bgy工程管理

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1、有关进度、质量控制的一点认识 和体会 讲师姓名：方向东 部门：梅江项目 时间:2小时 进度、质量控制是项目管理的重要内容，在这里，我想简 单谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事 批评、参考与借鉴，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引 玉的效果。 二、质量控制二、质量控制 一、进度控制一、进度控制 一、进度控制 进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度 直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的 交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要 工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事 前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：

2、 （一）事前控制 碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线 城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体 开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做 好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度 控制的关键。 1、摘牌前认真规划和筹划，做好各项准备工作，并在回避法 律风险的前提下尽可能把相关工作(包括勘探、土方等)提前到 摘牌前进行，为后续赶工创造良好的条件: (1)、与营销部门、规划院一起，深入细致地对当地市场进行调 查了解。认真细致地做好选定目标客户、产品的定位等工作， 及时合理地确定项目的规划。 (2)、和投资部一起对项目所在地块进行深入了解，

3、了解清楚地 块的边界、土地情况、地上和地下的管线情况、有无军事设施 、地块内需要补偿的地上附着物情况及可能有争议的问题，为 下一步补偿、收地、拆迁和清表工作做好准备。并争取政府的 最大支持，签订保证公司利益的土地合作开发协议，全力推进 补偿、收地、拆迁和清表工作，同时尽可能降低前期拆迁、补 偿费用。 (3)、与法务部一起商议确定项目开发可能存在的法律风险，并 尽可能加以回避。 (4)、深入了解项目用地的道路和交通情况，争取由政府投资， 尽早打通项目至外部交通道路，保证项目的交通。 (5)、加强与当地政府主管部门和主管领导的沟通，深入了解当 地报建、办证等各方面具体要求，利用公司的资源和影响，争

4、 取建立报建、办证的绿色通道，加快报建、办证进度，尽可能 降低报建、办证等相关费用；并尽可能争取对我司有利的规划 指标，如容积率、建筑密度、限高、周边拟建市政道路的标高 等。争取在开工前拿到施工许可证，如不行，则应做通政府工 作，允许边施工边办证。同时，将了解的情况及 时反馈给设计院，沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。 (6)、加强与消防、防雷、供电、供水、燃气、电信、人防、 市政等主管部门的沟通，了解具体报建验收操作流程、要求。 如：供电容量、给水、排水、排污、电、气、弱点等的接入点 情况，尽早开始合同谈判，为下一步临电临水的接入、消防和 防雷工程的报审和验收、水、电、燃气、电信管线的接入做

5、好 准备。 (7)、与前期部、规划院一起认真细致地做好场地的土方平衡 ，确定规划标高。以尽量减少土方，并满足场内平衡为原则。 (8)、根据项目的各方面的实际情况，以实现项目利益最大化为目标， 制定项目的开发思路和开发计划，报集团批准后全力实施。 (9)、根据项目实际情况，认真制定好围墙、钻探和土方等施工等前期 工程计划，确定进场施工时间，并严格执行。其中围墙和土方工程尽可 能委托政府提前进行。 (10)、制定项目的报建计划、施工计划(包括各施工单位、各专业的施 工穿插安排)，并根据项目需求和设计院一起确定项目的图纸计划。 (11)、配合招标、造价部做好总包单位和专业施工单位(包括土建、机 电、

6、装修、挂石等)的招标工作，争取引进得力的施工单位，首期工程 特别是板房区尽可能选用腾越公司、机电公司等集团内部公司的得力队 伍，既熟悉公司运作、又有经验，还可节省招标合同时间。 (12)、建立高效、精干的项目管理架构，建立完善管理制度，责任分 解到人。 (13)、根据项目施工计划组织施工单位做好人、材、机等安排，做好 进场准备，并签订赶工奖励协议， 督促施工单位按合同约定的时间， 编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。并及时进场，做好“三 通一平”和场地交接。 (14)、与财务部门一起做好成本和财务分析，框算项目开发成本、投 资和财务回报比率等，并据此初步建立项目的成本控制目标，认真加 以执

7、行。 (15)、确定落实项目的施工场地和临建场地。 (16)、了解当地各种材料供应情况，了解当地设计、施工、咨询等公 司的实力和资源情况，为下一步开发建设做准备。 2、做好整体小区的规划工作 首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个 项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内 部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室 等布置和计划，做到统一规划、有条不紊、避免重复投资，以利于加 快进度，节省投资。 其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地 下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场 内尽量提前施工小区市政道路作为施

8、工道路，这样一方面能保 证场内运输，另一方面也有利于文明施工，临设材料堆放现场 ，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置 ，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题 ，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，碧桂 园的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护 、截洪沟和场地排水工作。 3、合理确定项目的标高 对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目 的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少 土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加 快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑与外部市政道路

9、、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须 与设计院共同进行。 4、做好土方平衡计划工作 接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标 高准确计算挖方量和填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影 响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适 当调整标高。 土方平衡运转中，应注意以下几个问题： 、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、 换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。 、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用 于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础 处理的成本和时间。 、含有大石块的土或者石块不能回填在准备

10、进行桩基础施工 的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延 缓施工的进度。 、鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。 5、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作， 并根据项目总体计划制定好市政报建、施工计 划。 小区内的涉及的市政管线比较多，主要有市政排水、排污、强电、 弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工， 为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部 市政管线的顺畅连接，并及时做好报建和施工工作，确保顺利验收。 必须在开工前做好小区市政管线的规划设计和综合平衡工作。并根据 小区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划，配合施工 和验

11、收交楼工作的进行。 6、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和 桩型。 碧桂园的产品类型按系列定型的，因此0.00以上部分的成本和工 期可以说是基本固定的，对产品的成本和工期的影响比较大的主要是 基础部分。根据不同的地质情况，设计不同的基础，例如天然基础、 夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础 等，上述基础的成本和工期的差别是非常大的。 地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的，但它 是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。 因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的基础 类型和桩型。这是需要注意的是，一般房地产大公司经过签订 的都是

12、框架协议，价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工 减料和做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符， 以致设计错误，造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司 都曾出现过这种情况。因此，要求项目部必须派有能力，责任 心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的准确性和可靠性。 7、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可 能缩短时间。 项目的进度，并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业 审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、 各种验收（规划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来 又不同程度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进 行的：如土建

13、是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的， 精装修是由雅俊公司施工的，绿化是顺茵公司施工，土方是土方队施 工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的等等 ，再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大 ，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制 订整个片区的整体开发建设计划，并做好各项工作的穿插和组织。 8、做好内外的沟通协调工作 包括：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的 沟通协调，保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关 部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位和资金等各种 资源的及时到位。 9、做好设计交底、图纸会审和技术交底工作

14、施工前应组织设计交底和图纸会审工作，项目部、监理和施工单位 应对施工图纸进行严格细致的审查，发现其中存在问题并由设计进行 修改，保证施工的顺利进行，避免因图纸错误或对图纸理解错误造成 返工，影响施工进度。 同时，还应由监理公司对施工单位进行技术交底，针对产品特点， 明确有关要求，对可能出现的通病及预防措施对施工单位进行技术交 底，尽可能避免因质量问题造成返工，延误工期。 10、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。 11、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划， 作为进度控制的依据。 （二）事中控制 施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时 发现存在的问

15、题，找到根本原因或主要矛盾，要及时进行处理和化解 。 1、加强检查和督促 主要是检查施工单位的计划落实情况和人、材、机情况，发现异常应 及时查找主要原因，采取相应措施进行处理。 2、加强组织、管理 碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、 绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对 自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很 大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及 时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保 施工顺利进行，才能保证施工进度。 3、加强协调和沟通 主要包括： 加强与当地政府及主管部门的

16、沟通，争取他们的最大支持和帮助。 加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工创 造一个良好的外部环境，保证施工的顺利进行。 做好与集团各有关部门的沟通协调工作，在工作上得到他们的理解和 帮助，保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。 做好与项目内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存 在的问题和困难，尽力协助、支持他们进行解决。同时针对碧桂园参 建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协 调工作，可采用现场会，定期（如期）召开各参建参加协调会议等方 式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理，保证施工的顺 利进行。 4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益和声誉，确 保项目的进度。 碧桂园的项目具有处于市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且 具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此 难以避免会出现各种突发事件。作为项目部，应尽早发现事件的 苗头，及时、果断地进行处理，对通过努力处理不了的问题，需 迅速向集团上