《论可行性研究在房地产项目中重要性》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论可行性研究在房地产项目中重要性（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录摘要1 引言11.1 可行性研究是开发商投资决策的重要依据 11.2 可行性研究是政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据 11.3 可行性研究报告是工程建设和房地产建设项目考核的基础依据12 房地产项目可行性研究22.1 可行性研究的基本概念22.2 房地产项目可行性研究的工作阶段22.2.1 投资机会研究22.2.2 初步可行性研究22.2.3 详细可行性研究22.2.4 项目的评估和决策32.3房地产建设项目可行性研究的工作核心32.3.1 可行性研究工作的理论指导三结合32.3.2 可行性研究工作的三个核心32.4 本章小结 43 可行性研究在房地产项目开发中的重要性53
2、.1 可行性研究是房地产企业项目建设前期工作的重要的组织部分 5 3.1.1 可行性研究是作为建设项目投资决策的依据53.1.2 可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据53.1.3 可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据53.1.4 可行性研究是编制项目初步设计的依据53.2 可行性研究是项目进行投资决策和建设的先决条件63.3 可行性研究在建设工程造价控制中的作用 63.4 本章小结74 可行性研究与设计项目管理的关联作用84.1 可行性研究是编制设计任务书的重要依据84.2 可行性研究是项目进行总目标控制的依据 84.3 可行性研究是工程设计的主要依据 84.4 可行性研究是
3、控制工程建成本的主要依据 84.5 本章小结 95 搞好房地产建设项目可行性研究的改进措施 105.1建立科学的指标评价体系105.2 加强房地产建设项目风险分析105.3培育专业房地产可行性研究市场，规范房地产咨询业发展105.4 完善房地产开发房地产建设项目可行性研究审批备案制度和引进社115.5 本章小结 116 结论13参考文献14摘 要 随着建筑市场的规范化，由计划经济转变为市场经济，这就要求房地产企业对房地产市场要有充分的 调查和了解，对企业的投资要有前期的策划和可行性研究，以寻找出项目最可行的投资方式，以获取 最高的投资回报，针对可行性研究在房地产企业中的重要性、作用和怎样能完整
4、编制可行性研究方式 进行了论述。关键词 房地产项目，开发建设，投资，可行性研究，重要性，作用1. 引言可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据。可行性研究是房地产建设项目开发投资中的一项首要工作。1.1 可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析，以大量数据论证了房地产建设项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的盈利性，以及社会效益的贡献性。公司根据房地产建设项目可行性研究的评价结果，结合公司自身的优劣势和市场预测，最终做出房地产建设项目是否投资的决策。1.2 可行性研究是政府和银行机构评审房地产建设
5、项目投资的基础和依据。政府建设部门、规划部门、计划部门和土地管理部门等机构通过评审房地产项目可行性研究报告，在兼顾经济效益和社会效益的基础上，批准建设执照。银行和信托公司通过审查房地产建设项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，做出是否贷款和发行信托基金的决定。1.3 可行性研究报告是工程建设和房地产建设项目考核的基础依据。可行性研究囊括了房地产建设项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算，而且房地产建设项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。 2. 房地产项目可行性研究2.1 可行性研究的基本概念房地产项目可行性研究就是指在投资
6、决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、
7、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2.2房地产项目可行性研究的工作阶段2.2.1 投资机会研究该阶段的主要任务是对投资房地产项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2.2.2 初步可行性研究初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础
8、上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 2.2.3 详细可行性研究详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 2.2.4 项目的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行
9、评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。2.3房地产建设项目可行性研究的工作核心房地产建设项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合，在调研分析工作中抓住三个核心，实现理论指导与实践调研的统一。2.3.1可行性研究工作的理论指导三结合第一，微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产建设项目不仅表现在房地产建设项目本身的经济利润，而且还表现在有利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展；有利于解决中低收入者的住房问题；有利于改善社区环保水平、提高社区文化生活水平、促进旧城改造等。第二，定量分析与定
10、性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上，通过数学模型，用数字和指标说明房地产建设项目的可行性，但定量分析的结果往往忽略政策环境和市场环境变化给房地产建设项目带来的潜在机会和威胁，所以定量分析必须辅以定性分析作指导。第三，动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的建设房地产建设项目经济评价方法与参数的规定，房地产项目可行性分析既要进行静态经济评价，还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值，由于房地产投资的回收期长且70%80%的资金来源于银行贷款，资金成本的高低直接影响最终利润水平，所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值，充分利
11、用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。 2.3.2可行性研究工作的三个核心房地产项目可行性分析工作可以归为三大核心，即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。第一，房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析，从市场的需求结构、市场容量供求情况、房地产项目的净增值能力、房地产建设项目的竞争能力等方面对房地产建设项目进行客观的评价和分析；在此基础上，确定房地产项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。第二，技术分析囊括了房地产建设项目总进度统筹安排，包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视
12、、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。第三，财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出，建设资金筹措和使用计划，经济效益和社会效益评价和风险分析等。 2.4 本章小结可行性论证处于项目实施的概念阶段，可以说是项目概念阶段的核心内容。要确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估。项目可行性论证工作对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响；决定项目立项与否的项目可行性论证包含着丰富的内涵。对可行性研究报告的要求是客观、全面、真实、科学与公正。
13、 3. 可行性研究在房地产项目开发中的重要性3.1 可行性研究是房地产企业项目建设前期工作的重要的组织部分3.1.1 可行性研究是作为建设项目投资决策的依据社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。而可行性研究对与建设项目有关的各个方面都进行了调查研究和分析，并以大量数据论证了项目的先进性、合理性、经济性，以及其他方面的可行性，这是建设项目投资建设的首要环节，企业的决策层主要是根据项目的可行性研究的评价结果，并结合企业的财政经济条件、市场变化和发展需要，做出此项目是否应该投资和如何进行投资的决定，是项目建设单位决策性的文件。3.1.2 可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究，银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，确认了项目的经济效益水平和偿还能
