营改增不动产涉税问题

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1、“营改增”-不动产的知识分享,营改增全程覆盖,1,2,3,Future,营改增的趋势浩浩荡荡不可逆转。,4,目录,营业税改征增值税的影响？ 如何改？ 我们如何应对？ -营业税与增值税的比较 -营业税改征增值税的影响,营改增的影响,增值税与营业税征收方式的变化带来的影响 增值税与营业税核算体系的变化带来的影响 增值税与营业税征收机关的变化带来的影响 我们如何应对？,纳税人在改革前需要做哪些准备？,及时了解掌握改革试点的相关政策,积极参加税务机关组织的纳税辅导培训,调整与改革试点相关的财务管理方法，及时做好一般纳税人登记等工作,营改增的前世今生,需要了解的事实 营业税和增值税为我国的两大主体税。

2、营业税：以交易额征税，抑制市场交易规模，存在重复征税的弊端。 增值税：增加值征税，消除重复征税，促进专业化发展优势。 增值税与营业税的计税原理。 资产： 有形资产-有形动产；不动产。 无形资产 劳务：加工、修理修配劳务 其他劳务（交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业 ）。,营业税改征增值税的影响,基本政策,财政部 国家税务总局关于印发营业税改征增值税试点方案的通知 财税【2016】36号 国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告 2016年第13号 国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行规定的公告 2016年第

3、14号 国家税务总局发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告 2016年第15号,不动产基本内容,不动产转让（销售） 不动产租赁 不动产进项税额的抵扣（分期抵扣）,基础知识,1、 增值税的增收原理：增值税是以商品、应税劳务、应税服务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 多环节、普遍征收，不重复征税。 2、增值税特点：价外征收。增值税制的核心是税款的抵扣制。 我国增值税采用凭专用发票抵扣【增值税一般纳税人】。,3、增值税计算方法： 直接计算法 应纳增值税=增值额增值税率 间接计算法（扣税法） 应纳增值税=增值额增值税率 =（销售额允许扣除的购进项目金额）增值税率 =销售额税率

4、允许扣除的购进项目金额税率 =销项税额进项税额 当期应纳税款=当期销项税款当期进项税款 我国-间接的减法计税,4、征税范围 -传统增值税：销售货物、进口货物、提供加工、修理修配劳务 -营改增： （1）销售服务（交通运输业、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务） （2）销售无形资产 （3）销售不动产 “境内”的界定 “有偿”的理解,5、纳税人分类管理： 一般纳税人：销项税额-进项税额（一般计税方法） 小规模纳税人：销售额*征收率（简易计税） （1）增值税一般纳税人登记(税总2015年 18号公告） 年应税销售或服务额达到500万元以上-一般纳税人 可以选择登记当月或次月为一

5、般纳税人的生效期 （2）开具或接受增值税发票： 相对地税而言，国税局监管的增值税专用发票开具与接收责任重大 -行政处罚 -刑事处罚 因此，国税局的“金税工程”对发票管理特别严格,增值税虚开发票非常严重： 没有经济行为，虚开发票，帮助取得方逃税，触犯刑法，后果严重； 新刑法第205条第1款 虚开增值税专用发票最高刑为无期徒刑。 虚开，包括虽有实际经营行为，但受票人不是实际承受人的情况。 必须清楚哪些情况开那种增值税票，接受那种票。 原则：提供服务受票方身份限制。 服务接收方为其他个人（自然人）只能开增值税普票。,6、税率 （1）销售不动产：11%+征收率3%或5%（相对单位而言） （2）销售货物

6、、提供加工、修理修配劳务、有行动产租赁，17%。 （3）提供交通运输、邮政、电信、建筑、不动产租赁、转让土地使用权，11%。 营业税5%： 1、增值税价外税11%，税款=价款（1+11%） 11% 2、征收率：小规模适用或一般纳税人特殊情况下使用（简易办法） （1）以试点前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务 （2）试点前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同 （3）销售2016年4月30日前的不动产，可选择适用 （4）小销售使用过的、营改增之前取得的固定资产（旧货）,7、计税方法 （1）一般计税方法（销售额在500万以上的，应当申请） 应纳税额=销项税额-进项税额 =销售额*税率-进项税额

7、 （理论上）应纳增值税=增值额*税率 =（收入额成本费用额）*税率 对增值额征税，相当于毛利额征税 但是，在中国增值税征管实务中，实行“以票管税票减票”，开票收入立即实现销项税额，但进项税额因各种原因（无票、假票、虚开票、票不合规等）往往不确认为进项税额。 所以，应纳增值税往往不等于增值额（毛利额）*税率。,当期销项税额小于当期进项税额，不足地扣时，其不足抵扣部分结转下期继续地扣。（期末产生留底税额） （2）简易计税法： 小规模纳税人适用或一般纳税人的特定应税行为(前面已讲） 应纳税额=不含税销售额*征收率。,二、销售不动产,一、标的物（区分概念） 1、不动产：36号文件 2、房屋：即建筑物，

8、包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等 3、住房：住房、居民住宅 注意：地税代征的“不动产”，不仅仅是二手房 36号文件附件3中的优惠-“住房”，并非不动产,二、销售不动产的适用范围 1、房地产企业销售自行开发的房地产不属于不动产转让 2、纳税人转让其取得的不动产： 取得：直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得 三、征收机关（预缴+申报） 1、地税机关预缴 （1）非自建不动产：5%差额征收； （2）自建不动产： 5%全额预缴在地税，不动产所在地 地税预缴：不考虑纳税人身份,2、国税机关： 除自然人以外的纳税人转让（销售）其取得的不动产， （1）纳税人选择适用简易征税方法的 -

9、一般纳税人销售改革前的取得的不动产 -小规模纳税人销售不动产 自建5%差额；非自建5%全额， 与地税预缴时一致 （2）纳税人适用一般计税方法 -一般纳税人销售改革前的取得的不动产 -一般纳税人纳税人销售改革后取得不动产 自建、非自建：11%的税率销项税额-进项税额 与地税预缴不一致,（3）个人转让其购买的住房 -三种情况：全额征收（和36号文附件3，销售住房联系） 差额征收 免税 -缴纳地点：个体工商户（不动产所在地地税机关预缴，机构所在地国税机关申报） 其他个人（不动产所在地地税机关申报）,四、预缴税款计算 1、预缴方式： （1）全额预缴-全部在地税机关预缴 （全部价款+价外费用）/（1+5

10、%）*5% 不考虑纳税人身份 （2）差额预缴-全部在地税机关预缴 （全部价款+价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 只有单位和个体工商户需要预缴 其他个人，（不动产所在地地税机关申报）,2、差额预缴凭证的扣除 不动产购置原价或者取得不动产作价的 （1）税务部门监制的 （2）法院判决书、裁定书、调解书、以及仲裁裁决书、公证债权文书 （3）总局规定的其他凭证 平移了营业税政策,3、预缴税款的抵减 （1）自然人以外的纳税人 （2）完税凭证抵减税凭证 4、其他规定 （1）纳税人在地税预缴税款，不需要填写增值税预缴税款表 异地建筑服务，国税机关预缴，要填写增值税预缴税款表

11、（2）机构所在地国税机关管理、处罚 （3）发票开具的注意,举例：纳税人在2005年取得一栋写字楼，价款2000万元，取得了不动产销售统一发票。2016年6月，纳税人将此写字楼以5000万元价格售出。请问？如何预缴？如何申报？ 分情况处理 （1）一般纳税人选择简易 （2）一般纳税人选择一般计税方法 （3）小规模纳税人,三、经营租赁不动产,一、经营租赁不动产的判定依据 1、不动产：36号文件 2、各种形式取得的不动产(转租也适用) 3、不适用: 融资租赁(以资金占用量的额度来计税) 道路通行服务不适用 二、缴纳方法 1、单位和个体工商户出租的不动产所在地与纳税人的机构所在地在同一县（市、区 ） 机

12、构所在地国税机关申报缴纳 2、单位和个体工商户出租的不动产所在地与纳税人的机构所在地不在同一县（市、区 ） 国税预缴（不动产所在）+国税申报（机构所在地申报缴纳） 3、其他个人出租不动产，不动产所在地地税机关申报缴纳,二、销售不动产的适用范围 1、房地产企业销售自行开发的房地产不属于不动产转让 2、纳税人转让其取得的不动产： 取得：直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得 三、计税方法（预缴+申报） 1、一般纳税人（异地出租） （1）选择简易计税方法（出租2016年4月30日前取得的不动产）：5%征收率； （2）选择一般计税方法 -出租2016年4月30日前取得的不动产：

13、11%的税率+3%预征率 -出租2016年5月1日后取得的不动产：11%的税率+3%预征率 2、一般纳税人（同一县市区出租） （1）选择简易计税方法（出租2016年4月30日前取得的不动产）：5%征收率机构所在地申报,（2）选择一般计税方法：机构所在地申报缴纳 -出租2016年4月30日前取得的不动产：11%的税率 -出租2016年5月1日后取得的不动产：11%的税率 3、小规模纳税人出租不动产 （1）单位和个体工商户出租非住房： 5%的征收率； （2）个体工商户出租住房 5%的征收率减按1.5%； （3）自然人出租非住房： 5%的征收率(不动产所在地地税机关申报缴纳） （2）自然人出租住房

14、5%的征收率减按1.5%(不动产所在地地税机关申报缴纳）；,四、预缴税款的计算 1、纳税人出租不动产适用一般计税方法 预缴税款=含税销售额/（1+11%）*3% 2、纳税人出租不动产适用简易计税方法，除个人出租住房 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% 3、个体工商户、其他个人出租住房 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5% 4、其他个人出租非住房 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5%,五、其他事项 1、其他个人出租出租不动产委托地税代征，不用预征。 2、单位和个体工商户出租不动产，预缴需要填写增值税预缴税款表。 思考：营改增哪些项目需要地税预缴？ 地税预缴不需要填写。 3、抵减

15、税款：完税凭证 4、发票开具和管理,举例：纳税人在2014年出租异地写字楼，月租金1万元。 营改增后：如何预缴？如何申报？ 分情况处理 （1）一般纳税人选择简易 （2）一般纳税人选择一般计税方法 （3）小规模纳税人,一、适用范围：不动产抵扣-15号公告 1、适用：2016年5月1日后取得并在会计上核算为固定资产的不动产 2016年5月1日以后发生的不动产在建工程 2、不适用：房地产企业自行开发的房地产项目 融资租入的不动产 施工现场临建的建筑物、构筑物,四、不动产分期抵扣,二、如何抵扣？如何实现？,分期抵扣： 第一年底60%，第二年抵40% 13个月的理解，并非真正意义上的两年,如何抵扣？ 一

16、般纳税人在试点实施后“取得”的不动产，如何理解？ 一般纳税人在试点后“发生”的的不动产在建工程，如何理解？ 原来不能抵扣的重新用于可抵扣范围：比如幼儿园、职工食堂改变涌用途（第9条）,三、需分期抵扣的不动产在建工程项目范围 有利于纳税人核算方便 主要要构成不动产的实体 1、构成不动产实体的购进货物，包括及配套实施 2、设计服务 3、建筑服务 联系国税发【2009】113号文件 购进货物，非传统意义上的普通购进，不构成不动产实体的购进，直接抵扣,四、分期抵扣的处理方式 （15号公告的4、5、9条） 1、5月1日后取得的合法有效的的增值税抵扣凭证：购入的货物、设计、建筑服务 60%当期抵扣-应交税费-应交增值税进项 40%当月起第13个月抵扣,2、转用部分如何抵扣？ 40%计入待抵扣进项税额，13个月 -购入的当月全部抵扣 -转用于允许抵扣的不动产项目，其已经抵扣进项税额的40