《房地产行业2018年11月跟踪报告：政策预期边际变化，资金成本有望下降》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业2018年11月跟踪报告：政策预期边际变化，资金成本有望下降（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产行业2018年11月跟踪报告 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE （元） （元） 17A 18E 19E 20E 17A 18E 19E 20E 华侨城 A 买入 6.38 12.92 1.05 1.27 1.44 1.67 6.1 5.0 4.4 3.8 绿地控股 买入 6.70 12.86 0.74 0.95 1.24 1.51 9.1 7.1 5.4 4.4 金地集团 买入 9.97 12.43 1.52 1.64 1.73 1.86 6.6 6.1 5.8 5.4 首开股份 买入 7.58 12.76 0.73 0.92 1.01 1.10 10.4 8.2 7.5
2、 6.9 万科 A 买入 25.97 35.74 2.54 3.10 3.62 4.05 10.2 8.4 7.2 6.4 招商蛇口 买入 19.43 33.38 1.55 2.07 2.69 3.39 12.5 9.4 7.2 5.7 新城控股 买入 27.19 46.87 2.67 3.68 4.63 5.16 10.2 7.4 5.9 5.3 金融街 买入 7.44 23.96 1.00 1.12 1.24 1.41 7.4 6.6 6.0 5.3 龙湖集团 买入 19.23 20.93 1.65 2.06 2.67 3.42 11.7 9.3 7.2 5.6 新城发展控股 买入 4.3
3、0 7.44 0.52 0.92 1.25 1.49 8.3 4.7 3.4 2.9 中南建设 买入 6.78 14.64 0.16 0.56 0.68 0.74 42.4 12.1 10.0 9.2 华夏幸福 买入 25.94 26.51 2.97 4.03 5.09 6.24 8.7 6.4 5.1 4.2 中国金茂 买入 3.23 7.67 0.34 0.49 0.58 0.60 9.5 6.6 5.6 5.4 证 房地产行业 2018 年 11 月跟踪报告政策预期边际变化资金成本有望下降 2018 年 11 月 21 日 投资要点 v销售面临量价齐跌的压力。今年 10 月，商品房销售面
4、积继续单月同比负增长。新房销售去化速度进一步下降。18 个城市二手房价格继续环比下跌。虽然限价一定程度上掩盖了市场窘迫的状况，但未来几个月各地楼市的确面临量价齐跌的压力，其中以低线城市为甚。v土地市场预期面临急速调整，而开发投资增速有望维持基本稳定。拿地开支是开发企业最弹性的支出，当前企业预期转为悲观，预计未来购地支出可能大幅下滑。2012 年的历史经验表明，土地市场快速下行，可能伴随产业和信贷环境托底刚需。另外，我们预计企业新开工意愿维持高位，房地产市 张全国场可销售资源将长期保持充足。v政策进入空档期，按揭利率有望见顶回落。我们认为，限购、限贷、限价、限售等政策，到四季度之后进入了空档期，
5、变动不再频繁。同时，按揭定价已较之基准存在较大幅度上浮，我们相信按揭利率顶部已经到来。即使不考虑 2019 年存在降息可能，未来银行对于个贷的投放也可能趋于积极。政策有望和下行的基本面在 2019 年二季度后形成有效对冲，在中长期实现行业平稳健康发展。v企业融资利率稳定。除了境外市场，近期企业的债券融资成本保持相对稳定。我们判断，未来信用利差可能略有下行。当然，个别企业的流动性压力会和整体的流动性宽松并存，地产行业融资成本也不会出现特别明显的下行。券研究报告 / 行业研究 / 房地产行业 v风险因素：房价继续调整的风险；个别企业的资金链风险；不少中小房地产企业 2019 年业绩不达预期的风险。
6、v看好地产板块投资机会。我们建议投资者紧密留意政策的边际变化，在重要的产业调控空档期积极布局蓝筹地产股，享受资金成本（尤其是个贷资金成本）对预期的推动力量。我们维持对地产板块“强于大市”的投资评级，推荐招商蛇口，万科 A，金地集团，中南建设，华夏幸福，新城控股，华侨城，龙湖集团（H）,中国金茂（H）等公司。估值表 资料来源：Wind，中信证券研究部预测，注：股价为 2018 年 11 月 19 日收盘价，港股股价调整为人民币，以比较 NAV。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 基本面面临下行压力1大城市房价下行出现，销售压力增加1土地市场预计面临急速调整2可售资源充足，开发投资增速维持3
7、2012 的历史经验：土地市场快速下行可能伴随政策边际预期变化4留意政策边际变化5政策进入空档期5按揭利率预计见顶7企业融资8风险因素10看好地产板块投资机会10 插图目录 图 1：商品房销售增速：按年 . 1 图 2：商品房销售增速：按月 . 1 图 3：重点城市去化率 . 1 图 4：A 股两家龙头企业销售金额累计同比 . 1 图 5：18 城二手房周成交趋势 单位：套 . 2 图 6：18 城二手房价周环比平均数（过去五周） . 2 图 7：拿地情况：按年 . 2 图 8：拿地情况：按月 . 2 图 9：百城住宅类土地成交面积同比 . 3 图 10：A 股两家龙头企业拿地金额单月同比 .
8、 3 图 11：房地产开发投资：按年 . 3 图 12：房地产开发投资：按月 . 3 图 13：房地产开发投资及施工面积增速 . 3 图 14：新开工及竣工面积增速 . 3 图 15：2012 年前后百城住宅类土地成交面积同比 . 4 图 16：个人住房贷款加权平均利率 . 4 图 17：2016 年 3 月以来 345 次限购、限贷、限售政策出台次数在时间上的分布. 5 图 18：2011-2013 年实行限购的城市 . 6 图 19：目前实行限购的城市 . 6 图 20：中国首套房按揭利率边际增量 . 7 图 21：中国住房按揭加权利率及预测 . 7 图 22：近期房企境内公开债券市场融资情况 . 7 图 23：近期房企境内外债券市场融资情况 . 7 表格目录 表 1：全国及各城市销售额拆分及同比 . 1 表 2：2012 年楼市政策微调的城市 . 4 表 3：历次讨论经济工作的中央政治局会议对房地产的论
