龙湖企业管理与运营精细化管理

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1、,“龙湖企业管理及运营精细化管理”,主要内容,第一天重点,如何衡量龙湖的成功？ 龙湖地产发展初期的困局与应对 龙湖发展中期的三年管理工程 龙湖计划管理的发展和升级 龙湖如何梳理和优化流程？ 龙湖如何培育操心员工？ 管理模型的提炼,第二天重点,龙湖全国扩张期间的战略及目标管理 龙湖地产的组织设计 龙湖的运营体系 龙湖计划管理的特点及流程 龙湖项目阶段成果管理体系 龙湖知识管理的特点及成效 全国化扩张期的人才管理 龙湖企业文化特点 结束语,龙湖地产发展模式的的“标本”价值,女首富,经济欠发达地区，房价长期处于全国中下水平 自然条件恶劣，山地建筑，技术复杂，成本高 人力资源短缺、贫乏 市场竞争激烈：

2、房地产市场练兵场,龙湖：非专业入行 10年历程,规模快速扩张,中高端产品,多业态拓展,全国扩张,纳税第一,金牌物管,满意度第一,全国驰名商标,行业一线阵营,品种、品质、 服务、品牌、 规模、效益、 速度、潜力 俱佳！,项目运营管理的出发点看龙湖运营的成效？,多,.多项目运作 龙湖目前13个区域、40多个项目同时运作；年竣工量230万方,快,规模增长速度、项目开发速度快（拿地到开盘、开工到交房） 龙湖的开发速度,好,产品品质好/客户满意度高/持续改善/ 龙湖一次交房率/客户满意度/知识管理,省,成本合理/环保节能 龙湖项目利润率/目标成本管控,稳,投资决策没有重大失误 项目实施过程中管控,龙湖成

3、功的关键经验,守正出奇,龙湖管理发展的三个主要阶段,第一阶段 初涉江湖,第二阶段 内功修炼,第三阶段 高速扩张,全国扩张： 集团化管控、跨地域多项目运作,本地扩张：专业化管理，跨区多项目运作 龙湖西苑、北城天街、枫香庭、香樟林,求生存：外行入门，项目管理 本地单项目运作（龙湖花园南苑）,940,初涉江湖：打造高起点的小康住宅示范小区,全国推广“小康住宅示范小区”，引导住宅产业化发展。 全国首期批准项目约20个，累计实施超过100个项目。 龙湖地产最早项目龙湖花园是小康住宅示范小区之一。,龙湖初期突破之道,第一阶段小试锋芒,98年，重庆房交会统计，龙湖花园销售额名列第二,98年， 重庆首届“十佳

4、小区”评选，龙湖花园夺得第一！,98年，物业公司通过香港品质保证局ISO质量管理体系认证,1200,2000年，龙湖西苑开盘热销，2天销售476套,2000年，蝉联“重庆十佳住宅小区第一名”,龙湖第二阶段本地化复制和发展,产品,区域,时间,人数,销售额,在建项目,龙湖启动“三年管理工程”与“根据地建设”,第二阶段的关键词：本地化复制,不高估一年能做的事情，不低估10年能做的事情！,不搞多元化！专注房地产！,剑客都是孤独的，修炼时默默无闻，一旦拔剑出鞘， 所向披靡！,为了扩张，先立足重庆，修炼内功！,龙湖第二阶段的复制重点,事,人,事,人,意愿,能力,标准,计划,流程,授权,合同,操 心 的 员

5、 工,企 业 的 效 率 与 管 控,企业的绩效,龙湖ISO与流程建设的观念,质量认证 不是目的！,每个部门的 工作梳理的审定我都要亲自参加,不流汗， 就要流血！,全员参与，干部带头！,“科学”做法： 外脑出成果！ 一步到位！,我们的“土”办法： 外脑提供工具和思路，自己出成果！,龙湖ISO与流程建设的做法之一,“科学”做法： 先抓重点工作及流程！,我们的“土”办法： 基于现所有工作行为梳理分级优化固化,龙湖ISO与流程建设的做法之二,“科学”做法： 一次到位！细到流程和作业指导！,逐步固化：先抓目的、原则、再到流程、模板、辅以案例形象化,龙湖ISO与流程建设的做法之三,龙湖流程体系建设的核心

6、规律弹性梯度模型,龙湖ISO与流程建设的经验,实事求是、干部带头、 由粗到细、切忌（ ）和速成,“现场裁判、 拍脑袋、拍板会、 夜总会”,龙湖地产初期的计划管理模式,周期： 周工作例会、月度工作例会 方式： 各自为政，自以为是，信息不对称、不管其他部门； 工程进度计划与营销计划为主：工程最痛苦 问题 走到哪歇到哪！ 计划调整：拉锯战、消耗战 资源争夺：讨价还价、强势为王 救火：眉毛胡子一把抓,龙湖地产计划管理演变,协同计划，由专业部门各自计划转变为关注整体、协调。 一目了然，牵一发动全身!每周开会协调。,简单的累积：公司工作与项目计划（第一版）,总经办主导组织实施,龙湖地产计划管理演变,公司工

7、作与项目计划（第五版）,前置条件以及资源（将临时的承诺转变为固定化-模块化-要求、标准） 增加对财务指标（部门涉及的收与支），增加财务数据汇总,计财部主导组织实施,设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,项目论证阶段,项目策划阶段,方案设计阶段,工程管理阶段,项目取得,主体结构开工,开盘销售,交房,竣工,产品交付阶段,项目发展,营销,设计,工程采购,组织项目论证 项目取得,市场调研 初步项目定位,规划要点/规划草案,项目定位,概念规划设计,项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初,施工图,主体结构施工至具备预售条件,工

8、程施工 至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及入伙配合,销售事务管理,成本,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定 合约框架,动态成本管理 工程实施阶段的成本管理,结算,产品交付管理 入住事务管理,客服,运营,用地规划许可证 国有土地使用证,规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报建）,办理房地产预售许可证,产权初始登记,工程施工配合,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,销售配合,工程条件评估,投资估算,投资目标执行监控 项目计划动态管理,项目后评估,项目运营策划 （含项目计划）,景观/精装专项设计、部品策划,初设-施工图阶段,内部立项,项目策划会,

9、方案评审会,销售管理阶段,计划无大的漏项、相互关联房地产开发关键节点总图,龙湖关键绩效指标（KPI）的提炼和管理,计划未完成怎么办？ 如何引起员工重视？,计划工作会 工作总结会（简报通报） 模糊奖金 升迁留用 所选的人,￥,2.逐渐完善项目计划和期量标准，提升合理化,1，靠自己，不照搬,3，抓KPI确保工作 不局限于计划,龙湖完善计划管理模式的历程与经验,4.延伸流程管理以及授权、合同、成本管理等，构成完整的运营体系,基于流程的授权管理模式示范,龙湖授权管理的特点,基于流程的合同管理体系,合同体系的梳理与开发流程相一致 责任、要求清晰，有判定标准 全程合同（条款、标准、权责利）模板化 持续积累

10、数据、案例、优化模版 信息化、以事追人,什么是龙湖的操心员工？,“操心员工”与一般意义上的合格员工的根本区别在于，他们更善于用心工作：即对客户用心、对公司用心、对同事用心、对工作用心。,龙湖操心员工修炼的秘诀！,选人敬业、适合 高正激励 高负激励 更高目标激励 榜样 。,选人专业、好学 入职培训和转正答辩 工作中辅导和总结 内外培训 外出考察学习 轮岗锻炼 跨部门会议 。,原则管理 工作梳理 转正答辩 工作中辅导和总结 案例教育 年度总结大会 以身作则 。,龙湖的典型措施,个人能力,方法标准,个人意愿,龙湖典型管理措施分享选人,人才,总经理把关,面试官要求,背景调查,宁缺毋滥,尊重应聘者,渠道

11、拓展,素质模型.doc,“关系户”,龙湖典型措施分享正激励,龙湖重视人和正激励的结果,龙湖典型措施分享负激励,从个人亲身经历看龙湖对员工的培育,深度？,投入？,起点？,坚持？,公司入职,部门上岗,转正答辩,工作辅导,竟越培训,总结大会,外出考察,北京拓展,多次内外训,内部MBA,专业咨询,。,性格测试,从公司组织角度看龙湖对员工的培育,深度？,投入？,起点？,坚持？,培训费,轮岗,折腾,非福利,成长奖,教练奖,。,赛马,“H”通道,考察,案例教育,龙湖的最早的八大管理原则,邻座原则： 发扬团结协作精神，通过相互沟通、相互帮助达到协调一致，特别是在面对困难及问题时，讲究及时解决问题，自觉“补位”

12、，但又不“越位”，遇到问题不推诿，问题解决后再寻找原因，从而扬长避短。 公司最高利益原则： 当个人局部困难与总体目标冲突时、领导者处理问题错误时、反映问题时、处理人际关系时、承担责任时、处理该花与不该花的钱时、当前与长远利益冲突时等，应遵循对公司负责，视公司利益为最高原则。 注重过程原则： 每一项工作都应通过一定的工作程序来保障，每一个职员都应遵守程序，注重工作过程，不断总结，从而改善思维方式，提高处理问题的能力。 重塑自我原则： 公司员工需不断否定自己，发现自己的不足，并严格要求自己，吸纳新东西，充分相信自己的能力，通过学习、总结、提高，达到重塑自我。,龙湖的最早的八大管理原则,科学决策原则

13、：遇事应全面、认真地分析，寻求科学的程序、科学的原则、科学的依据选择 有效可行的策略。 尊重同路人原则：公司的同路人即指公司的伙伴关系，我们选择的伙伴应是积极上进，有实力、重信用的同路人，公司与他们的合作应遵循平等、互利的原则。 客户至上原则：不是所有的人都是我们的客户，但我们对所有人奉献我们真诚的服务，我们要以诚待人，让他们欣赏、赞扬我们，培养他们的理想和向往，把他们当作我们的未来客户。 社会形象原则：公司的社会形象不仅仅靠扩大知名度或参与一些慈善活动就能树立起来的，每一位职员每时每刻做每一件事时都要为树立企业形象尽心尽责。,龙湖的原则管理,特点,精炼 / 生动 / 前瞻性,宣传,发展,龙湖

14、老八大原则与目前经营管理原则,长期利益,员工成长,员工成长,科学决策,简单直接,客户至上,同路人原则,改进创新,先外后内,团队原则,精英原则,目前经营管理原则,老八大原则,最高利益,科学决策,注重过程,重塑自我,客户至上,同路人原则,邻桌原则,社会形象,公司原则的落地,公司原则落地,公司原则,分解,传承,部门原则,专项工作原则,工作辅导,案例积累,激励机制,2000年第一次参加龙湖的半年总结大会,主要内容,部门总结,副总答辩,表彰先进,全勤奖事件,工程师的素养,节目表演,到2004年龙湖取得的部分荣誉,国家小康住宅示范小区6项大奖的5项； 重庆房地产企业50强第一名 连续四届荣获重庆“十佳住宅

15、”小区第一名； 年度销售稳居重庆榜首； 中国质量协会、全国用户委员会组织的全国住宅用户满意度指数测评第一名。,企业成功的管理模型,企业家与核心团队,组织 与流程,战略 与目标,文化 与机制,人力 资源,第五章：龙湖之变异地发展与扩张,产品,区域,时间,涉足高端住宅、商业地产、旅游地产,人数,销售额,管控幅度,异地扩张时的战略选择？,龙湖的使命和远景,使命： 为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会 远景： 通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公司,使命 和远景,业态布局,区域布局,核心 竞争力,龙湖目前的区域布局,成都,重庆,西安,常州,杭州,青岛,无锡,上海,北京,沈阳,大连,玉溪,烟台,使命 和远景,业态布局,区域布局,核心 竞争力,业态布局：在每一个城市成为新鸿基,在少于竞争对手业务城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模 在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2 集中于中高端市场,在城市内进行多业态布局 可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤其是城市化的前期和中期) 适时发展具高升值潜力的地标性投资物业,扩展,使命 和远景,业态布局,区域布局,核心 竞争力,龙湖核心