资产评估学-课后答案

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1、第四章 房地产价格评估 一、练习题 1、术语解释 （1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题 （1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益额为 8500 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为 10，其评估价值最有可能

2、为( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （6）待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指数为 l00%，从 1991 年到 1995 年 的价格指数每年增长幅度分别是 11.7、17、30.5、6.9、4.8，则 1995 年底该建筑物的重置成本最有可 能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅

3、基地 300 平方米，建筑面积 200 平方米，月租金 3 000 元，土地还原利 率为 7.建筑物还原利率为 8，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元， 评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能 是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法 （9）有一宗地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率

4、为 2.0，土地单价为 3000 元平方米，则楼面地价为( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。 AB CD 建筑总价格土地总价格 土地总面积土地总面积 房地总价格土地总价格 土地总面积建筑总面积 （11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上 一年的基础上增加 l 万元。资本化率为 7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元，剩

5、余使用年限 10 年，折现率为 10%，则其评估价值最接近 于( )万元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300 平方米，房屋每层月租金为 2500 元，各种费用占 租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1000 元，建筑物的年纯收益为( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到 127 万元、142 万元、 15l 万元 3 个评估结

6、果，它们的权重依次为 25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000 万元，地价为 2000 万元，该房地产的年客观净收 益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5 （16）被评估建筑物历史建造成本为 80 万元，1997 年建成，要求评估该建筑物 2000 年的重置成本。调查得知， 被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、103%、102%，该建

7、筑物的重置成本最接近于( ) 万元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （17）已知某房地产月租金收入为 20 万元，月费用总额为 5 万元，建筑物价格为 1000 万元，建筑物的资本化率 为 10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。 a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前 3 年的纯租金收入分别为 3 万元、2 万元、1 万元，从第 4 年开始 年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10，该房地产的评估值最接近于( )万元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （19）被评估土地的剩余使用权年限为

8、30 年，参照物剩余使用权年限为 25 年，假定折现率为 8，被评估土地的 年限修正系数最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性 （21）某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 300 元，当地银行一年期贷款利率为 9，二年期 贷款利率为 10，三年期贷款利率为 11，开发周期为 3 年，第一年投资占总投资的 1/2，第二、三年投资各占 总投资的 l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )

9、元。 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 （22）某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3000 元，土地还原利率 8，取得 租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元平方米，建筑物的年 纯收益为( )元。 a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 （23）某一宗 2000 平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方米的商业建筑。预期该商业房 地产建成后的售价为 3000 元平方米，估计该建筑物的建筑费用为 1400 元平方米，专业费

10、用为建筑费用的 6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15，销售费用及有关税费为售价的 10，该土地的价值接 近于( ) 元平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元 （24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费 （25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价值为 500 万元，用于工业厂房开 发时的价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 300 万元。这体现了 房地产评估的( ) a供求原则 b.替代原则 c.

11、最佳使用原则 d.贡献原则 (26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易 住宅的价格高 15，室内格局因素修正系数为( ) a100115 b85100 c115/100 d10085 (27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，为砖混结构一等，耐用年限为 50 年，残值率为 2。该建筑物 2001 年 1 月的 重置成本为 500 万元，2001 年 1 月的评估值接近( ) 万元 a400 b392 c402 d390 (28)某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 l000 万元，土地开发期为 1 年，银行一年期

12、贷款利率为 8。该土地投资利息为( ) 万元 a120 b80 c60 d100 (29)某宗土地为 1 000 平方米，国家规定的容积率为 5，建筑密度为 0.6，下列建设方案中最可行的为（ ） a. 建筑物地面一层建筑面积为 800 平方米，总建筑面积为 4600 平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为 700 平方米，总建筑面积为 7000 平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为 600 平方米，总建筑面积为 4800 平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米，总建筑面积为 4200 平方米 (30)某地产未来第一年的纯收益为 18 万元，预计以后各年的纯收益按 l的比率递

13、减，该地产的剩余使用权年限为 10 年，折现率为 8。该地产的评估值最接近于（ ）万元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多项选择题 (1) 影响地价的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素 (2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。 a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制 (3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。 a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度 (4)影响地价的个别因素主要有( )。 a. 位置

14、因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素 (5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限 (6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。 a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平 (7)建筑物应在( )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形设计 (8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。 a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备 (

15、9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。 a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用 (10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。 a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间 （11）房地产评估遵循的原则有( ) a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则 4、计算分析题 （1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为 6，覆盖率 为50，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2 年，第一年投人 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。专业