在此落户。商业地产行业总体发展是健康的，而且这几年是越来越走向理性。在住宅市场的不如人意下，苏州楼市商业项目的表现力度，却发挥相当抢眼，无论是土地竞拍，还是新政后的的商业项目推盘，均抢占了相当的市场关注力度，而商业项目的快速起步与发展，对于促进房地产市场的快速发展，完善城市的结构与进步，明显具有不可忽视的影响力度。近年苏州的商业影响表现力度来看，沧浪区的表现尤其亮眼，而沧浪新城的规划发展，也赋予了区域经营性项目的市场快速运作能力。运营情况： 苏州沧浪区丰富的历史文化资源，成为沧浪区经济发展的良好基
7、础。作为空间资源有限的中心城区，近年来，沧浪区始终坚持以发展现代服务业为突破口，调整优化产业结构，走出了一条以服务业为依托的城区经济发展之道。古城区内，凤凰餐饮一条街、十全文化休闲街、乌鹊桥路电脑街等沧浪区五条特色街区传统服务业产业景象繁华，更是促进了沧浪区内商业地产的蓬勃发展。不过由于城市规划缺陷的遗留问题，部分商业地产的发展不够充分。发展前景： 作为二线城市的苏州，商业地产开发结构性过剩，商业空置率远远低于一线城市。由于拥有与重点经济中心上海临近的地理优势，苏州商业地产的高速发展更是指日可待。存在的问题： 就2008年的经济危机而言，较容易受国际市场动荡的影响。商业地产中商场的布局不够完善
8、。组员分工情况： 作业分配比例朱智莹：万科、世茂运河城商业中心 12.5%赵云云： 保利、华城亿象城 12.5%邱文婷：广州恒大、嘉业百货 12.5% 罗青青：世茂集团、大洋百货 12.5%马叶婷：合生创展集团有限公司、万达广场 12.5%蔡露： 绿地集团、泰华商城 12.5% 18.5%顾成丽：宝龙控股有限公司、家乐福 12.5% 18.5%顾成丽、蔡路汇报 12.5%要求：通过调研、借助百度途径百度下这些知名商业地产商及其地产项目基本情况、运营现状，初步感知商业地产运营魅力。尽快搞定哦！2.0翰林邻里中心商业地产项目运行管理综合调查分析2.1项目介绍（苏州及工业园区整体情况以及目前项目现状
9、调研3、4）；人口普查： 据2010年统计，其中，中新合作区80平方公里，下辖4个街道，户籍人口32.7万（常住人口72.3万）。区域人口结构： 学生：中小学（含幼儿园）共有教职工2828人，在校学生33202人。2002年至今已吸引设立18所高等院校入驻，教职工人员3500多名，全日制在校生接近7万名，其中主导产业相关专业在校生人数约3.6万人；高端培训机构36家，年培训量超5万人次，其中高端培训2.5万人次。户籍人口：32.7万外来农民工：6.3万职业构成： 国家或地区人口中，劳动者人口在各个社会部门分配的比例。城市中，也即各个部门如工业，交通运输，商业，服务业，文化教育，医疗卫生，行政机
10、关等劳动职工或工作人员占在职人员总数的比例。收入水平： 2009年，在严峻的宏观经济形势下，园区经济社会继续保持平稳较快发展，全年实现地区生产总值1120亿元，比上年增长15.1%；地方一般预算收入107.5亿元，增长13.1%；固定资产投资492亿元，增长8.1%；实际利用外资18.亿美元，进出口总额512.8亿美元，其0口241.6亿美元，继续保持了较大规模；城镇居民人均可支配收入30578元，农村居民人均纯收入17118元，分别增长了13.1%和12.6%，区域发展呈现“经济持续回升、转型步伐加快、民生更加改善、社会和谐稳定”的良好局面。消费水平： 目前苏州园区整个商业网点布局基本形成，
11、苏州人的消费环境已得到跨越性的改善和发展。 统计部门最新数据显示，园区居民的人均交通和通讯支出同比增长12.5%，成为仅次于食品消费的第二大重要消费支出。金银珠宝消费涨幅高达116.95%。娱乐人均消费同比增长29.1%、团体旅游消费占全部文化娱乐消费支出的62.9%。GDP发展状况： 从科技投入看：园区累计投入超过150亿元，科技三项经费连续3年翻番，R&D投入占GDP比重达3.4%。 建园15年来,苏州工业园区的开发建设一直保持着持续快速健康发展态势,成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多,最具竞争力的开发区之一。为7.8万元和7.5万元。苏州人均GDP赶超上海，成为长三角之冠。
12、产业结构： 产业结构是一定历史条件与特定环境的产物，它总是随着科技进步和生产社会化程度的提高、社会分工和市场经济的深化而不断演变。苏州园区的产业结构演变呈现出产业结构的中心按第一产业、第二产业、服务业的顺序转移的一般趋势。具体说来就是，第一产业产值占GDP比重存在不断下降的趋势；第二产业产值占GDP比重则首先是迅速增长，然后趋于稳定；服务业增加值占GDP比重则趋于不断增长。上世纪九十年代初开始，苏州经济持续快速增长，伴随着经济总量的快速增长，苏州的产业结构也得到了很大程度的发展，三次产业产值占地区生产总值的比重由1978年的28.1：55.7：16.2演变为2004年的2.2：65.7：32.
13、1。组员分工情况： 作业分配比例朱智莹： 人口普查 14%赵云云： 区域人口结构 14%顾成丽： 职业构成 14%蔡路： 收入水平 14%马叶婷： 消费水平 14%罗青青： GDP发展情况 14%邱文婷： 产业结构 14%2.2项目物理环境分析（调研5、6）公共设施设备情况：菜场：邻里生鲜翰林店 修理：随缘修理铺 缝补：胡记缝补铺 学校：幼儿园，小学洗衣：温莎士洗衣美发：经典美发超市：华润万家银行：交通银行 、中国银行（银亭）、招商银行（柜员机）、建设银行（柜员机）通讯：中国移动 中国电信 餐饮：圣麦西饼、麦当劳、花溪王、重庆鸡公煲、翔翼川菜馆、味得爱韩国料理、 地锅居 、陇上人家 、后庄福建
14、酸菜鱼 、东北私房菜、香草叶、COCO奶茶、豪淳茶饮药店：礼安医药 文化用品：捷优图文 文化活动中心：金仕台球房、万千瑜伽馆培训教育类：菲沃斯琴行酒店：翰林邻里假日酒店社区工作站：独墅湖科教创新区社区工作委员会交通体系状况： 该项目的开业运营，满足了周边高校的师生、科研单位员工及社区居民近8万人的消费需求，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。承载着翰林附近的生活需求，交通的地位较高。 停车位：160余个 公交：16、178、142、146、115、128、228、812路、快线2号区域性能和功能特性： 翰林邻里中心是社区商业项目。该项目的开业运营，满足了周 边高校的师生、科研单位员工及社区居民近8万人的消费需求。是独墅
