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1、河南见地律师事务所,商品房买卖合同讲座,什么是房地产业？,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。,房地产的地位,西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业。 11届三中全会以来，我国房地产也发展迅速。 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度，房地产业迅速崛起。,问题出现：1：大量批租土地，盲目开发，土地总量失控，农田急剧减少，直接影响农业生产； 2：土地出让和房地产交易市场混乱，抄地，少数人富裕，损害了国家和消费者利益； 3：房地产开发企业过多过滥； 4：房地产权属管理不太健全,什么是房地产？,房地产是房产和地产的简称。 地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权
2、。在我国，土地的所有权不可转让，故我国的地产仅指土地使用权。另外，租赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土地权益，属于广义地产的范畴。 房产是对房屋的所有权和其他权益。,什么是商品房,商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。 广义商品房可以在市场上进行自由交易的房屋，如个人私有房屋，房改房、集资房、经济适用房、等购买后转归完全私有后可自由交易的房屋。 商品房分期房和现房。,房屋和土地的密不可分性,1：实物形态房与地是联系在一起的，房屋总是建立在土地上的，依赖于土地而存在； 2：权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋座落的地皮的使用权的取得是否合法，非法占有土地所建造的房屋，
3、尽管是自己建造，建筑人也不能取得房屋所有权；,房屋和土地的密不可分性2,3：价格构成看，买卖租赁房屋，房价房租都包含着地价地租； 4：处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。,可以有独立地产，但没有脱离开土地或土地使用权的房产,从法律意义上讲，作为一项独立财产，房产当然地包括土地或土地使用权，毋需称其为房地产。 因此严格意义上，民法上只有土地和房屋两种物，只有地产和房产两种财产形态，而不存在房地产概念。 房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。,没有建筑物，即可以称为地产；而在他人土地上的房屋，对房屋的所有权也可以被称为房产这是房屋
4、和土地分离的状况。但是，房屋必须建立于土地上的自然事实，使得房屋必须与土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。,房地产管理法,五项管理制度 五种合同 五种登基备案制度 五种证书,房地产管理的五项基本制度,1：国有土地有偿、有期限的使用制度； 2：房地产价格评估制度； 3：房地产成交价格申报制度； 4：房地产评估人员资格认证制度； 5：土地使用权和房屋所有权登记发证制度。,房地产管理法五种合同,土地使用权出让合同 房地产转让合同 商品房预售合同 房地产抵押合同 房屋租赁合同,五种登记备案制度,房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度； 商品房预售合同登记备案制度； 房地产转让、抵押或变
5、更时的房地产权属登记制度； 房屋租赁合同的登记备案制度； 土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。,五 种 证 书：,1：土地使用权证书； 2：房屋所有权证书； 3：房地合一的房地产权证书； 4：房地产估价师资格证书； 5：商品房预售许可证书；,商品房面积,1：商品房销售面积 商品房整幢销售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按照“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。,2：整幢房屋建筑面积,整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之
6、和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。,3：套内建筑面积,套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台之和。,4：套内使用面积,套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按照房屋的内墙线水平投影计算。,5：套内墙体面积,商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙与非共有墙两种。 商品房各套之间的分隔墙、套与公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。,6：阳台建筑面积,阳台建筑面积系指阳台地
7、面底板外延在水平面的投影。,7：套内阳台建筑面积,套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。,8：共有建筑面积,房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,9：共有建筑面积分摊系数,整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。,10：应分摊的共有建筑面积,应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。,商品房买卖合同,第一部分 商品房买卖合同说明,内容讲解,郑州市房地产管理局市场管理处核发的商品房预售许可证（200 ）郑房管预销字第 号），即指商品房预售；,本合同说明适用于期房和现房销 售；,合同说明第6条,在签
8、订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。,合同说明第六条要求出卖人履行告知义务，建议将下述文件、证明复印装订成册，以备买受人随时查阅：（增加买受人对出卖人的信任感）,：营业执照；企业资质证； 国有土地使用权证或者批准文件。 ：建设用地规划许可证； ：建设工程规划许可证； ：施工许可证或开工许可证； ：预售许可证； ：物价批文,第二部分 合同当事人,合同双方当事人 买受人：可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织（属于内销商品房，不得对境外人士销售）,自然人购房选择、填写,：本人购买商品房当事人本人，属中国公民； B：身份证 ，填写身份证号码； C：地址：填
9、写有效身份证注明的法定住所地; D：邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便联系。 如果实际住址与身份证地址不一致，还应该在补充协议位置注明实际住址、单位地址或邮寄地址、信箱号，并注明准确邮政编码，以方便邮寄送达有关通知。,法人、其他组织（下通称单位）购房选择填写,A：买受人：填写单位营业执照、单位代码证核准的单位全称； B：法定代表人：填写单位法定代表人姓名； C：地址：营业执照列明的法定住所地； D：邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便联系。 如果单位实际住所地与营业执照住所地不一致，还应该在补充协议位置注明单位实际住址或邮寄地址、信箱号，并注明准确邮政编码，以方便邮寄送达有关通知。,委托
10、代理人、法定代理人,个人或单位购房可以由委托代理人签署有关文件、合同，但转让、放弃合同权利必须有当事人特别授权，并必须持有经公证机关公证的委托书； 无民事行为能力、限制民事行为能力人（如儿童、未成年人）购房必须由其法定代理人签署有关文件，但转让、放弃合同权利必须特别慎重。,共有人,共有指两个以上的人对于同一件物的共同共有。 民法通则规定财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有人可以是公民、可以是法人，即两个以上公民、两个以上法人、两个以上公民结合法人均可以共有。,第三部分,合同内容,第一条 项目建设依据,填写国有土地使用证或土地使用权出让合同号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许
11、可证,土地使用权出让，,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。,第二条：商品房销售依据,填写预售许可证,预售商品
12、房,也就是平常所说的期房，根据房地产管理法、开发条例、预售办法、销售办法等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。,现售商品房,新近出台的销售办法对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。,第三条 买受人所购商品房的基本情况,1：楼号应该从北向南排列； 单元号应该从东向西排列，如东四单元 房号以公司排列为准，但不得重复；,本款说明了本商品房的
13、确切位置，,包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。 为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。,2：商品房用途填写：,商业用房或者住宅；商品房结构填写：框架结构或者砖混结构； 建筑层数：地上1/2层、地下1层；,层 高,依据
14、报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。 需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。,3：商品房阳台：,A：阳台封闭； B：如果有阳台封闭，有阳台不封闭，应该在本条预留的空白处作出说明 该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。,商品房阳台的封闭,商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准房产测量规范8.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。 本款中的”封闭式”是指全封闭的阳台，”非封闭式”是指未封闭的阳台。 阳台的封闭方式
15、以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。,4：面积,房屋以面积为最主要的衡量标准，因此，以下三个数字应该准确 A：建筑面积： B：套内建筑面积： C：共有共用面积： 在附件二应该将分摊具体项目、分摊具体部位、分摊系数等做以说明。,商品房的建筑面积两种情况,一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。 另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过。,处 理 方 式,在第一种情况下，在签订合同时，适用”产权登记”建筑面积； 在第二
16、种情况下，在签订合同时，适用”合同约定”建筑面积。 从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定”合同约定”建筑面积。,商品房的建筑面积,商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。 根据销售办法的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。,第四条：计价方式与价款,采用第一种方式计算按建筑面积计算。 按套（单元）计价适用于现房销售：当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。,按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详悉尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中可以约定处理方式；未约定的，买
