大连鞍山路商住项目尽调报告

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1、大连鞍山路商住项目尽职调查报告大连鞍山路商住项目尽职调查报告 申 请 人 - 融资金额 - 融资期限 - 总息费率 - 业务类型房地产直投 主要担保条件 - 尽职调查声明尽职调查声明 我们在此声明与保证： 本报告是按照中睿融创公司尽职调查规范要求和公司有关规定，根据融资申请人提 供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此 基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、 最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 尽调人员： 调查日期： 目目 录录 第一章第一章 项目背景项目背景4 一、项

2、目背景4 二、项目现状4 三、项目进度6 第二章第二章 交易结构交易结构7 一、交易结构7 第三章第三章 项目公司项目公司8 一、项目公司8 二、公司经营情况 8 三、项目公司分析小结 10 第四章第四章 项目基本情况分析项目基本情况分析.11 一、项目市场状况 11 二、二、项目基本情况 14 第五章第五章 项目开发方案项目开发方案 15 一、项目工程进度 15 二、项目销售方案 15 第六章第六章 项目财务分析项目财务分析 17 一、项目投资估算 17 二、 项目资金来源.18 三、项目静态财务评估 18 四、现金流分析 19 第七章第七章 不确定性分析不确定性分析 20 一、项目平衡性分

3、析 20 二、敏感性分析 20 三、销售压力测试 22 第八章第八章 项目综合评价项目综合评价 23 一、项目 SWOT 分析 23 第九章第九章 风险评估风险评估24 一、宏观政策风险 24 二、拆迁进度风险 24 三、经验缺失风险 24 第十章第十章 结论与建议结论与建议25 第一章第一章 项目背景项目背景 一、项目背景一、项目背景 该项目位于大连市沙河口区鞍山路北侧，项目总占地面积 36280 平方米，土地规划性质 为商住。项目北临缤纷四季小区，南邻大连女子职业中专学校，并与规划中大连海鲜批发市 场隔街相望，东为现状路，西临西安路商业区。项目紧邻大连第二大商圈-西安路商业区， 生活教育配

4、套较为齐全。 该项目当前处于前期土地获取阶段，未实施拆迁，地上建筑为三家单位所有。 二、项目现状二、项目现状 当前 XXX 就统一拆迁问题进行细节协商，并将于近期达成协议。项目前期手续方面已由 公司对该项目进行了初步的规划设计，预计可于春节前将项目规划上报政府批复。项 目地上建筑均处于正常使用状态，部分为业主自己办公使用，部分用于出租，其中沿街部分 为出租底商。 项目沿街底商 项目内的办公用房 三、项目进度三、项目进度 根据与的沟通，鞍山路商住项目规划在春节前可报政府批复，政府批复后则可按 照正常的收储程序对该项目进行拆迁收储，预计三季度可实现项目正式挂牌上市，项目前期 进度预期见下图。 政府

5、与相关方面达成拆迁协议， 正式收储，实施拆迁三季度项目正式挂牌上市 7-97-9月份月份5-65-6月份月份春节前春节前3-43-4月份月份 二三季度完成项目的拆迁， 实现净地状态项目规划报政府批复 备注： 因尚未与其它两家业主单位就补偿价格等实质问题达成协议，并且该项 目拆迁还涉及到出租底商协调等问题，实际进度可能要慢于预期。理想状态下，项目可在 2014 年三季度实现正式挂牌上市。 第二章第二章 交易结构交易结构 一、交易结构一、交易结构 1、我司与公司签订合作开发协议，其中我司出资 7.2 亿元，6.5 亿元为土地款， 文化公司出资 2 亿元，文化公司出资由鞍山路项目土地作价形成，双方按

6、照各 自出资比例承担风险，分享权益。 2、文化公司协调局与政府签订拆迁协议，并由双方对土地拆迁要价与政府补偿 价格的差价进行补偿，以实现地块上市收储。 3、我司与文化公司以共同体的形式参加鞍山路项目土地招拍挂。 4、获取土地后，双方按照各自的实际出资比例，组建项目公司对该项目进行开发，后 续需要追加投资由双方按照股权比例出资。 第三章第三章 项目公司项目公司 一、项目公司一、项目公司 本项目暂定的拟合作公司为文化公司，文化公司的实际控制人为先生， 实际控制了文化公司、合成纤维研究所、大连房地产发展有限公司、 商业地产公司等多家公司，其主要资产集中在公司及合成纤维研究所两家单位， 其它公司多资产

7、较小或纯为壳公司。其中合成纤维研究所为一家以研究与生产合成纤维为主 业的公司，年利润在 1000 万元左右，占该单位 20%左右的股份，为第一大股东。 公司为注册地在旅顺的房地产开发公司，公司注册资金 1000 万元，总资产 2.5 亿元， 占该公司 65%的股份，为第一大股东，实际控制人。房地产公司在开发的项目 为位于旅顺口的庭林熙谷二期公园季项目。公园季项目为普通商住项目，总建筑面积 6.1 万 平方米，该项目于 2011 年初开工，2012 年 5 月份正式开始销售，截止目前项目主体已经全 部封顶。项目销售状况一般，尚余 3 万平方米未销售，并整体抵押给长城资产管理公司。 鉴于大连鞍山路

8、商住项目主要是借助个人在大连的影响力来实现合作，个 人主要资产集中在公司，并且公司为唯一涉及房地产开发的产业，因此 主要对公司进行分析，以判断本身的资产实力与合作的可能性。 二、公司经营情况二、公司经营情况 1、公司基本情况 大连房地产发展有限公司成立于 2009 年，注册资金 1000 万元，是为开发庭林熙 谷项目而成立的项目公司，公司成立以来开发了庭林熙谷一期，以及庭林熙谷项目二期即本 项目公园季，当前公园季项目正在开盘销售中。公司股权结构详见下表。 股东股东出资额出资额所占比例所占比例出资方式出资方式 大连天熙信达房地产发展有限公司（实际控 制人） 650 万元65%货币 沈阳铭铄实业发

9、展有限公司70 万元7%货币 沈阳博利达科技发展有限公司280 万元28%货币 2、开发的主要项目 （1）庭林熙谷一期 庭林熙谷一期位于大连旅顺口向阳街与元宝街交汇处，项目建筑面积 7 万平方米，于 2008 年正式销售，销售均价 6000 元/平方米左右，当前已售罄，但据了解因该项目未能按期 办理房屋产权证等原因，导致对该项目公司声誉及庭林熙谷二期销售均产生了不利影响。 （2）公园季（庭林熙谷二期） 公园季项目为庭林熙谷项目的二期，项目总占地面积 3.9 万平方米，总建筑面积 6 万平 方米，主要为住宅及部分商业公建配套，项目于 2011 年初开始建设，2012 年 5 月份正式开 盘销售，

10、截止目前已销售 3 万平方米左右。受国家宏观调控及自身开发水平的影响，项目销 售状况一般，为促进销售，公司采取代客户缴纳部分首付款的方式进行销售，但总体 销售不良，已售部分房屋均价 6000-7000 元/平方米。 公园季项目现状 三、项目公司分析小结三、项目公司分析小结 1、控制的公司多为典型的地方小企业，总体实力差，资金周转能力差。 2、项目公司房地产开发经验薄弱，项目开发及销售水平均较一线开发商有较大的差距。 3 3、项目公司实际控制人在大连地方具有较为广泛的人脉关系，具有一定的活动能量和、项目公司实际控制人在大连地方具有较为广泛的人脉关系，具有一定的活动能量和 影响力，能够通过其来获取

11、通过市场渠道较难获取的土地资源，这正是我司与其合作的基础影响力，能够通过其来获取通过市场渠道较难获取的土地资源，这正是我司与其合作的基础 和出发点。鉴于的个人的优劣势，我公司在与其合作鞍山商住项目时，主要以通过其和出发点。鉴于的个人的优劣势，我公司在与其合作鞍山商住项目时，主要以通过其 个人影响力获取项目为出发点，不能由其占据主导或操盘项目，需要公司另行组建项目公司个人影响力获取项目为出发点，不能由其占据主导或操盘项目，需要公司另行组建项目公司 或引进一线开发商该来实现项目开发。或引进一线开发商该来实现项目开发。 第四章第四章 项目项目基本情况分析基本情况分析 一、项目市场状况一、项目市场状况

12、 （一）项目所在地基本情况（一）项目所在地基本情况 大连位于辽东半岛南端，是全国 15 个副省级城市之一，5 个计划单列市之一，14 个沿 海开放城市之一，是东北地区最大的港口城市，也是振兴东北老工业基地的龙头，2012 年 中国城市竞争力排名 11 位，最近几年大连有逐渐上升为一线城市的趋势。 大连现辖 6 个市辖区、1 个县 、代管 3 个县级市，市辖区为：西岗区、中山区、沙河 口区、甘井子区、旅顺口区、金州区，代管县级市为：瓦房店市、普兰店市、庄河市，县为： 长海县。其中西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区为大连市主城区，为城内四区。 截止第六次人口统计，大连市总人口 669 万人，其中中

13、山区常住人口 36 万，沙河口区 常住人口 63.1 万。2012 年大连地区生产总值（GDP）为 7002.8 亿，人均生产总值（GDP） 101844.10 元。所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平。2012 年公共财政完 成 750.1 亿元，城市居民人均可支配收入 27480 元，农村居民人均纯收入 16200 元。 （2 2）项目所在地房地产市场状况项目所在地房地产市场状况 1、受房地产调控的影响，房地产市场基本稳定。 2012 年大连商品房销售额 861.5 亿元，其中住宅销售额 733.3 亿元。商品房销售面积 1076.4 万平方米，其中住宅销售面积 966.9

14、万平方米。2012 年商品房待售面积商品房待售面积 481.1481.1 万平万平 方米，其中住宅待售面积方米，其中住宅待售面积 353.9353.9 万平方米。万平方米。 2013 年 1-11 月全市房地产开发完成投资额 1596 亿元，同比增长 24.3%。商品房销售额 和销售面积仍延续高增长态势，但增速放缓。全市商品房销售面积全市商品房销售面积 11241124 万平方米万平方米，同比增 长 18%；商品房销售额商品房销售额 917.4917.4 亿元，亿元，同比增长 26%，其中，商品住宅销售面积和销售额分别 为 1021.6 万平方米和 789.5 亿元，分别增长 18.7%和 2

15、6.7%。1-11 月份房屋施工面积房屋 施工面积 6364.2 万平方米，同比增长 6.1%，整个下半年大连市房地产新开工面积增速逐步 加快【1】。 2、房屋价格基本稳定，价格稳中有升 【1】 数据来源于大连统计局网站 大连 2013 年各月房屋均价在 1.25 万元/平方米左右，全年各月价格稳中有升。其中大 连市沙河口区房屋均价在 1.45 万元/平方米左右，各月价格有小幅波动，但价格总体稳定【2】。 详见下图。 大连全市 2013 年各月房屋均价 大连沙河口区 2013 年各月房屋均价 （三）项目市场（三）项目市场 1、项目区位及配套 【2】 数据来源于搜房网 项目位于大连市沙河口区鞍山

16、路北侧，北接缤纷四季小区，南临大连女子职业中专学校， 并与规划中大连海鲜市场隔街相望，东为现状路，西侧为大连第二商业圈-西安路商业圈。 在建的地铁 2 号线从西安路穿越。项目位于沙河口成熟商业区，属于商业中心区域，周边配 套设施齐全。 2、项目周边土地市场 项目周边土地市场 名称编号地块位置地块性质 地块面积 （） 建筑面积 （） 成交价格 (万元) 楼面价 （元/） （2013）-28 号 中山区东港区 C05酒店 7461.854300249784600 （2013）-17 号 中山区东港区 I02、I04 商住 91613.33807302819017404.223 （2013）-16 号 中山区东港区 I01、I03 商住 107879.24581553178886938.438 （2013）-4 号沙河口区新生路住宅 35756.56