龙湖前期产品定位总图研发

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1、,总图研发心得（案例版）,目录,剑指总图-定性之言 总图七剑-详解 七剑导航-工具与图表,剑指总图,定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础,总图设计七剑,用足指标 -青干剑 货值最大化 -由龙剑 复制模块 -天瀑剑 配套用房最小化 -舍神剑 赠绿规划和底层挖掘 -竞星剑 控制地库 -莫问剑 减少入口 -日月剑,总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。,“掏干吃净” -用足指标,1、用足容积

2、率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。,一、用足指标,1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用

3、2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。,1.1 用足容积率,损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目,总用地面积：56640 代征道路：6225 代征绿地：1338 消防站用地：2800 建设用地：约49077 容积率：3

4、.8 地上总建筑面积：176000 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：30% 集中绿地：6000 建筑限高：80m,用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内,规划条件,规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；,1.1案例：北京唐宁ONE,北京唐宁ONE -雕刻空间,把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布,北京唐宁ONE,楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%,北京唐宁ONE,北京唐宁ONE,大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采

5、用少量的东西向布局,北京唐宁ONE-,一、用足指标,1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。,1.2 用足建筑密度,损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例

6、在第六部分底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。,1.2用足建筑密度,一、用足指标,1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。,双层高可变空间的利用 优点：零面积变2房，3房户型成5房 功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上

7、下层不等高分隔，灵活多变。 实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏,阁楼平面,剖面图,用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间,“肚里有货” -货值最大化,1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,二、货值最大化,1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（

8、分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目,建设用地 77.88亩,建设用地 111.32亩,各业态市场分析,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费,这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。,规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%,1、

9、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价,商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商,1,2,3,4,5,6,7,7+1,1,2,2+1,1,2,3,4,5,5+1,高层提高覆盖率20%，少占地，容积率8,联排,无电梯洋房,电梯洋房,替代,替代,不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面,2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置,3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景,花园洋房集中、规模化，城市形象

10、 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间,多层返迁房,规划未建小区,景尚景（高层）,电梯花园洋房,34层高层,社区商业,不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9,效果图,1.2 不平衡使用容积率案例B-重庆睿城项目,虎溪河,市政停车场,建设用地,建设用地,以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层,7层,7层,总图 配比研

11、究,洋房,洋房,7层,7层,洋房,洋房,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用,这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。,不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右,东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层,南北分区大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层,利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。,洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响

12、。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端。,重大大门,公交站点,总图价值挖掘,用地面积: 106688 m2 地上建筑面积: 160035 m2 总建筑面积: 215671 m2 容积率:1.5 绿化率:30% 建筑密度:30% 其中: 住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容） 商业: 22788 m2 (计容) 车库: 38326 m2 (车位) 地下超市: 2918 m2 (不计容) 其他:1195 m2 (计容),效果图,二、货值最大化,1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态

13、之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,独,花,高,容积率：0.3 0.6 1.5 4,类独栋别墅,联排大院,类联排洋房,高town,0.5 0.8 2.0,500W,200W,100W,1800W,50W,独,联,花,高,七合院,成都：郫县新城（弗莱明戈）,类联排洋房案例,成都：郫县新城（弗莱明戈）,成都：郫县新城（弗莱明戈）,成都郫县新城（弗莱明戈）,增值空间,类联排别墅洋房案例-富阳受降项目,类联排别墅洋房案例,二、货值最大化,1

14、、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围（案例分析） 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,基地形态界面,基地界面,基地位于独墅湖西岸，受苏州运河的隔离，为湖中岛屿的组成部分。 基地位于岛屿的南部，三面临水，北侧相邻为居住用地。 西侧隔苏州运河为南环桥批发市场（商业），南侧隔水相望为规划中的湖中绿岛。 在岸线分布上，沿独墅湖一侧岸线共计1257.2m，其中北侧地块（a地块）沿湖岸线长度为511.76m，南侧地块（b地块）沿湖岸线长度为745.48m。 沿河岸线集中于b地块，长度为558.9m。,案例2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决特色景观资源的问题,晶蓝半岛一期景观单元分析表,二、货值最大化,1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例）,