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1、广西科技大学鹿山学院课程大作业课程名称： 设计前期与项目管理 指导教师： 王 乃 嵩 班 级： 建 筑 学 1 3 1班 姓 名：黄铭欢 学号：20133162 姓 名：何沁馨 学号：20132053 姓 名：彭 怡 学号：20132065 成绩评定：2017年 4月 24日北侧大型商业广场项目建议书北侧大型商场项目建议书|2017.4.23一、项目背景项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。二、项目实施的必要性和可行性1.有利于改善新柳大道周
2、边经济成分，加快柳东新区商业建设发展。2.项目是满足区域内产业结构调整的需要3.项目建成将于附近旅游产业形成互惠互利的良好关系自然条件、地质条件、筑路材料和运输条件、社会环境可行。三、市场前景分析项目所在地是柳东新区官塘核心建设区，内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。柳东新区2020年柳东新区规划人口52万，流动人口42万，地处辐射到周
3、边多个县区的交通、旅游要道，流动和旅游人数量大，消费市场潜力巨大。该地块附近没有任何大型商业广场，附近居民学生工人购物极为不便，距离雒容镇直线距离八公里，距离市区大型商业广场直线距离十公里，根本无法满足周围人口购物需求。四、项目实施地点、内容项目建设地选址：鹿山学院北门（新柳大道）北侧。临近学校，交通便利。临近学校、旅游区、工业园，交通便利，地理位置比较优越，系柳东新区官塘核心建设区的黄金地段。项目实施内容：建设购物、日用消费、餐饮于一体的建筑物，以及停车场、道路、绿化、供配电、室外给排水、室外照明等配套设施。整体一栋5层建筑物，其中负一层为超市和地下停车场，1F4F楼为主要经营名品珠宝、鞋服
4、、箱包、化妆品，5层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在城市干道。其中：框架结构楼房5层，共6600平方米。附属设施，300平方米。地下面积：1200平方米。五、投资概算及资金筹措 （一）总投资3680万元。其中：主体建设:3180万元、土地建设:200万元、配套设施:300万元 （二）资金筹措：项目总投资：3180万元。六、效益分析从项目建设的经济效益评价看，项目经营收入1237万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期在期望值内。从以上指标看出，项目有良好的经济效益。七、结论建议从各项分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的
5、方针政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。北侧大型商业广场项目可行性报告北侧大型商场项目建议书|2017.4.23北侧大型商业广场项目建议书详细内容项目背景（1）环境调查与分析项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。项目所在地概况柳州市建设政策环境概况与分析根据柳州市商贸服务业“十三五”发展规划指示，柳州市商业政策以帮助扶持、鼓励投资为主，也就是说政府的调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。根据调研，柳州经济发展及经
6、济增长方式转变的支撑能力不足。表现在：一是总体规模小，结构性矛盾突出。第三产业在GDP的占比仍然较低，与全国、全区平均水平差距明显。传统服务业占比较大，现代服务业占比较小。商贸流通业、金融业、非营利服务业分别占第三产业的36.7、14.3%、16.9，信息服务业、快递业、社区服务业、会展业以及电子商务等新兴服务业占比较小。二是生产服务业发展滞后，对工农业的支撑不足。新型专业市场体系还不完善，与产业发展不协调，缺少外向型、辐射作用强的专业市场，对制造业的拉动能力不足。现代物流业基础设施比较薄弱，缺少大型龙头企业，信息化、现代化程度不高，小、散、同质化问题比较突出，物流行业总体服务水平较低。电子商
7、务处于起步阶段，对一产、二产的促进作用尚不明显。三是生活服务业发展不足，与人民生活需求增长不适应。商贸服务业品牌少，缺乏有广泛带动能力和辐射能力的龙头企业；品牌影响局限于本地，业态发展缺少突破，同质化发展问题突出；消费环境和商品档次与市民消费需求不适应，高铁经济带来的“虹吸效应”压力增大，“柳州人购物不在柳州”现象依旧存在。城市配送体系建设严重滞后，对电子商务、生鲜行业等发展影响巨大。柳州市发展重点与主要任务是通过投资引导、项目布局、业态规划，基本构建形成“一带三轴，三主八副”商贸流通布局体系。我项目所在地位于柳东新区，毗邻八副中河东北商业中心区、汽车城会展中心商业中心区、汽车城雒容商业中心区
8、。柳州市正加快商贸服务业重大项目建设，实施“十三五”期商贸服务业“百项千亿”工程。规划建设现代物流、城市综合体、精品百货、大型批发市场、电子商务、口岸通关、文化休闲等百项重大商贸服务业项目，总投资超过1000亿元。以重点产业为载体，着力实施“服务业发展十大工程”，推动生产服务业向专业化和价值链高端延伸、生活服务业向精细和高品质转变，加快发展战略性新兴服务业，推动制造业由生产型向生产服务型转变。加快打造现代物流产业、汽车服务产业、专业市场、电子商务产业四个服务业千亿产业，快速提升柳州服务业总量。政策中提到，要稳步提升生活服务业，如下所示：（一）零售业以政策推动、市场带动、促销拉动为手段，激活消费
9、预期，繁荣消费市场，促进城乡居民消费。1.开展综合性购物促消费活动。通过政府搭台、企业唱戏、市场运作的模式，每年开展促大众消费系列活动，拉动消费年增长10%左右。意向图2.发展经营业态，加大超市、便利店、专营店、专卖店、自动售货、网络网店等新兴业态的市场份额。以连锁经营为重点，大力发展新型营销方式。通过资产兼并、联合、重组、特许经营等方式，打破部门地区封锁，培育一批主业突出、核心竞争力强、跨地区跨部门连锁企业集团。到“十三五”期末，培育年销售额80亿元零售企业1家、销售额20亿元零售企业2家、销售额10-20亿元零售企业6家，培育新增限上（规上）企业300家左右。3.以超市和便利店为发展重点，
10、逐步代替传统百货店成为零售业的主力业态，促进业态结构的合理化和多样化。积极发展具有较强销售扩张和价格支配能力的大型综合超市3-5家。积极推进百货店的业态创新和升级转型，发展综合性购物中心3-5家。（二）住宿餐饮业以扩大消费为导向，以提升服务质量为核心，以打造品牌，强化连锁，便利化经营为重点，促进住宿餐饮业优化升级，提高行业集中度，加快发展特色酒店、绿色餐饮等新兴业态，形成柳州特色鲜明、高中低档均衡、空间分布合理的住宿餐饮态势，全面提升住宿餐饮业服务水平，做大做强柳州住宿餐饮业品牌。力争到“十三五”期末，住宿餐饮业实现增加值80亿元，年增长10 %以上；培育年营业额亿元以上住宿餐饮企业3家，50
11、00万元以上企业5家。1.优化酒店空间和业态布局。合理规划星级酒店布局，重点培育地王财富、风情港等五星级酒店，金惠大酒店等四星级酒店；积极发展连锁型商务酒店；加快发展县域旅游星级酒店，满足各类消费需求。到“十三五”期末，新增星级以上酒店20家；其中五星级酒店4家、四星级酒店6家、三星级酒店10家，星级酒店总数实现倍增，突破60家。六县新建5星级饭店1家以上，四星级2家以上。引进国内外知名酒店品牌、连锁型商务酒店，利用先进的管理和服务理念，提升我市酒店业经营管理水平。依托我市秀丽的自然山水风光、丰富的民族文化等资源，改造升级、新建一批特色休闲山庄。培育建设10个主题鲜明、各具特色的农家乐度假中心
12、。意向图2.培育餐饮品牌。深入实施“螺蛳粉进京”项目，鼓励以柳州螺蛳粉为代表的一批本土餐饮企业向外扩张发展；利用“乐享柳州味道”等活动，不断挖掘柳州菜，创新柳州菜，丰富和完善柳州菜菜谱，打造柳州菜品牌；借助桂菜美食八桂行等活动平台，利用电视、网络及广播等媒体手段，全方位宣传柳州餐饮文化，提升柳州美食知名度。通过招大引强新建、改造一批餐饮企业；支持有条件的企业通过兼并、收购、参股等多种方式，组建大型餐饮企业集团，加快规模扩张；鼓励餐饮企业注册和使用自主商标，培育企业品牌。引进“舌尖上的美食中国八大菜系”等特色菜品经营企业入驻柳州。3.发展连锁餐饮、特色餐饮。继续推进“便民早餐工程”，完善便民早餐
13、主食加工、配送设施，到“十三五”期末，新增300个销售网点，网点数量达到600个。加快中式快餐连锁发展，让中式快餐进社区、进企业、进楼宇、进家庭，为群众提供便利、规范、卫生、安全的快餐服务。打造一批餐饮特色街区，重点培育窑埠古镇等风情特色美食休闲街、保利沿江餐饮休闲街、金绿洲台湾风情美食城、“金太阳”生态农业示范区等街区。到十三五期末，建成10条特色餐饮街区。根据政策指示，柳州正着重发展第三产业，在项目所在地建设商业广场将会得到政府的扶持与帮助，几乎没有政府政策上的阻力，对于在该地块上发展商业极有前景。柳州市尚未有以“螺蛳粉”为主要产品的商业广场，我项目可以积极响应政府政策，我们可以借助政府力
14、量将项目做大做强。柳州市自然环境概况与分析位置境域柳州市，位于广西壮族自治区中北部，地处北纬23542603，东经10832110 28之间。东与桂林市的龙胜县、永福县和荔浦县为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南接新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南通道侗族自治县和贵州黎平县、从江县相毗邻。柳州市总面积18617平方公里，其中市区面积约为1016.75平方公里，2013年末建成区面积约为237.42平方公里。总面积18618平方公里，其中市区面积685平方公里。地貌柳州市区地形平坦，微有起伏，海拔在海拔85至105米之间，东、
15、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征。由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地。柳江自北向南绕呈半岛形的柳北半岛，又向北，向东北又绕行向西南，最后向东南流出，故柳北半岛素有“世界第一盆景”的美誉。山峰点缀于城市之间，著名的有鱼峰山，马鞍山，鹅山，箭盘山，文笔峰，雀儿山等。城南有都乐岩，为喀斯特地貌溶洞典型。气候柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。日照时数平均12501570小时。气温自北向南渐增，年平均气温北部18.119.4，其余20.120.7，年际变化北部小于中、南部，最高年与最低年相差1.32.0。最冷月1月平均气温7.210.4，历史上极端最低温度为-2.5-5.8，高寒山区可达-8以上。最热月7月平均气温27.228.9，
