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1、株州项目前期思路汇报,长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年一月二十四日,目 录,一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考,一、项目解析,一、项目指标：,占地面积：5319（约7.8亩） 容积率：6.4 总建筑面积：3.78万 建筑密度：34.5 总户数:290户,本案,二、区位分析：,城区区位,交通枢纽,本案,解析: 本项目地处株州市荷塘区此区域是株州的老民区,生活便利,配套成熟.,解析: 本项目地临处株州市汽车站,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众.,三、交通分析：,大交通：外出,小交通：便利,解析: 本项目地临处株州市汽车站
2、,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众.,解析: 本项目是株州的老城区,交通条件成熟,项目区域有多条公交线路.,本案,株州市汽车站,新华西路,四、环境分析：,周边环境较差,五、周边项目对比规模,本项目在本区域规模小！,六、周边项目对比容积率,本项目在本区域内容积率最高 ！,七、周边项目对比地块条件,东临 南被 西边是 北靠,地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！,注：配项目四至图片,八、项目未来竞争形式分析,开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心 从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。2006年全年销售面积215.4万平方
3、米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。 从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。,项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！,九、小结：,项目规模小 容积率高 地块条件一般 未来市场竞争压力大,项目发展需要寻找差异化的发展路线！,注：配项目地块图片,二、项目定位及可行论证,一、项目定位思路,思考方向,领导者,跟随者,补缺者,绝对的领先实力 先发制人的战略致胜 行业/市场的
4、风向标,相对较差的实力 灵活的差异化发展 行业/市场的空白填补,相对领先的实力 积极跟随领导战略 行业/市场第一响应者,基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！,二、住宅调查分析,户型是为三房为主,三房集中在110140。,三、寻找市场空白点,增加产品附加值，提高性价比,紧凑中小户型住宅 （一房,二房6580，三房90-120 ）,四、本项目物业定位建议,结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：,超性价比产品,紧凑中小户型住宅 （二房6580，三房90-120 ）,五、本项目目标客户定位预测,市汽车站,铁路医院,冶金工校,变压器厂,株州电厂,本案,齿轮厂,项目区域内企业厂矿多,外
5、加市汽车站临近本项目,结合对周边楼盘市调分析,目标客户群为以下几类:(下页),六、目标客户的定位,新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.,低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！,新婚家庭,年轻一代,七、目标客户的心理分析,晨势精英成长中或刚跨入成长阶段的精英,八、目标客户的心理分析,什么样的态度？,个性文化 思维活跃，创新意
6、识较强，善于独立思考，也热衷参加各类时尚聚会。追求高质量生活，酷爱运动，尽量使自己保持健康积极的生活态度。知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素质。见多识广，知识结构全面、丰富，比较乐于与同阶层的人为伍。,社交事业 有比较稳定的私人社交圈，比较注重理想友谊。消费略偏感性，对时尚和新生的事物有较高的接受力和鉴赏力。事业初成，仍处于上升期，相信自己的能力，对未来有较高的预期。,生活就是一场Party,九、项目定位理念,城市文化 超女热潮吸引了人们对娱乐文化的关注。株州年轻市民比较在意自己的日常休闲生活品质，他们喜欢参与并及时跟随城市的生活潮流。,市场导向 个性居住将成为房地产市场
7、发展的又一焦点。消费者对个性居住情有独钟，抓住其消费心理特征，创造满足心理需求的理念将成为营销关键。,倡导以娱乐文化为主题的个性生活特区 构筑项目独一无二的居住特质,那么，项目应该构筑什么样的个性主题呢？,十、项目定位理念,项目特点 不仅有充分魅力的华丽外表，创新的室内空间，不再停留于传统独居生活。为居住者打造一个舒适、颇有吸引力的会客聚会场所。,消费者特征 高素质、高品位，注重外表更在意感情。个人价值观易于在生活当中突显，希望有属于自己空间，并喜欢与朋友一起分享，十分看重朋友感情。,项目定位理念： 打造株州精英城市生活Party 开启城市精彩Party生活,十一、项目发展定位,株州首席城市生
8、活Party,【阐释】 项目以独特生活理念切入市场，准确抓住项目目标消费群的心理特征，倡导并引领现代都市生活新观念。而项目正是新生活的载体，通过自身产品价值的组合和创新，营造满足现代都市青年生活价值追求的居住空间。,十二、项目定位可行论证,项目交通便利，荷塘区地处“南北通衢”之要冲 全国四大铁路框纽株洲市的东大门，交通便捷。区内主干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线在这里交汇，株洲北站和湘江千吨级码头距荷塘区仅2公里；距长沙黄花机场60公里，形成了“水陆空”三位一体的交通优势。 本片区为老居民区，生活便利、配套成熟，受本区域客户的青睐 本片区为老城区在生活、医疗、教育等配套
9、设施完善，看中本区域成熟的生活配套，多为来居住型客户 。 近几年以来，株州房地产市场发展态势良好，市民有效需求抬升区域繁荣 作为年轻购房一族来说，非常渴望够得一套能够付得起首付、月供压力不是很大、离上班的地方又不太远的房子。,十三、项目差异化竞争策略分析,十四、周边项目主力户型总价、首付分析,结合上表我们可以看出本产品在价格竟争力上有优势,注明:(本计算单价为个楼盘目前市场价,面积为主力户型的平均值),总价跟随策略,三、项目物业发展建议,一、建筑立面建议：,一 、建筑风格设计建议 以现代建筑为主 为了提高审美度及品质感，本项目在建筑风格上，要以现代风格为主，注意建筑外观造型的设计，特别建议采用
10、现代时尚风格。原则上是项目既艺术又是科学，既是设计的又是实用的，无论在感观上、成本上、效率上，都要区别如其他楼盘风格，有助于提升本项目形象、使之更具时尚气息为以后销售减轻压力。,二、建筑外立面参考,一、建筑立面建议：,建议借鉴了四合院式的建筑风格，中轴对称，四面通过高低错落的社区围合，形成宽敞的庭院。在单体结构设计中采用岭南建筑特色 形成本项目特有的庭院风格：畅、幽、灵、雅。（畅即通达、顺畅，动线有系统且如行云流水；幽即幽静、隐深，身居闹市而不闻车马之喧；灵是灵巧、多变，层次错落有致且内涵丰富；雅是时尚、高雅，既不落俗套亦非曲高和寡。 ）,二、小区园林建议：,立体庭院。以“院”概念为建筑规划手
11、法，通过现有规划的架空抬高，构成一个巨型的院落空间。,三、住宅户型建议,一、项目户型配比、面积区间建议,(40-50平米),(100-130平米),四、住宅户型布局建议,按项目原经济指标分析： 住宅建筑总面积为34858平米，规划为290户，每户面积约120平米；这样的从单个户型上来说做3房的话完全可以达到好的效果，但是结合项目实际情况，工字型布局且进深达15米，建筑面达62米，这样120平米3房拿到本项目就和难满足条件。故我司提出以下布局建议： 通廊式布局,15米,62米,五、住宅户型布局建议,电梯、消防通道,二房区域,走道,三房区域,一房区域,六、住宅户型建议, 套内面积：48.26平米,
12、优势： 1.客厅采风较好。 2.卧室和卫生间对门，交通方便。 3.餐厅和厨房对门，交通方便。 4.阳台的服务空间比较舒适。,一室,六、住宅户型建议,一室,优势： 1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。 2.卧室采光较好，阳台服务区舒适。 3.卧室跟卫生间之间交通方便。 4.厨房跟餐厅之间交通方便。,六、住宅户型建议,二室,优势： 1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。 2.各房采光较好，阳台服务区舒适。 3.厨房跟餐厅之间交通方便。,六、住宅户型建议,三室,优势： 1.此户型结构方正，布局较合理。 2.入口与各功能区布局紧凑，使空间得到有效利用。 3.客厅和卧室外飘窗设计，光线好，视野开阔
13、。 4.洗衣房独立设计使洗衣更为方便。,二室,二房大户型,双数层：,七、户型附件,二室,夹层：,双数层：,七、户型附件,二室,单数层：,七、户型附件,90平方米的两房户型，通过夹层创新设计，使平淡的户型转变为中空客厅的复式住宅的效果，使用价值得到大大提高。单数层是平层设计，向上配夹层功能间，可做卧室，也可做书房，客厅中空，尊贵感强烈；双数层客厅中空，次卧和厨房升高约2米（其下部是单数层赠送的功能间），以主卧的下部，是赠送给双数层的下沉式功能间。如此设计，90平方米的户型可扩展至115平方米，两房变三房，主卧套房、次卧、功能房、书房、景观阳台、工作阳台、中空大客厅一应俱全，功能齐全。,二房大户型
14、夹层解析:,七、户型附件,面积:99.11平方米,朝向:正南 特点: 1、本户型具有11.5米的豪华面宽，起居室、主卧、次卧全部南向设置，均可观景。 2、起居室外飘阳台三面采光，最大限度的将阳光揽入室内。 3、主卧、次卧均附带可双向观景的外飘窗，极大地丰富了观景视野。 4、动线流畅的大面积厨房设置，可供家人充分享受烹饪之乐，并可根据功能及个性所需随意布置。 5、另有独立式洗衣机位等功能设计，细节之微亦用心加以考量。,二室,七、户型附件,七、住宅户型建议, 套内面积：117平米,优势： 1.此户型布局方正，结构较合理。 2.入口进深较短，空间得到有效利用。 3.起居室与卧室外飘窗设计，享受充足阳
15、光。 4.厨房与餐厅距离较近，便于就餐。,三室,文化泛会所 入户大堂 电梯间 生态车库,点缀空间、花小钱、出奇效！,八、小区公共空间建议,更多强调参与性的园林设计,豪华双入户大堂设计,地下生态大堂,民族风情大堂,风格迥异的电梯文化,豪华双入户大堂设计,依托项目地块现状，将车库设计成生态车库，挖掘项目价值卖点，通过不断的细节方面的创新和品质追求，不断提升项目价值，实现项目经济效益的最大化。 半地下生态车库与地下生态/文化大堂形成令人惊异的半地下空间，为项目增色不少，用最少的成本投入，制造最大的市场关注热点，通过细节感性打动客户和业主。,节能适用的生态车库设计,九、产品整体提升建议,空间多元化。设
16、计上运用多种形式延伸、渗透空间，在同一个空间上完成平层、错层、复式等多种转换，让使用者充分领略到空间趣味和空间之美； 高实用率设计。N房变N+1设计，一房变两房、两房变三房、三房变五房，以超大阳台设计为特色，成为使用者充分发挥想象力的创意空间，功能上可以自由扩充调整，可做小卧室、书房、茶室、健身房等，实现近100%的使用率； 可以采用客户可选精品装修。目前株州大部分住宅产品一样毛坯房交楼，已出现一些带装修交楼的案例，从带装修交楼成为全国公寓产品潮流的趋势，将来会有更多公寓产品带装修交楼，建议本项目产品也带装修交楼，并提供几种装修套餐供客户选择，以满足不同客户的个性需求； 公共部分精品装修。公共部分实行创新，设计气派的入户大堂，它的电梯前室、楼梯间和公共走廊也是按照酒店方式设计装修的； 精品户型：控制户型面积，户型尽量做到5明，每套住房配备厨房、卫生间和多功能阳台； 精品配套：设置商务服
