项目复盘中设计和工程容易出现问题

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1、1 项目复盘总结中设计和工程容易出现的问题项目复盘总结中设计和工程容易出现的问题 黄成谋2016 年 12 月 7 日 在我经历过的多个项目的复盘总结以及参阅其他公司复盘总结的基础上， 归纳总结出一些设计与工程容易出现的问题，有些观点，可能存在争议，敬请理 性分析与选择，为提前防患，以作参考。 一、设计方面一、设计方面 1. 建筑专业建筑专业 1.1 总平面图总平面图 1.1.1 只有总平面图，无分区建设图，无含售楼处、样板体验区、看房通道 的位置的总图。有的项目开始甚至没考虑做样板体验区，后来营销又提出要做体 验区，这样既不利于现场总平面规划布置，也不利于营销开展。 解决建议：与营销研讨、确

2、定，提供分区建设图，尽早提供含有售楼处、 样板房体验区、看房通道的位置的总图和施工图，以利于售楼处、样板体验区、 看房通道工程的提前启动。 1.1.2 人流、车流动线混乱，主干道理离建筑近。人行道被车行道切得很乱， 行人基本不选择在人行道上行走；车行道拐弯不顺畅，断头路太多，与车库入口 衔接不顺畅；区内主干道靠近建筑，车行视线窄，安全系数低。 解决建议：对人、车流动线系统进行单独研讨，做到小区入口、车库入口 布置合理，尽量人车分流，与景观、建筑、市政管线完美结合，并把动线体现在 总图中。 1.1.3 配电室、排烟机房、排风机房、水泵房等设备机房分布不合理。比如： 太分散，不利于管理；从机房到给

3、末点总体线路太长，增大管线安装成本；出地 面的配电室、排烟机房、排风机房、车库安全通道出口、车库入口顶棚等建（构） 筑物对着单元门入口，业主认为影响风水。 解决建议：尽可能选择在一个小区的中心集中设计，缩短总体路由长度，并 尽可能布置在地下车库，降低建筑安装成本，注意审核出地面建（构）筑物与主 体建筑物的相对位置关系。 1.1.4 环境设计滞后，未与总图设计同时进行，在总图中体现不了环境设计 的方案，仅是为了报规绿化率指标。造成后期环境设计对总平的大量修改，既不 2 利于对整体效果的把控，也不利于验收。 解决建议：环境设计方案前置，并合图于总图中，环境设计既有标高也有等 高线表示；因为涉及园林

4、景观还需要深化施工图纸，入口、道路、地面停车位不 体现具体坐标，以免给验收带来麻烦。 1.1.5 竖向标高取值不合理，未做土方平衡，造成大量土方外弃或外购土源。 解决建议： 在进行总平设计前， 一定要结合园林堆土造型进行土方平衡分析， 对整体体块及各楼座做竖向分析，确定楼座的0.00，特别是山地项目，减少对 山体项目高低错落优势的破坏，减少土方外弃或外购土源，既避免成本浪费，又 可堆坡造景，美化景观环境。 1.1.6 建筑朝向设计不合理， 不利于节能保温。比如北京有一个别墅+洋房住 宅项目，因为地块的朝向问题，第一次设计时，建筑朝向选择了南北偏离 39， 这是最不利于节能保温的角度范围（南北偏

5、离 30-60），节能计算时，外墙保 温板厚度超过了 16cm，屋面保温板厚度超过 25cm。后来，我们对建筑朝向做了 全面调整，颠覆重来，重新出图，造成极大的时间和成本的浪费。 解决建议：在做方案设计任务书时，要明确下给设计公司，确保建筑朝向有 利于节能保温。 1.1.7 楼座无地下室，车库与楼座分离，业主不能从车库直接进入楼座，需 要走出车库外面才能进入楼座。 造成业主从楼座进入车库或者从车库进入楼座极 为不便，严重影响了销售。 解决建议：楼座与车库要有相连，如楼座无地下室，也需要设计从车库进入 楼座的地下通道。 1.1.8 塔楼或板楼与商业裙楼处于同一立面，高空坠物易砸伤裙楼外行人。 解

6、决建议：在设计时，使塔楼或板楼与商业裙楼不处于同一立面，采用塔楼 或板楼退后裙楼， 留有一定的安全距离； 对空调室外机百叶的固定进行加固处理。 1.1.9 报规图中的技术经济指标数据没有认真核对，数字错误。比如有一个 项目在已审的规划复函总平图由于机动车数量笔误少了一个“0”，在做建设 方案时被建委工作人员发现，需要规委重新审图，从新替换图纸并盖章，造成 规证延后好几天。 解决建议：对总图的经济技术指标认真审核，做到无遗漏、无错误。 3 1.2 屋面屋面 1.2.1 坡屋面排水檐沟选型不可合理，檐沟宽度窄、内外侧一样高，暴雨时， 屋面雨水跨过檐沟，直冲而下。 解决建议：做好排水组织设计，做好檐

7、沟选型，高宽比例合理，可以考虑选 择外壁高于内壁的檐沟。 1.2.2 屋面排水排入下层私家露台，造成私家露台雨水往室内回灌或者外墙 渗漏水。 解决建议：屋面雨落水管专管专用，直排地面。 1.3 外立面外立面 1.3.1 外墙凹凸过于复杂，体形系数大，增大建筑、结构成本，也不利于节 能保温。 解决建议：多方案比选，对建筑物外形进行优化，寻求简单、大方、优美和 合理成本的建筑外立面方案。 1.3.2 住宅建筑形式单调，外立面竖向只有一段或两段。 解决建议：外立面竖向分成三段，采用不同的颜色或者不同的材料，选择合 适的比例，丰富美化外立面形象。 1.3.3 外墙同一平面不同立面的两种不同颜色的涂料不

8、交圈；外墙石材、文 化砖、文化石、涂料之间收口不交圈、不合理，交界收口处有的设计在阳角；立 面上下两种不同材料之间的线脚连贯性差，很突兀，不自然，不顺畅。 解决建议：须仔细分析立面不同材料之间的交圈、收口情况，纵线收口宜选 择在阴角部位，横线收口宜有线脚过渡，过渡做到自然、顺畅。 1.3.4 空调外机空调板位置设计不合理：没有合理选择在凹进面或阴角处； 与该层楼板同标高（阳台或露台的除外），造成空调内机与外机连接管暴露在外 墙太长，影响外立面形象；位置不便于安装、维修或更换。 解决建议： 空调外机位尽量结合阳台、 露台布置； 选择凹进面或阴角处布置； 空调机板的高度应结合穿墙套管的高度考虑，

9、减少空调内机与外机连接管在外墙 的暴露长度；空调外机板的设计应符合便于安装、维修、更换的原则；采用空调 百叶遮挡空调外机，并尽可能使空调百叶与凸出的外墙在同一个立面，达到外观 优美的效果。 4 1.3.5 外立面的雨落水管、阳台或露台排水管、冷凝水排水管布置不合理： 有的布置在山墙面，有的在显眼的立面部位，有的出现遮挡窗户玻璃的现象，甚 至还出现排水管下口是入户门口的现象。 解决建议：须对外立面排水管位置进行优化，选择阳台内侧墙的阴角，选择 外立面凹面或阴角不显眼处布置，空调冷凝水管也可选在空调板靠墙一角处布 置，并安装百叶遮挡，排水管不可遮挡外窗玻璃，排水管下口应避开行人动线、 门窗洞口，并

10、便于排水的部位。 1.3.6 外立面排水管与外墙墙体颜色不一致，影响美观；排水管采用喷涂颜 料来达到与墙体颜色一致，这种做法还比较普遍，风吹日晒，时间一长，容易褪 色掉色，非常难看。 解决建议：同一厂家定制，与墙体颜色相同，禁止使用喷涂颜料的排水管。 1.3.7 用 GRC 材料做外墙装饰桁架，材质脆，自重大，安装困难，易脱落， 安全隐患大；造型过于复杂，成本高；表观效果差，且维修困难。 解决建议：简化造型，寻求简单、大方、优美和成本合理的造型形象；选用 经济、安全、美观的装饰材料，如实木、PU 或木塑等。 1.3.8 山墙面窗户中线偏移屋脊中线，平面图与立面图不符，严重影响外立 面形象。 解

11、决建议：加强图纸会审，核对平面图与立面图的对应关系。 1.3.9 幕墙特别是玻璃幕墙设计时，没有对幕墙后面的隔墙、层间楼板进行 设计处理，造成此部分在幕墙施工前没有施工，施工有漏、或施工界面不清晰， 5 后期补救处理效果差。 解决建议：在外墙设计时，考虑幕墙后面的隔墙、层间楼板的设计处理， 在幕墙面板安装前，处理好。 1.3.10 窗地比不合理，外窗分格过细，既不利于美观效果，又增加了成本。 解决建议：一般认为，从美观角度来看，落地、大窗户、大玻璃更显高档， 分割太细不利于美观，且因增加铝合金材料，从而增加外窗成本；但过于追求大 窗户、大玻璃也会因不利于节能保温和单片玻璃超过 1.5 平方需要

12、钢化而增加成 本。因此，设计标准化成熟的公司，对各种类型产品的窗地比都有对应的标准要 求。我们要寻找一个与整体建筑结构协调一致，视觉效果美观，成本合理的外窗 方案。 1.3.11 商业楼外立面泛光照明灯管或霓虹灯在玻璃幕墙立面内，无法维修； 广告电源点位不清晰；幕墙设计未考虑泛光照明走线，造成泛光走线裸露在幕墙 外。 解决建议：强调立面设计、泛光照明设计、广告设计三者之间的沟通和协 调，把在立面设计、泛光照明设计、广告设计纳入审图重点，设计任务书中明确 提出“便于维修”，泛光走线要做隐蔽处理。 1.3.12 北方区域商业出入开口， 正对冬季季风主导方向； 门斗内外门的高度 高；门斗内外门的开口

13、方向一致，冷风灌入商业区内。 解决建议：尽可能避开冬季季风主导方向设计出入口；外门控制高度在 2700mm，内门控制在 2400mm；门斗内侧门采用两侧开门的方式。 1.3.13 外立面店招广告杂乱。 解决建议：对外立面广告设计、安装统一规划管理。 1.4 室内室内 1.4.1 消防电梯前室、两部楼梯两个前室，三室合用导致消防性能化设计， 前室增加正压送风。 解决建议：前室分开设置，尽量精简前室，合理配备通风和正压送风设施， 减少公摊面积。 1.4.2 楼梯间消防栓外露设计； 消防栓采用嵌壁式， 但嵌入业主功能房墙体。 解决建议：楼梯间的消防栓采用嵌壁式设计，避开人行主要通道，但在主要 6 视

14、线范围内，避免消防栓嵌入业主功能房墙体，可以选在嵌入管道井墙体中。 1.4.3 住宅户型餐厅门正对马桶，餐厅功能空间及流线交叉，开向客厅的门 太多。 解决建议：优化室内布置，房门尽可能设计得更隐蔽，优化空间及流线。 1.4.4 厨房、卫生间、阳台、室外楼梯相连处的墙体、管道井、设备间、上 人屋面及雨棚靠墙一侧没有设计反坎（有剪力墙的除外），造成水渗透过墙体。 解决建议：审图时关注反坎施工部位，不要遗漏。 1.4.5 客厅与餐厅之间设计了梁，不利于吊顶装修效果。 解决建议：采用大板形式，客厅与餐厅之间不出现梁。 1.4.6 卫生间、 阳台没有降板； 露台下面是室内的， 没有计算露台保温厚度、 保

15、护层厚度（室内顶板须做保温层、保护层），而没有降板，造成做完保温层、 保护层后，门窗往外开启不了，且露台比室内完成面高。 解决建议：审图时重点关注，不要遗漏。 1.4.7 插座设计在暖气片后面；开关设计在门后面，开门后被遮挡。 解决建议：审图时重点关注，由建筑专业负责，对建筑、结构、电器、水暖 专业等各专业进行综合会审，开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、集水 坑、洁具定位都要表达清楚。 1.4.8 主卧床头墙与主卫墙共墙，进主卫要穿过主卧。业主大多讲究风水， 不愿头对主卫睡觉，许多业主都会从新调整设计，更改主卧门位置，更改电气、 网络设计，造成成本浪费。 解决建议：设计时卧室床头墙不与卫

16、生间墙共用。 1.4.9 地下车库柱网设计不利于停车位规划，使用性差。 解决建议：优化柱网设计，大有文章可做，我们的一个商业项目地下室，对 柱网进行了几轮优化， 既达到了建筑、 结构的合理性， 又提高了停车位的使用率， 同时还降低了结构成本。 1.4.10 商业交通流线混乱不清，商场出现多处死角；地下室卸货区与车库 出入口冲突，常造成车库堵车。 解决建议：要对商场的整个交通和流线系统做专项分析和审核，实现交通流 线清晰合理，商场店面没有死角；卸货区不宜设在交通要道处，人、车、货、垃 7 圾运输流线分开。 1.4.11 商业楼中庭未设计自动吊挂系统或吊挂系统点位少、吊重设计荷载 小，满足不了大型活动需求。 解决建议：设计不要遗漏，吊挂点位和吊重荷载设计留足富余。 1.4.12 设计在地下室的配电室、水泵房没有降低底板，造成要么凸出地面， 既影响景观形象，又占用面积指标，要么增加整个地下室高度，增大成本。 解决建议：配电室、水泵房等层高要求高于车库的部位，降低底板，从而降 低成本。 1.4.13 垃圾房异味严重，无新风，无空调，夏天天热，气味特别严重。 解决建议：垃圾房要有给排水